Cela fait plus de trois ans, mais Yan Ting “Tina” Li dit qu’elle se souvient encore d’avoir rencontré Po Yuk “Peggy” Chan lors d’une fête de Thanksgiving.
La mère de quatre enfants de 45 ans dit que Chan l’a frappée comme compatissante et pieuse, et l’a immédiatement appréciée.
“Je pensais qu’elle était une personne très serviable et honnête”, a déclaré Li, dans une interview traduite par sa fille aînée.
Les deux, affirme-t-elle, ont échangé des numéros de téléphone et cultivé une amitié pendant deux ans.
“J’ai traité Peggy comme une famille”, a déclaré Li.
Cette relation s’est depuis dissoute. Li accuse Chan de lui avoir escroqué des centaines de milliers de dollars, en falsifiant ou en faisant falsifier des documents pour mettre une deuxième, puis une troisième hypothèque sur la propriété de Li. Li affirme que les hypothèques ont été enregistrées à son insu.
Des documents judiciaires civils déposés à la Cour supérieure de justice de l’Ontario montrent que Chan est nommé dans cinq autres poursuites civiles, toutes intentées par des membres de la communauté chinoise, toutes alléguant une fraude hypothécaire. Par l’intermédiaire de son avocat, Chan nie les allégations et affirme que les victimes présumées participaient volontairement à un plan visant à investir collectivement dans l’immobilier en obtenant des prêts à taux d’intérêt élevé auprès de prêteurs privés.
Tel que rapporté précédemment par CBC Newsles allégations surviennent alors que les compagnies d’assurance titres disent qu’elles constatent une augmentation des cas de fraude hypothécaire et que les avocats avertissent les propriétaires de se protéger.
La prétendue arnaque
Dans un affidavit, Li allègue que Chan l’a invitée à prendre un thé ou un café et a posé des questions sur sa famille. Li dit que Chan a appris qu’elle avait quatre enfants et a travaillé pour économiser pour l’université de ses enfants.
Elle affirme que Chan lui a dit qu’elle possédait une société de courtage et qu’elle pourrait l’aider à obtenir un prêt de 400 000 $ pour acheter une propriété près de l’Université de Waterloo, où ils s’attendaient à étudier.
Li dit que Chan a expliqué que son entreprise pourrait lui prêter 400 000 $, sans intérêt, qu’elle pourrait offrir à une banque en garantie d’un prêt. Chan pouvait obtenir ce prêt sans hypothéquer davantage sa maison.
“Ma première réaction a été que cela semble trop beau pour être vrai”, a déclaré Li.
“Elle m’a expliqué que si le prêt était accordé et suivi, elle recevrait une commission de la banque.”
Dans son affidavit, Li allègue que Chan est venue fin 2019 pour récupérer les documents qui, selon elle, étaient nécessaires, y compris le permis de conduire de Li, qui, selon elle, n’a pas été rendu depuis des jours.
Li affirme que Chan l’a conduite dans divers bureaux pour signer des documents et lui a dit qu’ils devaient ouvrir un compte bancaire commun. À la banque, Li dit que les documents étaient tous en anglais – ce qu’elle dit ne pas comprendre – mais maintient qu’elle faisait confiance à Chan.
“Je lui faisais confiance à 100% à l’époque parce qu’elle était toujours chez moi, en train de dîner avec ma famille – nous nous considérions comme une famille”, a déclaré Li.
Li dit que Chan lui a dit que le prêt de sa maison de courtage avait été approuvé et qu’un chèque de garantie – 330 151,73 $ – avait été déposé dans le compte conjoint. Mais en un mois, Li affirme que le solde, à l’exception de quelques centaines de dollars, a été retiré par Chan.
Li dit que lorsque la pandémie a frappé quelques mois plus tard, Chan lui a dit que le prêt bancaire était suspendu “indéfiniment”. Li dit que ce n’est qu’au printemps 2021 que Chan lui a dit que le prêt allait à nouveau, et Li dit que Chan a demandé à signer plus de documents.
Le prêt, selon Li, ne s’est jamais concrétisé.
Puis, en septembre 2021, lorsque Li est allée renouveler l’hypothèque de son Markham, Ont., à la maison, elle dit qu’elle a été choquée d’apprendre qu’il y avait deux hypothèques supplémentaires dessus. Elle dit qu’elle a immédiatement contacté Chan et dit que Chan lui a dit que c’était une “erreur” de sa société et qu’elle demanderait à un avocat de libérer les hypothèques.
En juin 2022, Li dit qu’une recherche de titre a confirmé que les deux hypothèques étaient toujours en place – l’une a été enregistrée en novembre 2019 pour 400 000 $ et l’autre en mai 2021 pour 392 000 $.
“Quand j’ai découvert qu’il y avait en fait deux hypothèques sur ma recherche de titre, j’ai immédiatement eu envie de pleurer et de m’effondrer. J’avais vraiment peur”, a déclaré Li.
Dans les documents du tribunal civil, Li allègue que sa signature sur les documents hypothécaires a été contrefaite et qu’elle a peut-être été usurpée.
Elle a déposé un rapport de police et fait maintenant face aux conséquences de ces événements, y compris la possibilité de perdre sa maison.
Li a également reçu un avis de pouvoir de vente sur sa maison parce que ces deux hypothèques supplémentaires étaient en défaut.
Son équipe juridique travaille à prendre des mesures pour faire supprimer ces hypothèques.
Autres victimes présumées
CBC News a examiné les documents judiciaires. Dans deux cas, les plaignants affirment avoir contacté Chan pour la première fois après avoir vu une publicité dans un journal en langue chinoise. Dans trois d’entre eux, les plaignants disent qu’ils ne lisent ni ne parlent anglais et allèguent que Chan a déformé des documents.
Aucune des allégations n’a été prouvée devant les tribunaux.
L’une d’elles – une retraitée et deux fois survivante du cancer – affirme, comme Li, qu’elle a développé une amitié avec Chan avant la fraude présumée.
Les avocats Richard An chez Evremonde Law et Ellad Gersh chez Robins Appleby LLP représentent Li et autres victimes présumées de Chan.
L’avocat Ken MacDonald représente deux autres clients : l’un prétend avoir enregistré environ 900 000 $ d’hypothèques, l’autre environ 1,15 million de dollars, le tout à son insu.
“Le fil conducteur semble être d’exploiter la confiance et de s’en prendre à une personne qui a une maison et des capitaux propres, d’induire le client en erreur sur les papiers que le client signe et de précipiter le client. Ensuite, le produit des hypothèques va dans des comptes détenu conjointement par Peggy [Chan] et le propriétaire », a déclaré MacDonald.
“A l’insu du propriétaire, Peggy prend l’argent.”
Les avoirs de Chan sont gelés depuis l’été dernier à la suite d’une demande de MacDonald.
Chan nie les allégations
Par l’intermédiaire de son avocat, Chan nie les allégations. David Myers affirme que les victimes présumées ont accepté d’acheter des immeubles de placement avec Chan, puis de les revendre à profit.
“Le seul type de fraude qui existe ici est l’accusation selon laquelle ces investisseurs ne savaient pas ou ne comprenaient pas dans quoi ils investissaient”, a déclaré Myers.
Myers affirme que son client a mis en relation les propriétaires avec des prêteurs privés qui ont facilité les hypothèques sur leurs maisons. Il allègue que les fonds iraient à l’achat d’immeubles de placement, mais après le retournement du marché, les bénéfices ont diminué et ils n’ont pas pu effectuer les paiements sur leurs prêts à taux d’intérêt élevé.
CBC News n’a vu aucune preuve pour corroborer ces affirmations spécifiques. Dans l’une des affaires civiles déposées, la plaignante reconnaît qu’elle a co-acheté deux propriétés avec Chan, mais elle allègue également que Chan a prélevé de l’argent sur son hypothèque à son insu.
Myers dit que les requêtes à un stade précoce sont toujours en cours de traitement – y compris le gel des avoirs de Chan – de sorte qu’ils n’ont pas encore déposé de défense. Il soutient que Chan n’a pas « ciblé » les membres de sa propre communauté.
“Tout ce groupe d’investisseurs, plus mon client, ils étaient tous ensemble là-dedans”, a déclaré Myers.
C’est une affirmation que les avocats de Li maintiennent comme “totalement fausse”.
Chan “n’a présenté aucune preuve à l’appui de cette allégation dans aucun de ces cas”, ont déclaré An et Gersh dans un communiqué.
Chan est actuellement répertoriée comme “non autorisée à vendre” en vertu de sa licence de courtier en hypothèques car, depuis le 9 décembre 2022, elle n’a pas de maison de courtage parrain.
L’Autorité de réglementation des services financiers de l’Ontario, qui gère les licences des courtiers, a déclaré qu’elle “examinait les préoccupations concernant la conduite de Chan”, mais n’a pas pu révéler plus de détails.
Quant à Li, elle dit qu’elle raconte son histoire pour que d’autres ne finissent pas dans sa position.
“Je veux vraiment que les membres de la communauté chinoise le sachent, car il y a un groupe vulnérable de personnes ciblées.”
