Le centre commercial SouthGate de Drogheda cherche 31,5 millions d’euros – The Irish Times

Les investisseurs à la recherche de revenus immédiats et sûrs, associés à la possibilité d’ajouter de la valeur grâce à une gamme d’initiatives de gestion d’actifs, seront intéressés par l’opportunité présentée par la vente du centre commercial SouthGate à Drogheda, Co Louth.

Développé par Shannon Homes de Phil Reilly et son partenaire commercial, l’homme d’affaires Meath John Stanley, pour un coût de 120 millions d’euros au début des années 2000, SouthGate est un projet à usage mixte construit à cet effet comprenant 57 350 pieds carrés d’espace commercial, 93 600 pieds carrés de bureaux et commerces, 64 appartements et 730 emplacements voitures. La propriété en question est offerte au marché par l’agent Colliers à un prix indicatif de 31,5 millions d’euros.

Alors que la partie commerciale du développement est ancrée dans Dunnes Stores (occupé par le propriétaire) et comprend un mélange de détaillants locaux offrant des achats quotidiens, des utilisations pratiques, des options de restauration / boissons et de loisirs, cet élément du programme ne représente que 17% de des revenus locatifs annuels globaux de 2,47 millions d’euros par an. La majorité du registre des loyers provient des bureaux de SouthGate (44,5 %) et des logements locatifs résidentiels (38 %). Il y a un revenu de mât supplémentaire de 18 000 € par an.

Les bureaux de SouthGate ont une base de locataires solide, HSE, Tusla et Coca-Cola représentant environ 90 % des revenus locatifs annuels. Le HSE détient deux baux de 15 ans à partir de juin 2022 et décembre 2017 respectivement, à un loyer combiné de 360 ​​592 € par an à partir desquels il exploite ses bureaux des services de santé environnementale. Tulsa, l’agence pour l’enfance et la famille soutenue par l’État, a un bail de 10 ans à compter de juillet 2019 pour un loyer de 172 000 € par an.

Coca-Cola, qui emploie environ 200 personnes à Drogheda, utilise Southgate pour héberger son organisation de services intégrés, qui fournit une gamme de services d’assistance à l’échelle mondiale, notamment les finances, les achats et les ressources humaines. Coca-Cola est titulaire d’un bail de 20 ans à compter de janvier 2011 pour un loyer de 438 508 € par an, assorti d’une faculté de résiliation en juin 2026 sous réserve d’un préavis écrit de neuf mois.

La durée moyenne pondérée des baux non expirés (WAULT) sur l’élément commercial de SouthGate est de 5,68 ans jusqu’à la rupture et de 7,89 ans jusqu’à l’expiration.

L’élément résidentiel du programme comprend actuellement 64 unités, avec un mélange de 11 à un lit, 40 à deux lits et 13 à trois lits. Les appartements sont relativement grands avec une taille moyenne d’unité de 878 pieds carrés et arrivent sur le marché en état de plain-pied. Ils sont actuellement sous-loués, selon l’agent vendeur, avec des loyers moyens pour les T2 à 1 025 € par mois, les T2 à 1 224 € par mois et les T3 à 1 423 € par mois. Localement, les loyers moyens à Louth et Meath s’élèvent respectivement à 1 550 € et 1 706 €, selon les dernières Daft.ie rapport de location.

En termes de potentiel de gestion d’actifs, SouthGate propose à l’acheteur potentiel d’augmenter les revenus actuels du programme grâce à la location de ses unités vacantes restantes et un potentiel de développement réversible grâce à l’ajout de 48 appartements supplémentaires soumis à un permis de construire. Il existe également un potentiel sous réserve de planification, selon l’agent de vente, pour l’ajout d’un nouvel espace commercial au projet.

Drogheda a vu des investissements considérables dans le développement commercial et résidentiel au cours des dernières années. La ville se trouve au centre de l’activité économique sur le corridor de l’autoroute M1 et abrite une gamme d’entreprises multinationales et indigènes établies dans plusieurs secteurs industriels. La ville compte 41 000 habitants et une zone de chalandise de 1,7 million de personnes dans un rayon de 60 km, dont environ 40 % ont entre 20 et 44 ans.

Si une vente de SouthGate devait avoir lieu au prix indicatif de 31,5 millions d’euros, l’acquéreur serait en ligne pour un rendement initial net de 6 % après le paiement des frais d’acquisition standard de 9,96 %.

Michele McGarry, responsable des marchés de capitaux chez Colliers, déclare : « Nous nous attendons à un vif intérêt pour la vente de Southgate, qui est une opportunité d’investissement à usage mixte exceptionnelle.

“Avec un prix d’orientation qui équivaut à 152 € par pied carré, un chiffre nettement inférieur aux coûts de construction actuels, la qualité des locataires de bureaux, des entreprises multinationales et du gouvernement, ainsi que la qualité exceptionnelle des unités résidentielles, font de SouthGate un excellent investissement opportunité. L’inoccupation des unités de vente au détail permettra à l’acheteur d’ajouter à la composition des locataires et, en fin de compte, de générer des revenus. »