Les prix des maisons chutent parce que la hausse des taux d’intérêt limite considérablement la capacité des banques à prêter et oblige les emprunteurs à faire face à des difficultés de remboursement inimaginables il y a seulement six mois.
Une famille typique qui pouvait emprunter près d’un million de dollars il y a à peine six mois ne peut désormais obtenir qu’un prêt de 781 200 dollars, ce qui entraîne une forte baisse des prix de l’immobilier avec encore plus de douleur à venir.
Depuis mai, la Reserve Bank of Australia a relevé le taux directeur lors de sept réunions consécutives, le portant cette semaine à un sommet de 2,85 % en neuf ans.
Les 2,75 points de pourcentage d’augmentations en six mois marquent le rythme le plus sévère de resserrement de la politique monétaire depuis 1994, la RBA elle-même s’attendant à une baisse de 20% des prix de l’immobilier sur deux ans par rapport à leurs sommets de 2022.
Une autre augmentation de 0,25 point de pourcentage en décembre, comme le prévoient les grandes banques, signifierait que les taux d’intérêt en 2022 auraient augmenté de 3 points de pourcentage entiers.
Les prix des maisons chutent parce que la hausse des taux d’intérêt limite considérablement la capacité des banques à prêter et oblige les emprunteurs à faire face à des difficultés de remboursement inimaginables il y a à peine six mois (sur la photo, une vente aux enchères à Melbourne)
Depuis novembre de l’année dernière, les prêteurs sont tenus d’évaluer la capacité d’un emprunteur à faire face à une augmentation de 300 points de base des taux hypothécaires variables en vertu des règles de l’Australian Prudential Regulation Authority.
Le directeur de recherche de CoreLogic, Tim Lawless, a déclaré que les emprunteurs étaient désormais confrontés à une situation que les banques elles-mêmes n’auraient pas prévue il y a à peine six mois.
“La hausse des taux de novembre pourrait laisser certains emprunteurs récents approcher des eaux inconnues en ce qui concerne leur capacité à rembourser leur prêt”, a-t-il déclaré.
“Une situation rendue plus difficile en raison des pressions persistantes du coût de la vie qui étaient peu susceptibles d’être des facteurs au moment de l’origine.”
Début mai, lorsque le taux de trésorerie de la RBA était à un niveau record de 0,1 %, un couple avec deux enfants avec un revenu combiné de 150 000 $ pouvait emprunter un maximum de 995 800 $, selon une analyse de RateCity.
La dernière augmentation de novembre signifie que cette même famille ne pourrait plus emprunter qu’un maximum estimé de 781 200 $, soit une baisse de 22 % ou 214 600 $ depuis le début du cycle de resserrement de la Banque de réserve.
La directrice de recherche de RateCity, Sally Tindall, a déclaré que la hausse des taux limitait la capacité des emprunteurs à obtenir un prêt hypothécaire.
“Les budgets d’achat d’une maison de nombreuses personnes ont été mis à mal au cours des sept derniers mois en raison de la hausse des taux d’intérêt”, a-t-elle déclaré.
La directrice de recherche de RateCity, Sally Tindall, a déclaré que la hausse des taux limitait la capacité des emprunteurs à obtenir un prêt hypothécaire
Le prix médian de l’immobilier à Sydney, le marché australien le plus sensible aux taux d’intérêt, a chuté cette année de 10,6 % à 1 257 625 $.
Même ainsi, un emprunteur avec un dépôt de 20 % rembourserait toujours une hypothèque de 1 million de dollars.
Un emprunteur touchant un salaire moyen à temps plein de 92 030 $ aurait un ratio dette-revenu de 10,9.
C’est nettement plus élevé que le seuil de «six» du régulateur bancaire pour le stress hypothécaire, ce qui signifie que les couples sont plus susceptibles d’être en mesure d’obtenir un prêt.
Le taux de liquidation des enchères du week-end à Sydney début novembre, où une maison s’est vendue plus que le prix de réserve, a chuté à seulement 61%, contre 76,6% un an plus tôt.
Les emprunteurs avec une hypothèque de 1 million de dollars ont, depuis mai, vu leurs remboursements grimper de 3 843 $ par mois à 5 241 $ avec la dernière hausse de taux – une augmentation de 1 398 $.
En mai, un emprunteur avec une hypothèque moyenne de 600 000 $ devait 2 306 $ en remboursements hypothécaires mensuels.
Mais la dernière augmentation de novembre signifie qu’à partir de la semaine prochaine, ce même emprunteur verrait ses remboursements mensuels grimper de 90 $ supplémentaires à 3 145 $, contre 3 055 $.
La Commonwealth Bank, le plus grand prêteur immobilier d’Australie, prévoit un taux de trésorerie de 3,1% d’ici décembre, tandis que NAB, le plus grand prêteur commercial d’Australie, s’attend à un taux de trésorerie de 3,6% d’ici mars. Le marché à terme (graphique illustré) s’attend à un taux au comptant de 3,85% d’ici juin et à un taux au comptant de 4% d’ici septembre
En seulement six mois, les remboursements d’une hypothèque typique ont bondi de 839 $ alors que le taux variable de la Banque du Commonwealth pour un emprunteur avec un dépôt de 20 % est passé de 2,29 % à 4,79 %, au 11 novembre.
L’inflation au cours de l’année jusqu’en septembre a bondi de 7,3 % – le rythme le plus rapide depuis 1990.
La Banque de réserve s’attend maintenant à ce que l’inflation reste au-dessus de son objectif de 2 à 3 % jusqu’en 2025.
Cela signifie que les taux d’intérêt augmenteront davantage, Westpac et ANZ prévoyant tous deux un taux de trésorerie de 3,85 % d’ici mai 2023.
La Commonwealth Bank, le plus grand prêteur immobilier d’Australie, prévoit un taux de trésorerie de 3,1% d’ici décembre, tandis que NAB, le plus grand prêteur commercial d’Australie, s’attend à un taux de trésorerie de 3,6% d’ici mars.
Le marché à terme s’attend à un taux au comptant de 3,85 % d’ici juin et à 4 % d’ici septembre.
M. Lawless a déclaré que les prix de l’immobilier continueraient probablement de baisser alors que les taux d’intérêt continuaient d’augmenter.
“Avec un coût de la dette plus élevé, les perspectives de la valeur des logements et de l’activité du marché immobilier restent orientées à la baisse”, a-t-il déclaré.
“Bien que le taux de baisse de la valeur des logements se soit atténué dans certaines villes au cours des derniers mois, nous prévoyons que la valeur des logements continuera de baisser jusqu’à ce que les taux d’intérêt atteignent un plafond.”
Mme Tindall a déclaré que l’APRA, le régulateur bancaire, pourrait devoir réduire le seuil de stress hypothécaire à 2,5 points de pourcentage contre 3 points de pourcentage, imposé il y a un an.
Les 2,75 points de pourcentage d’augmentations en six mois marquent le rythme le plus sévère de resserrement de la politique monétaire depuis 1994
“Avance rapide de 12 mois et les nouveaux acheteurs luttent sous le poids de ce test, tandis que beaucoup de ceux qui se sont démenés pour acheter au sommet ou près du sommet se demandent si leur budget résistera à la hausse des taux de trésorerie”, a-t-elle déclaré.
«L’APRA peut décider de ramener le test de résistance à 2,5%, mais il est peu probable qu’elle se précipite dans la décision.
“Le régulateur cherchera une position plus claire de l’endroit où le taux de trésorerie est susceptible d’atterrir avant d’intervenir à nouveau.”
L’économiste en chef d’AMP Capital, Shane Oliver, a déclaré que la Banque de réserve risquait de créer des risques pour la stabilité financière si elle continuait à augmenter les taux, ce qui conduirait les emprunteurs stressés à devoir plus que leur maison ne valait – une situation connue sous le nom de capitaux propres négatifs.
«Les preuves s’accumulent que les hausses de taux de la RBA fonctionnent: les indicateurs de logement sont tous très faibles; la baisse des prix de l’immobilier fera baisser la demande et augmentera les risques pour la stabilité financière », a-t-il déclaré.
Le Dr Oliver prévoit une hausse des taux en décembre, portant le taux au comptant à 3,1 %, et une possible augmentation en février, le portant à 3,35 %.
