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Plus tôt ce mois-ci, le Premier ministre britannique Boris Johnson a lancé une idée novatrice pour aider davantage de personnes à acheter une maison : proposer des hypothèques sur 50 ans.
Plus nouveau encore : les hypothèques pourraient théoriquement être transmises d’une génération à l’autre.
L’idée a rapidement suscité des critiques sur les réseaux sociaux, les observateurs l’appelant “mi-cuit» et une tentative de «rétablir la féodalité.”
Mais les mérites du plan spécifique mis à part, Johnson essayait de résoudre de vrais problèmes. Les maisons sont chères et beaucoup de gens ont du mal à les payer. Allongez les paiements selon la logique, et davantage de personnes pourraient être en mesure de se payer un logement.
“Nous voulons trouver toutes sortes de moyens créatifs pour aider les gens à devenir propriétaires”, a déclaré Johnson lors d’un sommet de l’OTAN selon Bloomberg. “Nous avons besoin que les jeunes aient la confiance, qu’ils aient les dépôts, les prêts hypothécaires pour pouvoir accéder à la propriété.”
L’idée n’est qu’une proposition à ce stade, et c’est une proposition limitée au Royaume-Uni. Mais certains des mêmes problèmes, tels que les maisons chères et les consommateurs n’ayant pas la capacité de payer, sont également en jeu aux États-Unis. Ces facteurs ont parfois suscité des débats sur si les États-Unis devraient autoriser les prêts hypothécaires sur 40 ans, qui ne sont pas aussi longs que l’idée de Johnson, mais qui divergent néanmoins du prêt typique sur 30 ans que la plupart des Américains obtiennent aujourd’hui.
Tout cela pose question : Pourrait les hypothèques ultra-longues telles que celle que Johnson propose deviennent-elles une chose aux États-Unis ?
Inman a contacté plusieurs experts en prêts pour le savoir. Dans l’ensemble, la réponse était que, pour diverses raisons, il est peu probable que les durées très longues des prêts hypothécaires deviennent la norme aux États-Unis. Mais plus intrigant, les experts ont également déclaré que de tels prêts n’auraient probablement pas l’effet égalisateur sur le logement que certains pourraient espérer. En fait, ils pourraient même rendre les maisons plus chères.
Il est peu probable que les hypothèques à très long terme deviennent un gros problème aux États-Unis
L’un des principaux obstacles qui se dresse entre les consommateurs américains et les hypothèques plus longues est un ensemble de réglementations qui ont émergé après la crise financière de 2008. Eric Stein, vice-président senior du Center for Responsible Lending, a déclaré à Inman qu’à l’approche de la bulle immobilière, il y avait des produits connus sous le nom de « prêts hypothécaires abordables ».
Ces prêts hypothécaires pouvaient avoir des taux d’intérêt qui montaient en flèche après les premières années, et dans d’autres cas, ils avaient des durées supérieures à 30 ans. Les prêteurs à l’époque étaient également peu tenus de s’assurer que les consommateurs pouvaient réellement se permettre les maisons qu’ils achetaient.
Bien sûr, tout le monde sait comment cela s’est passé.
Eric Stein
“Nous avons eu essentiellement un désastre de personnes dans des hypothèques qu’ils ne pouvaient pas se permettre”, a déclaré Stein.
En réponse, les législateurs ont adopté la loi Dodd-Frank, qui a créé un ensemble de nouvelles règles et réglementations pour le secteur des prêts. Et l’une des choses spécifiques qui a émergé de cette loi était ce qu’on appelle une « hypothèque qualifiée ». Entre autres choses, les prêts hypothécaires qualifiés protègent les prêteurs contre les poursuites au cas où les emprunteurs ne pourraient pas effectuer leurs paiements. Et maintenant, en ce qui concerne les prêts, “la grande majorité aujourd’hui sont des prêts hypothécaires qualifiés”, a déclaré Stein.
“Ce qui fait d’un prêt un prêt hypothécaire qualifié, c’est qu’il s’amortit complètement”, a expliqué Stein, ajoutant que les prêts hypothécaires qualifiés ont également d’autres exigences, telles que des limites sur les frais. “L’idée était que ce serait le prêt le plus sûr auquel nous puissions penser.”
Alors, qu’est-ce que cela a à voir avec les durées hypothécaires extra-longues?
Stein a déclaré qu’une autre caractéristique des prêts hypothécaires qualifiés est qu’ils ne peuvent pas durer plus de 30 ans.
Les régulateurs pourraient modifier cette règle, mais jusqu’à présent, ils ne l’ont pas fait. Et cela a diverses implications.
Laurie Bonman
Laurie Goodman, membre de l’Urban Institute qui se concentre sur la politique du logement, a déclaré à Inman que l’un des résultats du paysage réglementaire actuel est que les prêts à plus long terme ne peuvent pas facilement se déplacer dans le système financier.
“Vous pourriez créer une hypothèque de 40 ans, mais personne ne l’achèterait”, a déclaré Goodman. “L’ensemble du système hypothécaire dépend du marché hypothécaire sur 30 ans.”
En d’autres termes, les prêteurs sont aujourd’hui prêts à prendre le risque d’accorder des prêts aux acheteurs de maison parce qu’ils savent qu’ils peuvent vendre ces prêts à des investisseurs en aval, ainsi qu’à des entreprises parrainées par le gouvernement telles que Fannie Mae et Freddie Mac. Mais les prêts plus longs ne peuvent pas obtenir le statut «qualifié», ce qui signifie qu’ils ne peuvent pas entrer sur ce marché hypothécaire secondaire. Et cela, à son tour, les rendrait également plus risqués pour les prêteurs.
En conséquence, Goodman et Stein pensent que les hypothèques sur 40 ans, ou même sur des durées plus longues comme celle proposée au Royaume-Uni, ont peu de chances de se répandre aux États-Unis.
“Il est peu probable qu’il soit commercialisé en masse”, a déclaré Stein.
Des hypothèques plus longues existent dans des circonstances limitées
Cela dit, il existe actuellement des cas où des prêts plus longs existent. Stein a souligné, par exemple, les cas de modification d’hypothèque dans lesquels la situation d’une personne change et elle ne peut plus payer ses paiements. Dans de tels cas, les prêteurs peuvent prolonger la durée d’un prêt au-delà de 30 ans afin d’éviter une forclusion.
Plus tôt cette année, le ministère du Logement et du Développement urbain a sollicité des commentaires sur ce sujet. L’idée a reçu le soutien d’un éventail de membres de l’industrie. L’Association nationale des agents immobiliers, par exemple, argumenté en faveur de laisser les prêts modifiés aller jusqu’à 40 ans, car cela vaut la peine d’être “souple pour s’adapter aux emprunteurs aux circonstances uniques”. Un certain nombre d’autres organismes de logement, dont Stein’s, ont également signé une lettre décrivant la proposition “comme un moyen nécessaire pour fournir un allègement de paiement aux emprunteurs”.
Mais Stein ne voit pas les hypothèques plus longues se développer au-delà de ces cas de « niche » spéciaux.
Pourquoi les prêts hypothécaires à long terme ne sont peut-être pas une si bonne chose de toute façon
Alors que la réglementation est un obstacle majeur aux hypothèques plus longues aux États-Unis, les experts qui ont parlé à Inman ont fait valoir que de tels prêts ne seraient probablement pas particulièrement utiles de toute façon.
Polina Rychakov
Polina Ryshakov, économiste en chef pour la startup du marché immobilier en difficulté Sundae, a déclaré à Inman que l’intérêt d’hypothèques plus longues serait de réduire les mensualités pour les personnes qui ne peuvent pas se permettre des prêts sur 30 ans. Mais ces paiements inférieurs induiraient probablement une nouvelle demande de logements, et tout à coup « tout le monde se précipiterait » et essaierait d’acheter une propriété.
“Cela ne ferait que faire grimper les prix”, a-t-elle poursuivi, et bientôt les gains d’accessibilité pourraient être pratiquement anéantis. “Je ne comprends pas pourquoi vous feriez cela au lieu de vous concentrer sur la technologie et de trouver un moyen de construire plus de maisons.”
Les prêts hypothécaires plus longs auraient également probablement des taux hypothécaires plus élevés de la même manière qu’aujourd’hui, un prêt hypothécaire de 30 ans aura généralement un taux plus élevé qu’un taux de 15 ans. Et Stein a souligné qu’avec un prêt sur 40 ans, le propriétaire ne rembourse pas beaucoup le principal au cours des premières années.
“L’inconvénient est qu’il se rapproche, en particulier dans les premières années, d’un prêt à intérêt uniquement”, a-t-il déclaré, comparant finalement la situation à une simple location.
Et enfin, Stein a noté qu’en ce moment particulier, la Réserve fédérale américaine se démène pour juguler l’inflation. Mais des hypothèques plus longues aggraveraient probablement l’inflation en faisant monter la demande et donc les prix.
“Cela favorise l’inflation des prix des maisons que la Fed tente de contrer”, a-t-il déclaré, “en donnant aux familles une plus grande capacité d’emprunt. Si cela se généralisait, cela n’aiderait probablement pas les particuliers à acheter une maison.
En fin de compte, Stein et Ryshakov ont suggéré qu’une meilleure façon d’aider plus de personnes à se payer un logement serait, entre autres, d’augmenter l’offre.
“Il est clair”, a conclu Stein, “que nous avons besoin de plus d’offre de logements.”
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