Sécuriser cette première maison est difficile, mais pas impossible – The Irish Times

Les acheteurs potentiels d’une première maison en Irlande peuvent être pardonnés de se sentir mal à l’aise. Chaque pause pleine d’espoir qu’ils obtiennent semble être chargée d’une prise inévitable. Plus récemment, l’augmentation des limites de prêt qui leur a donné une lueur d’espoir de suivre le rythme de la hausse des prix est venue avec les premières hausses de taux après des années de creux historiques.

Les acheteurs pourront peut-être emprunter davantage, mais leur capacité à rembourser en souffrira, grâce à l’augmentation des remboursements mensuels. Dans l’ensemble, le pouvoir d’achat des acheteurs diminuera, car les banques et les acheteurs cherchent à constituer des tampons de «test de résistance» contre la hausse des taux lorsqu’ils examinent les montants qu’ils sont prêts à prêter.

Mais si les taux d’intérêt augmentent et que l’accessibilité diminue, alors les prix de l’immobilier doivent sûrement baisser ? C’est ce que dit la sagesse conventionnelle. Malheureusement, le marché irlandais actuel n’est pas exactement conventionnel, en partie grâce à son manque d’approvisionnement bien documenté.

Les prix moyens des maisons au Canada ont diminué de 12 % par an jusqu’en décembre 2022, selon Association canadienne de l’immeuble données, la plus forte baisse observée dans la décennie qui a suivi le crash.

À Sydney, une ville en proie à une pénurie de logements et à des prix moyens des maisons de plus de 775 000 €, les prix ont chuté d’un peu plus de 12 %, selon les collecteurs de données CoreLogic. Cependant, les prix de décembre 2022 sont toujours supérieurs de 8 % aux niveaux d’avant la pandémie, donc malgré les récentes baisses, les acheteurs de maison paient toujours plus dans l’ensemble.

Pendant ce temps, à Dublin, les prix moyens d’un semi-remorque à trois lits ont baissé à la fin de l’année dernière pour la première fois en trois ans, mais seulement d’un maigre 0,34 %. Pour ajouter l’insulte à l’injure pour les acheteurs de maison, ce n’était qu’au dernier trimestre. Chaque année, les prix ont augmenté de 6,3 %.

Alors que les rapports de l’année dernière suggèrent que la hausse des prix a commencé à se calmer, il est peu probable que nous assistions à une baisse suffisamment importante pour annuler pour l’instant la hausse des taux d’intérêt. Mais cela ne signifie pas que ceux qui sont prêts à quitter les débarras de leurs parents et à s’installer dans leur première maison doivent abandonner complètement.

Les vents changent, mais les statistiques tardent; nous ne verrons pas ce qui se passe réellement maintenant pendant un autre moment

Il y a plus de raisons d’espérer que les gros titres ne le laissent entendre, en particulier en ce qui concerne le timing, selon l’auteur et influenceur immobilier populaire Ciaran Mulqueen.

« Les vents changent, mais les statistiques tardent ; nous ne verrons pas ce qui se passe réellement maintenant avant un certain temps », a-t-il déclaré.

Mulqueen cite les chiffres du CSO à titre d’exemple, le dernier indice des prix des propriétés résidentielles ne montrant des données que jusqu’en novembre 2022, ce qui, selon lui, ne montrerait pas pleinement ce que les taux d’intérêt actuels plus élevés font aux prix.

Bien qu’il ait peut-être lancé le site Instagram Crazy House Prices à cause des frustrations qu’il a éprouvées à la recherche de sa première maison et dans le but de responsabiliser les agents, Mulqueen donne souvent à sa communauté de 90 000 abonnés des raisons de croire qu’il y a de la lumière à l’horizon. aidé par son nouveau livre dont la sortie est prévue en mars.

Sa stratégie bien documentée consistant à sécuriser une maison hors marché dans un quartier recherché de Dublin 8 via une lettre polie au propriétaire postée à travers la porte a inspiré d’autres personnes à faire de même avec des histoires de réussite régulièrement publiées sous le point culminant “Bonnes nouvelles” de la page.

Mais la méthode consistant à expliquer dans une lettre que vous êtes un jeune couple avec un bébé espérant acheter localement dans la région fonctionne-t-elle toujours, alors que de nombreux autres jeunes couples locaux avec un bébé font la même chose ?

“Cela fonctionne et nous voyons également des gens l’utiliser dans le processus d’appel d’offres, pas seulement pour acheter hors marché”, a expliqué Mulqueen. “Si cela dépend de vous et d’un investisseur et que les personnes qui vendent gagnent déjà une bonne somme sur la maison, recevoir une lettre via leur agent immobilier pourrait les influencer.”

[ December 2022: House prices fall slightly in Dublin city but rise nationally ]

Cependant, si l’enchère est entre un groupe d’acheteurs d’une première ou d’une deuxième maison écrivant tous sur leurs propres raisons sincères d’acheter une maison, une lettre est moins susceptible de l’emporter sur l’offre la plus élevée.

Soyez averti que certains agents immobiliers n’aiment pas cela, a déclaré Mulqueen, surtout si cet agent immobilier a des liens étroits avec un investisseur et peut bénéficier de la gestion de la propriété en tant que future location.

La méthode de la lettre peut également offrir une lueur d’espoir à ceux qui ont un œil sur une maison vacante qu’un propriétaire pourrait décharger au juste prix sans avoir à la mettre sur le marché.

“Connectez-vous simplement au service d’enregistrement de la propriété site Internet et vous pouvez trouver le propriétaire de l’adresse pour cinq francs », a conseillé Mulqueen.

Si vous devez traiter avec des agents, il est avantageux de « rester du bon côté », dit Mulqueen. Cela signifie avoir tous les documents prêts à partir, une hypothèque souscrite et une bonne compréhension de leur budget disponible.

« Supposons que vous ayez raté une maison, mais que l’agent ait vu que vous étiez des acheteurs organisés et sérieux, il est plus probable qu’il vous montre de nouvelles annonces qu’il n’a pas encore mises en ligne », a déclaré Mulqueen. “Ça évite les tracas [of it] pour eux si vous pouvez vous mettre d’accord sur un bon prix sans qu’ils aient à faire de publicité. Ou ils viendront à vous si une vente échoue. Ils appellent souvent cela hors marché aussi.

Avec la crise du coût de la vie et la flambée des factures d’électricité, Mulqueen a déclaré qu’il est plus important que jamais de tenir compte des cotes énergétiques d’une maison sur laquelle vous pourriez avoir le cœur, surtout s’il s’agit d’un sauvetage romantique d’un vieux chalet.

“C’est pourquoi nous avons vu les maisons clé en main augmenter le plus”, a déclaré Mulqueen, qui conseille aux acheteurs de s’assurer qu’ils ont suffisamment mis de côté pour couvrir les factures plus élevées et les coûts de rénovation s’ils le doivent.

Les primo-accédants en particulier sont souvent incités à acheter des biens plus petits que nécessaire, et dans des zones où ils ne souhaitent pas habiter, afin de « mettre un pied sur l’échelle de la propriété ».

Des histoires d’horreur d’acheteurs frénétiques qui s’arrachent des maisons de départ dans le tigre celtique pour se retrouver bloqués dans des banlieues éloignées de leur famille, de leurs amis et des transports en commun, piégés par des capitaux propres négatifs, persistent encore dans la mémoire de nombreux Irlandais. Mais face à payer plus de 1 000 € par mois pour une chambre en colocation, certains acquéreurs auront-ils intérêt à sortir du marché locatif paralysant et à s’installer chez eux, même si c’est un pis-aller ?

Je comprends pourquoi les gens se tourneraient vers, disons, un appartement à un lit, même s’ils ont tendance à perdre davantage de leur valeur en cas d’accident

“Personnellement, j’envisagerais quelque chose à long terme, quelque chose dans lequel vous voudriez rester pendant 10 à 15 ans au minimum, mais c’est plus facile à dire qu’à faire lorsque vous remboursez l’hypothèque de votre propriétaire tous les mois. Je comprends donc pourquoi les gens se tourneraient vers, disons, un appartement à un lit, même s’ils ont tendance à perdre davantage de leur valeur en cas d’accident », a déclaré Mulqueen.

Les locataires se sentent depuis longtemps à l’extrémité du marché immobilier irlandais, frustrés de devoir remettre chaque mois des sommes importantes qui pourraient être utilisées comme caution pour les sortir du cycle.

Beaucoup ont déploré le fait que les registres de location ne peuvent pas être utilisés pour compenser les dépôts, mais ce que certains ne réalisent pas, c’est que payer tout cet argent n’a pas été pour rien. Daragh Cassidy de Bonkers.frun site Web de comparaison et un courtier, souligne que cela peut réellement vous aider à obtenir votre prêt immobilier.

“Le loyer compte pour prouver la capacité de remboursement et il est absolument pris en compte, car les banques savent [that because] les loyers sont si élevés qu’il est de plus en plus difficile d’économiser en plus », a-t-il déclaré. “Si vous avez besoin de prouver que vous pouvez payer une hypothèque qui s’élèvera à 1 100 € par mois et que votre loyer est de 700 € par mois, il vous suffira de [show you can] économisez 500 € par mois, et non les 1 100 € en plus de votre loyer. »

Selon Cassidy, les banques aiment voir les primo-accédants économiser eux-mêmes au moins la moitié des dépôts, c’est là que l’hypothétique 500 € par mois dans l’exemple ci-dessus remplit une double fonction : il fournit une preuve que vous pouvez économiser et ajoute au dépôt .

Une augmentation de 1 % peut sembler minime, mais cela peut signifier des centaines [euro] en savoir plus sur la mensualité

Cependant, avec l’augmentation des taux d’intérêt qui pousse les remboursements à la hausse, il est probable que les banques examineront désormais de près les candidats pour voir s’ils peuvent surmonter d’éventuelles hausses futures.

« Les tests de résistance sont une grande chose. Une augmentation de 1 % peut sembler minime, mais cela peut signifier des centaines [euro] plus sur le remboursement mensuel », a déclaré Cassidy. Bonkers.fr est l’un des nombreux sites qui comparent les prêts à différents taux pour donner aux acheteurs une idée de ce à quoi pourraient ressembler les remboursements.

Mulqueen suggère aux aspirants propriétaires d’utiliser le concours et la protection des consommateurs site Internet pour voir s’ils seront en mesure de payer leur hypothèque si les taux d’intérêt augmentent de 1,5 % à 2 % demain.

Enfin, Cassidy souligne que les banques ne s’attendent pas à ce que les premiers acheteurs vivent comme des moines dans les mois précédant la souscription d’un prêt hypothécaire. “Vous êtes autorisé à vous amuser tant que vous vivez selon vos moyens”, a-t-il expliqué.

La gestion des domiciliations est extrêmement importante, car les comptes courants régulièrement débiteurs ne sont pas bien vus. «Assurez-vous qu’ils sortent après le jour de paie. Même si vous aviez de l’argent sur un autre compte, oublier de transférer de l’argent sur un compte et renvoyer un prélèvement automatique est un signal d’alarme », a déclaré Cassidy. Il en va de même pour le retrait de grosses sommes d’argent pour tenter de renverser la surveillance de la banque dans leurs dépenses, car cela les rend souvent plus méfiants.

Les gens peuvent être préoccupés par les factures impayées et les défauts de paiement passés qui ruinent leurs rêves d’accession à la propriété. Cassidy conseille aux acheteurs de faire vérifier leur dossier de crédit, au lieu de supposer qu’ils ne peuvent pas du tout emprunter. Certains dossiers peuvent être effacés après un certain temps, dit-il, et il existe des voies de recours pour les personnes qui pensent que leur dossier contient une erreur. C’est un domaine que les acheteurs en herbe devraient régler avant de se rendre à la banque.

Bien que les experts à qui nous avons parlé aient convenu que les prix de l’immobilier en Irlande seraient probablement soutenus un peu plus longtemps par le manque d’offre, ils disent tous les deux que ce n’est pas aussi impossible pour les acheteurs d’une première maison que beaucoup de gens le voudraient. penser.