Trois ans après que COVID-19 a changé le fonctionnement du monde des affaires, nous avons enfin une décision de la Haute Cour clarifiant comment les obligations contractuelles d’exercer une activité dans son cours habituel doivent être interprétées dans le contexte des perturbations posées par la pandémie.
Laundy Hotels (Carrière) Pty Limited contre Dyco Hotels Pty Limited [2023] HCA 6 est l’aboutissement d’une série de procédures qui ont examiné si Laundy Hotels (Quarry) Pty Ltd (Fournisseur) était “prêt, disposé et capable” de conclure son contrat de vente de The Quarryman’s Hotel au milieu des bouleversements liés à la COVID-19.
La vente de The Quarryman’s
Le Quarryman’s a été vendu par le vendeur à Dyco Hotels Pty Limited (Acheteur) dans le cadre d’un contrat de vente daté du 31 janvier 2020, avec une livraison échelonnée devant intervenir les 30 et 31 mars de la même année (Achèvement). La clause 50.1 du contrat de vente stipulait que pour la période comprise entre l’échange du contrat de vente et l’achèvement, le vendeur était tenu “d’exercer l’entreprise dans le cours habituel et ordinaire en ce qui concerne sa nature, son étendue et ses modalités”. Au cours de cette période, une ordonnance de santé publique de NSW a limité l’exploitation des pubs à la vente de plats et de boissons à emporter uniquement. Le Vendeur s’est conformé à l’ordre de santé publique (tout non-respect aurait constitué une infraction pénale) et a exploité The Quarryman’s dans la mesure où il était en mesure de le faire dans les limites de l’ordre de santé publique.
Avant l’Achèvement, l’Acheteur a indiqué au Vendeur que l’Achèvement ne pourrait avoir lieu parce que le Vendeur n’était pas prêt, désireux et capable de terminer le contrat. L’acheteur a fait valoir que la clause 50.1 n’avait pas été respectée car l’entreprise était exploitée d’une manière très différente de celle qui existait au moment du contrat. En réponse, le vendeur a signifié un avis d’achèvement, suivi d’un avis de résiliation après que l’acheteur ne s’est pas conformé.
L’Acheteur a engagé une procédure en faisant valoir que le contrat avait été frustré ou, à titre subsidiaire, que le Vendeur n’était pas en droit d’émettre un avis d’achèvement et de résiliation ultérieure du contrat – cette conduite était une répudiation du contrat par le Vendeur qui avait été valablement acceptée par l’Acheteur.
En première instance, le juge Darke a conclu que le contrat n’avait pas été frustré par le COVID-19 et les ordonnances restrictives de santé publique. Le vendeur n’a pas enfreint la clause 50.1 puisque la clause exigeait que le vendeur exerce ses activités dans les limites de la loi. Le juge Darke a finalement conclu que le vendeur avait le droit de signifier un avis d’exécution à l’acheteur.
L’acheteur a interjeté appel avec succès, le tribunal ayant conclu que l’ordre de santé publique était un événement survenu qui rendrait illégal le respect par le vendeur de la clause 50.1. La Cour a jugé que l’obligation du vendeur en vertu de la clause 50.1 était donc suspendue. L’envoi par le vendeur d’un avis d’achèvement a été fait à un moment où il n’était pas « prêt, disposé et capable » d’achever, et a donc servi à résilier le contrat.
La Haute Cour et la centralité de la légalité dans la construction des contrats
En autorisant l’appel du vendeur, la Haute Cour a estimé que l’obligation de « poursuivre l’activité dans le cours habituel et ordinaire » contenait une exigence inhérente de ne le faire qu’en conformité avec la loi.
La question se résumait à une simple interprétation et le tribunal a noté qu’il n’était “pas nécessaire de faire plus qu’interpréter la clause 50.1 dans son contexte”. Considéré objectivement du point de vue de l’homme d’affaires raisonnable, le vendeur « devait exploiter l’entreprise de la manière dont elle était menée au moment du contrat dans la mesure où cela était légal ». L’interprétation correcte de la clause 50.1 signifiait qu’elle “ne pourrait jamais s’étendre à une obligation pour le vendeur d’agir illégalement”. L’exploitation de The Quarryman’s dans le cadre des paramètres de l’ordre de santé publique était considérée comme une activité « dans le cours habituel et ordinaire » dans le contexte.
Points clés à retenir
Cette affaire rappelle que :
- l’exigence d’exploiter une entreprise “dans le cours habituel et ordinaire en ce qui concerne sa nature, sa portée et ses modalités” comprend une exigence fondamentale selon laquelle l’exploitation de l’entreprise doit être licite. Cela n’a pas besoin d’être explicitement énoncé ou même implicite, mais existe de manière inhérente;
- lorsque les circonstances entre la signature d’un contrat et la date d’achèvement changent radicalement, ne présumez pas que la transaction ne peut pas être réalisée. Les parties doivent examiner très attentivement leurs obligations et la manière dont elles doivent continuer à fonctionner dans les limites de la loi et du contrat avant de prendre des mesures qui pourraient être considérées comme une répudiation du contrat ; et
- il est important de considérer tous les risques potentiels qui peuvent survenir avant l’achèvement de toute transaction. Un acheteur peut envisager d’ajouter une clause permettant la résiliation d’un contrat lorsqu’un événement survenant ou un changement défavorable important affecte la valeur de l’actif vendu, ou le fonctionnement de l’entreprise, ou empêche l’entreprise d’être exploitée en tant qu’entreprise en activité. C’est particulièrement le cas lorsqu’il y a, ou peut y avoir, une longue période entre l’échange et l’achèvement.
