Jeff Berkes, directeur de Federal Realty, photographié dans le cadre du projet de son entreprise, Santana Row, San Jose Patrick Tehan / Bay Area News Group) Jeffrey Berkes a supervisé Sanana’s Santana Row à travers ses 15 années d’innovation et de réinvention pendant les cycles d’expansion et de récession de la Silicon Valley. Berkes, président de Federal Realty de West Coast, qui est le développeur de Santana Row, s’est récemment entretenu avec cette agence de presse pour discuter des nombreux usages du complexe commercial. Berkes a également expliqué comment Santana Row et le centre commercial Valley Fair voisin ont formé ensemble le «nœud commercial dominant» de la Silicon Valley.
Q: Quelle est votre évaluation actuelle de Santana Row?
UNE: Santana Row est ouverte depuis 15 ans maintenant, et nous avons fêté notre 15ème anniversaire le 7 novembre. Nous avons un hôtel, un commerce de détail, des composants résidentiels et des bureaux.
Q: Comment va l’hôtel?
UNE: Depuis l’ouverture de l’Hôtel Valencia, il est leader sur le marché des taux d’occupation et des chambres. Les gens ne veulent pas rouler sur une autoroute, s’arrêter à une sortie, puis revenir dans leurs voitures pour sortir dîner ou faire du shopping. Les gens peuvent descendre en bas à l’hôtel Valencia et trouver 20 ou 30 endroits où aller manger dans un environnement passionnant.
Q: Qu’en est-il des composants résidentiels?
UNE: Les condos à vendre ont été vendus pour la première fois il y a 10 ou 12 ans, et les condos et les appartements sont tous deux à la fine pointe de la technologie.
Q: Pourquoi pensez-vous que c’est le cas?
UNE: Les gens aiment vivre ici. S’ils ne veulent pas être dépendants de la voiture les nuits et les week-ends, ils ne sont pas tenus de l’être.
Q: Que se passe-t-il avec vos projets de bureau?
UNE: En 2009, nous avons livré 300 Santana Row; l’année dernière, nous avons livré 500 Santana Row; et nous avons maintenant 700 Santana Row en construction. Les bureaux qui sont complets sont loués à 100%. Nous obtenons de l’intérêt, mais aucun bail encore, sur 700 Santana Row.
Q: Qu’est-ce qui conduit à l’occupation complète des bureaux achevés?
UNE: Parler aux cadres qui prennent des décisions de réinstallation, les employés veulent être dans ce type d’environnement pour le recrutement et la rétention. Il ne suffit plus d’avoir des employés dans un parc de bureaux avec une épicerie au rez-de-chaussée et beaucoup de stationnement en surface. Les employés veulent être dans un environnement avec beaucoup de commodités.
Q: quel est le statut de la vente au détail?
UNE: Au cours des 15 années ici à Santana Row, le commerce de détail a évolué. Les gens se sont éloignés des achats axés sur les transactions. Si vous voulez une transaction de détail, vous pouvez simplement ouvrir votre ordinateur portable et faire cette transaction de n’importe où. Ce que les gens veulent maintenant, c’est une bonne expérience de vente au détail lorsqu’ils vont faire leurs courses, dîner ou sortir avec leurs amis. Alors ils cherchent des endroits comme Santana Row.
Q: Suggérez-vous que Santana Row est Rodeo Drive North?
UNE: Je n’irais pas aussi loin. Rodeo Drive est très axé sur le luxe. Santana Row a une offre de détail beaucoup plus large. Nous offrons une expérience complète.
Q: Quel est le statut du site des théâtres en forme de dôme sur le boulevard Winchester? Allez-vous développer cette zone?
UNE: Nous le pensons, et nous l’espérons. Il y a une action en justice de la CEQA en cours, et étant donné qu’il y a un procès, nous ne pouvons pas en dire trop à ce sujet. En septembre 2016, nous avons reçu des droits de la ville de San Jose pour un peu moins de 1 million de pieds carrés d’espace commercial.
Q: Est-ce que la proposition de Google pour le centre-ville de San Jose profite à Santana Row ou est-ce que cela pose un problème?
UNE: Le projet de Google va être un avantage net pour nous ici, pour la ville de San Jose, et toute la baie sud. Nous croyons fermement aux investissements à long terme. Nous pensons qu’à long terme, avoir un centre-ville sain San Jose est très important. Nous sommes tous pour le centre-ville de San Jose. Google venant au centre-ville est énorme.
Q: Avec la montée d’Amazon et les achats en ligne, quel est le plus grand défi pour des projets comme Santana Row?
UNE: Le commerce de détail a toujours changé; c’est l’une de ces industries en constante évolution et amélioration, ce qui est particulièrement nécessaire avec l’acceptation croissante des achats en ligne.
Q: Y a-t-il une sur-saturation du commerce de détail?
UNE: Nous avons beaucoup trop d’espace de vente aux États-Unis. Nous avons deux à cinq fois plus d’espace de vente au détail que dans d’autres parties du monde – en Europe, en Asie et ainsi de suite.
Q: C’est une statistique assez effrayante, jusqu’à cinq fois plus d’espace de vente au détail.
UNE: Beaucoup d’espace de vente au détail doit simplement disparaître. Mais si vous avez une propriété bien située, il y a beaucoup de demande de la part des locataires. Certaines propriétés vont consolider cette demande. Nous considérons Santana Row et nos autres propriétés comme des consolidateurs de cette demande. Il y a moins de détaillants, et les détaillants qui réussissent auront moins de magasins et plus petits, alors être un consolidateur est très important.
Q: Comment le marché de détail de Bay Area s’inscrit-il dans cette tendance de consolidation?
UNE: Heureusement, ici, dans la Bay Area, nous n’avons pas le même nombre d’excès que dans d’autres parties du pays. La notion selon laquelle chaque grand projet polyvalent a besoin de 500 000 à 600 000 pieds carrés d’espace de vente au détail est une notion qui remonte à il y a cinq ou dix ans.
Q: Quelle est la plus grande déception de Santana Row?
UNE: La plus grande déception a été le moment où la propriété a été mise en service en 2002. Nous nous sommes ouverts à un moment très difficile après que l’économie locale ait subi un choc important suite à l’effondrement des dot-com. Cette zone a perdu quelques centaines de milliers d’emplois. Le développement est une activité risquée, et l’un des risques est que le délai de livraison des produits soit si long. Nous avons commencé dans un grand marché et nous nous sommes ouverts sur un marché très difficile.
Q: Comment avez-vous surmonté tout cela?
UNE: Nous avons à la fois un bilan solide et une équipe très compétente. Nous avons dû faire face à des circonstances imprévues telles que l’éclatement de la bulle technologique. Nous avons été en mesure de nous adapter et d’évoluer pendant plus de 15 ans et de profiter de l’évolution du marché.
Q: Quelle est la plus grande surprise de Santana Row?
UNE: La capacité de Santana Row à évoluer et à répondre aux besoins et aux exigences en constante évolution d’un client très bien éduqué et technologiquement averti.
Q: Est-ce que la nature de la région de la baie vous pousse à être innovateur?
UNE: Nous sommes chanceux d’être ici dans la Silicon Valley, où la croissance de l’emploi et l’innovation ont été tellement bonnes. Chez Santana Row, nous avons évolué avec le marché. L’ajout d’immeubles de bureaux en est un bon exemple. Lorsque Santana Row avait initialement droit, l’espace de bureau ne faisait pas partie du plan. Mais en partenariat avec la ville de San Jose, nous avons pu évoluer au fur et à mesure que les demandes des employés changeaient.
Q: Comment décririez-vous la dynamique du centre commercial Valley Fair?
UNE: Valley Fair connaît une expansion et une révision majeures. Cette expansion ajoute à elle seule plus de pieds carrés d’espace de vente au détail que tous les détaillants que nous avons à Santana Row. Valley Fair a toujours été un consolidateur, un centre commercial régional prospère. Nous n’aurions pas été en mesure de construire Santana Row sans Valley Fair, et son succès est la raison pour laquelle nous voulions être de l’autre côté de la rue. Au fil des années, les gens ont appris à faire leurs achats dans les deux centres commerciaux. C’est maintenant le nœud de détail dominant pour la South Bay.
Profil de Jeffrey Berkes
Organisation: Fiducie de placement immobilier fédérale.
Job: Président – Côte Ouest.
Âge: 54 ans
Lieu de naissance: Newton, Iowa.
Résidence: Menlo Park.
Formation: Université de Denver, BS en finance et immobilier; George Washington University, MBA Finance internationale.
Famille: Marié, avec un fils et une fille.
Cinq choses à propos de Jeffrey Berkes
J’ai grandi dans la ville de l’Iowa qui était le siège de Maytag.
Le premier emploi consistait à livrer le journal Des Moines Register.
J’ai fait du vélo à travers l’Iowa à l’âge de 13 ans dans le cadre de RAGBRAI, un événement de cyclisme en Iowa qui est l’un des plus longs événements de cyclotourisme au monde.
Aime les voitures.
Bucket list: Voir tous les quatre tournois du Grand Chelem. Il a assisté aux championnats de tennis ouverts américains et à Wimbledon.

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