84% des prêts CMBS Office arrivant à échéance pour faire face aux défis de Refi en 2023 – Observateur commercial

Selon de nouvelles données publiées par Moody’s Analytics. Bien que les fondamentaux de l’économie restent solides, les volumes de ventes d’immobilier commercial, les volumes de prêts et la valeur des actifs ont tous diminué au premier trimestre de l’année et ne devraient pas augmenter tant que les taux d’intérêt resteront élevés.

Les sombres conclusions sur l’état des marchés des capitaux de la CRE sont intervenues jeudi après-midi lors d’une conférence de Moody’s Briefing économique trimestriel de la CRE du premier trimestre 2023, qui comportait une analyse de l’économie globale ainsi que des ventilations ciblées de diverses sphères de prix des actifs CRE et points d’activité des marchés de capitaux.

Les données les plus décourageantes — surprise ! — venait du secteur des bureaux.

Environ 84% des 7,8 milliards de dollars de prêts CMBS à taux fixe destinés aux bureaux qui arriveront à échéance cette année risquent de rencontrer des difficultés lorsqu’ils tenteront d’être refinancés, selon Kévin Faganresponsable de l’analyse économique CRE chez Moody’s Analytics.

“En fin de compte, tous ces prêts qui se trouvent dans ces 84% ​​ne seront pas en défaut ou ne seront pas liquidés”, a déclaré Fagan. «Certains propriétaires trouveront de nouveaux fonds propres pour économiser des actifs de qualité, et certains emprunteurs bénéficieront de prolongations et de séances d’entraînement pendant que nous traversons ce cycle baissier.

“Mais nous nous attendons certainement à ce que la vague de maturité des bureaux clarifie les prix sur la façon dont les bureaux qui doivent être vendus de force sur le marché seront tarifés par des investisseurs opportunistes”, a-t-il ajouté.

Les postes vacants dans les bureaux nationaux ont atteint 19% au premier trimestre 2023, selon Moody’s, un niveau jamais atteint depuis près de 30 ans et proche du sommet historique de 1991 qui s’est produit à la suite de la crise de l’épargne et des prêts de la fin des années 1980 et du début des années 1990.

“Avec certaines propriétés à San Francisco et dans d’autres régions qui se négocient à ce qui semble être des remises massives, les nouvelles ne concernent pas vraiment les loyers et les vacances en soi, mais ce que ces actifs valent maintenant en termes d’évaluation compte tenu de l’incertitude créée par le pandémie et la persistance généralisée du travail hybride », a déclaré Victor Calanogresponsable de l’économie CRE chez Moody’s Analytics.

Les valeurs globales du CRE se sont affaiblies au cours des deux derniers trimestres, ce que Moody’s s’attend à voir se poursuivre comme une tendance à la baisse au cours des deux derniers trimestres de l’année.

“Le bureau est le secteur le plus stressé dans nos prévisions avec une correction de prix attendue d’environ 25%”, a déclaré Fagan. “Il y aura un certain degré de ventes en difficulté sur le marché au cours des deux prochaines années. Cela exercera une pression à la baisse supplémentaire sur les indices de prix moyens.

Les prêts sont en baisse pour tous les types de prêteurs CRE, pour un total de 50% de baisse d’une année sur l’autre au quatrième trimestre 2022, le volume des prêts CMBS hors agence diminuant de 90% d’une année sur l’autre, selon Moody’s.

“La majorité de ce qui se passe est un problème de capacité”, a déclaré Fagan. “Les banques en particulier, qui représentent près de 40% du marché stabilisé des prêts CRE, subissent la double pression du manque de volume de transactions et des remboursements de prêts en plus d’une baisse continue des dépôts.”

Du côté multifamilial, le flot d’unités multifamiliales de classe A qui devrait entrer sur le marché cette année créera une surabondance de nouvelles offres dans un environnement économique plus faible, selon Thomas LaSalviadirecteur de la recherche économique, Moody’s Analytics.

“Combinez cet affaiblissement de la demande résiliente, les problèmes d’abordabilité et une nouvelle offre record, et nous allons obtenir une augmentation lente et régulière des taux d’inoccupation ainsi qu’une croissance des loyers inférieure à la moyenne pour les prochaines années”, a déclaré LaSalvia.

Aux yeux de l’équipe de recherche de Moody’s CRE, tout était catastrophique.

Calanog a noté que les États-Unis sont à des niveaux de chômage historiquement bas (3,4 %), la croissance de l’emploi est restée stable au premier trimestre de l’année (avec environ 300 000 nouveaux emplois ajoutés à l’économie), le PIB réel a augmenté de 1,1 % au premier trimestre, et les bénéfices réels devraient rester sains à mesure que l’inflation diminue.

“L’économie américaine reste remarquablement résiliente”, a-t-il déclaré. « L’économie a progressé au niveau ou autour de ce que nous attendions. La création d’emplois reste assez robuste.

Brian Pascus peut être joint au [email protected]