Par Aarthi Swaminathan
Des taux hypothécaires aux travailleurs du bâtiment, les experts partagent leurs premiers points de vue sur l’impact qu’une deuxième administration Trump pourrait avoir sur le marché immobilier
Les électeurs mécontents de la flambée des prix, y compris de la flambée des prix du logement, ont contribué au retour de Donald Trump à la Maison Blanche. Mais que signifiera une deuxième présidence Trump pour le secteur immobilier, ainsi que pour les acheteurs et les vendeurs de maisons ?
Cela signifie des taux hypothécaires plus élevés dans l’immédiat, mais à plus long terme, une autre administration Trump pourrait également signifier moins de réglementation et plus d’incitations fiscales à tous les niveaux, ont déclaré des experts à MarketWatch.
“Il y aura probablement deux faces de la médaille”, a déclaré à MarketWatch Mike Fratantoni, économiste en chef de la Mortgage Bankers Association, un groupe professionnel.
Bien que les politiques de Trump puissent conduire à davantage d’avantages fiscaux et à une réglementation plus légère qui pourraient aider les acheteurs de maisons et les constructeurs, a expliqué Fratantoni, ses politiques pourraient également déclencher un déficit fédéral plus important, ce qui pourrait faire grimper les taux hypothécaires.
Voici les six points clés à surveiller dans les mois à venir :
Des taux hypothécaires plus élevés
Attendez-vous à ce que les taux hypothécaires restent élevés au lendemain des élections. Le taux hypothécaire sur 30 ans était en moyenne de 7,13 % au 6 novembre, selon Mortgage News Daily.
“Du jour au lendemain, nous avons vu le taux du Trésor à 10 ans augmenter d’environ 20 points de base”, a déclaré Fratantoni, “on peut donc raisonnablement s’attendre à ce que cela se traduise assez étroitement par une augmentation similaire des taux hypothécaires”.
Les taux hypothécaires ont tendance à augmenter et à baisser en tandem avec le bon du Trésor à 10 ans BX:TMUBMUSD10Y, plutôt que de suivre le taux d’intérêt de référence de la Réserve fédérale. Le bon du Trésor à 10 ans a fortement augmenté au cours des dernières semaines, en prévision d’une victoire de Trump, entraînant avec lui une hausse du taux hypothécaire à 30 ans. Les rendements du Trésor augmentent généralement lorsque les investisseurs s’attendent à une augmentation de l’inflation.
Avec l’administration Trump, on s’attend à un niveau de croissance plus élevé de l’économie américaine, à une inflation plus élevée et, par conséquent, à des taux d’intérêt plus élevés, a déclaré Fratantoni.
La volatilité est attendue. Lorsque Trump a été élu pour la dernière fois en 2016, les taux hypothécaires ont également augmenté, a déclaré Danielle Hale, économiste en chef chez Realtor.com, à MarketWatch.
Realtor.com est exploité par Move Inc., filiale de News Corp, et MarketWatch est une unité de Dow Jones, qui est également une filiale de News Corp.
Entre le 5 novembre 2020 et le 12 novembre 2020, le taux hypothécaire sur 30 ans est passé de 2,78 % à 2,84 %, avant de redescendre la semaine suivante à 2,72 %, selon les données de Freddie Mac.
Mais les perspectives à long terme pour les acheteurs de logements sont sombres, a déclaré Lisa Sturtevant, économiste en chef chez Bright MLS, dans un communiqué.
À court terme, “nous devrions nous attendre à davantage de volatilité sur le marché immobilier”, a déclaré Sturtevant. Mais à plus long terme, il faut s’attendre à ce que l’accession à la propriété soit « plus difficile à atteindre pour les premiers acheteurs et les acheteurs à revenus modérés », a-t-elle ajouté, « car ses politiques favorisent les personnes à revenus élevés et les propriétaires existants ».
Plusieurs des projets de Trump – depuis l’imposition de droits de douane sur les produits importés jusqu’à la répression de l’immigration – pourraient conduire à une hausse des taux hypothécaires jusqu’à la fin de cette année, ont noté les experts. Mais un problème particulier est la question en suspens du déficit fédéral, qui a un impact sur les taux hypothécaires.
Étant donné que les taux hypothécaires suivent la direction du rendement des bons du Trésor à 10 ans, des coûts d’emprunt fédéraux plus élevés pour la dette du gouvernement à l’avenir pourraient à leur tour entraîner des taux hypothécaires plus élevés pour les acheteurs, selon le Bipartisan Policy Center.
À cette fin, “les rendements obligataires augmentent parce que les investisseurs s’attendent à ce que les politiques budgétaires proposées par Trump creusent le déficit fédéral et inversent la progression de l’inflation”, a déclaré Sturtevant.
Par conséquent, il faut s’attendre à ce que le silence de Trump sur le déficit fédéral fasse monter les taux, a déclaré Lawrence Yun, économiste en chef à la National Association of Realtors, à MarketWatch. “À court terme, les taux hypothécaires vont augmenter car les perspectives de déficit budgétaire ne s’améliorent pas, même si la Fed réduit ses taux d’intérêt à court terme.”
À moins que les actions de Trump ne conduisent à un apaisement des pressions inflationnistes, la Fed ne procédera pas à des réductions plus importantes des taux d’intérêt, ce qui maintiendrait les taux hypothécaires à un niveau élevé, a expliqué Yun.
Mais en ce qui concerne les taux hypothécaires, la seule chose dont nous sommes sûrs, c’est que les Américains ne verront pas de taux hypothécaires de 2 % dans un avenir proche, malgré la promesse faite par le président élu pendant la campagne électorale de ramener les taux hypothécaires à ce niveau. , disent les économistes.
“On ne dit jamais jamais, mais les circonstances qui ramèneraient les taux hypothécaires à un niveau aussi bas sont malheureuses”, a déclaré Fratantoni. Les présidents n’ont pas le pouvoir de faire baisser les taux hypothécaires.
“Nous avons dû traverser une pandémie pour y arriver, il faudrait donc un krach économique majeur ou un autre problème (…) pour bénéficier de taux hypothécaires très bas”, a-t-il ajouté.
Des prix immobiliers plus élevés
Attendez-vous à des prix plus élevés sur les maisons, car les tarifs proposés par Trump sur les produits importés pourraient potentiellement augmenter le coût de construction d’une maison.
Lorsqu’il était président précédent, Trump a imposé des droits de douane sur le bois d’œuvre canadien expédié aux États-Unis, qui ont persisté sous l’administration Biden, selon la National Association of Home Builders. Cela a fait augmenter le coût moyen d’une maison nouvellement construite d’environ 14 000 $, selon une estimation de 2022 de la National Association of Home Builders.
D’autres facteurs ont également fait augmenter le coût de construction d’une maison, notamment : le manque de disponibilité et d’abordabilité des terrains aménageables, le coût de la main-d’œuvre, le coût des matériaux de construction autres que le bois d’œuvre et la réglementation gouvernementale impliquée dans le processus de construction, Jim Tobin, directeur général de la National Association of Home Builders, a déclaré à MarketWatch.
Le secteur est particulièrement confronté à une grave pénurie de main-d’œuvre : « Nous sommes confrontés à une pénurie de 300 000 à 400 000 travailleurs dans le secteur de la construction », a déclaré Tobin. Même si l’industrie a tenté d’attirer davantage de jeunes travailleurs, a-t-il déclaré, les constructeurs d’habitations comptent toujours sur les immigrants récents pour occuper de nombreux postes. Les travailleurs immigrés représentent 25 % de la main-d’œuvre du bâtiment, selon un rapport de la NAHB publié au printemps.
Les projets d’expulsions massives d’immigrants proposés par Trump pourraient avoir un « effet dissuasif sur le secteur de la construction », a déclaré Sturtevant, car ils pourraient réduire le nombre d’ouvriers du bâtiment et bloquer la construction de logements.
Plus d’incitations fiscales pour les constructeurs de maisons – et plus d’offre de logements
Attendez-vous à davantage d’incitations fiscales qui pourraient stimuler la construction de logements sous la présidence Trump.
Même si l’augmentation des stocks pourrait, en théorie, entraîner une baisse des prix de l’immobilier, ces baisses pourraient être compensées par l’augmentation des coûts d’achat de logements créée par les tarifs douaniers de Trump et la hausse des taux hypothécaires, ont déclaré des experts à MarketWatch.
David Dworkin, président et directeur général de la National Housing Conference, un groupe de défense à but non lucratif de centre-gauche, s’est dit optimiste quant au fait qu’une deuxième administration Trump pourrait aboutir à des crédits d’impôt au logement qui pourraient aider les acheteurs et les constructeurs de maisons, ce qui pourrait ont un impact important sur l’offre de logements.
Le manque de logements sur le marché, causé en partie par la crise des stocks de logements neufs, a contribué à faire grimper les prix des logements à des niveaux records cette année.
Dworkin s’attend à l’émergence d’une forme réinventée de « zones d’opportunités ». Les zones d’opportunités ont été créées par le Congrès dans le cadre de la loi Trump de 2017 sur les réductions d’impôts et l’emploi et permettent aux entreprises ou aux particuliers d’investir dans des zones désignées à faible revenu en échange de certains avantages fiscaux, tels que le report de l’impôt sur les plus-values. Dworkin dit qu’il pense que les zones d’opportunité ont encouragé le développement de logements abordables.
“Il y a une ouverture pour une révision de certaines zones d’opportunités et de la manière dont elles abordent l’accession à la propriété abordable”, a déclaré Dworkin.
Au cours de sa dernière administration, Trump a préservé le crédit d’impôt pour les logements sociaux dans la TCJA. Le programme LIHTC, créé en 1986, contribue au développement du logement abordable aux États-Unis
Moins de réglementation dans la construction de logements et les prêts
Attendez-vous à un retrait de la réglementation sous la présidence de Trump, ce qui pourrait stimuler davantage d’activité sur le marché immobilier, estiment les experts.
Avec Trump à la Maison Blanche, “attendez-vous à un environnement réglementaire plus léger”, a déclaré Fratantoni, “tant dans le secteur des prêts que dans celui de la construction. Cela sera généralement positif pour les marchés du logement et des prêts”.
Les constructeurs attendent également avec impatience le deuxième mandat de Trump. “Le président Trump a fait de la politique du logement et de l’augmentation de l’offre de logements une pièce maîtresse de son programme économique”, a déclaré Tobin de la NAHB.
Parmi les constructeurs avec lesquels il a parlé, « le sentiment est optimiste », a ajouté Tobin. “Dans leur esprit, les quatre dernières années sous la présidence de Biden se sont accompagnées de pressions réglementaires accrues… et ils voient un assouplissement des réglementations sous la présidence de Trump, ce qui devrait stimuler la construction résidentielle.”
Dworkin est d’accord, ajoutant que le programme réglementaire de l’administration Biden était très agressif. “En tant que régulateur, vous pouvez être un chien de poche, un chien de garde ou un chien d’attaque… et nous avons besoin d’un chien de garde”, a-t-il déclaré. “Les électeurs ont clairement indiqué qu’ils voulaient une réglementation qui ne traite pas les entreprises comme si elles étaient des ennemies.”
Fannie Mae et Freddie Mac pourraient devenir privés
Attendez-vous à davantage de discussions sur le retour sur les marchés publics de Fannie Mae et Freddie Mac, deux entreprises parrainées par le gouvernement qui soutiennent la majeure partie des prêts hypothécaires résidentiels aux États-Unis.
Les alliés de Trump travaillaient sur des plans visant à privatiser les deux entités, a rapporté le Wall Street Journal en septembre. Les deux entreprises publiques sont sous le contrôle du gouvernement depuis 2008, à la suite de la crise financière. Ils achètent et titrisent des prêts hypothécaires, tant résidentiels que commerciaux, et les revendent sur le marché secondaire.
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