Tracker ou variable – quelle hypothèque dois-je rembourser en premier ? – Le Times irlandais

J’ai deux hypothèques – la plus grande sur un tracker à 1,1 sur ECB et la plus petite d’une rénovation ultérieure maintenant sur 3,25 – donc moins chère que le tracker.

J’ai gagné de l’argent et j’ai toujours prévu de rembourser la plus petite hypothèque variable lorsque cela se produisait – mais maintenant, c’est en fait moins cher que le tracker.

J’attendais de voir ce qui se passerait mais ne rien faire me coûte de l’argent.

Vers lequel dois-je investir les fonds supplémentaires ? La variable deviendra sûrement plus chère, mais ce n’est pas encore le cas.

Il me reste 13 à 14 ans et je suis, depuis peu, avec BoI Merci beaucoup

Mme AC

Bienvenue dans le monde de la devinette. Vous me demandez de regarder vers l’avenir le comportement des banques qui ne réagissent pas actuellement d’une manière à laquelle vous vous attendriez.

La logique veut qu’à mesure que les taux d’intérêt augmentent, les banques augmenteront les taux auxquels elles offrent des crédits aux clients. Mais cela ne s’est pas produit.

Depuis que la Banque centrale européenne a commencé à relever ses taux d’intérêt à partir de zéro en juillet dernier, les banques irlandaises se sont montrées très réticentes à augmenter les taux d’intérêt.

Les hypothèques tracker ont bien sûr augmenté, car elles évoluent en ligne avec les taux de la BCE. Et bien que de nombreux détenteurs d’hypothèques dont les budgets s’étaient adaptés à l’ère du crédit bon marché qui dure depuis près d’une décennie ressentent la pression, les conditions générales de ces prêts sont claires et les gens ne peuvent au moins pas dire qu’ils ne savaient pas ce qui allait arriver. S’ils maximisent leurs budgets en ligne avec des taux historiquement bas, ils devront clairement ajuster leurs priorités.

Les taux fixes ont également augmenté, mais pas de la même manière que la hausse des taux de la BCE. Vous êtes maintenant chez Bank of Ireland, vraisemblablement après le départ de KBC du marché irlandais. Même en incluant l’augmentation des taux fixes sur les prêts hypothécaires qui est entrée en vigueur la semaine dernière, les taux de cette banque ont augmenté de moins de la moitié du bond total du taux de la BCE.

Et puis il y a les prêts variables. Il s’agit généralement de l’extrémité la plus volatile du marché mais, comme la plupart des prêteurs, la Bank of Ireland a été remarquablement réticente à augmenter ses taux hypothécaires variables. À ma connaissance, le taux variable de la Banque d’Irlande est toujours le même qu’en juillet de l’année dernière, à moins que j’ai raté une annonce.

Tout cela est très déroutant. La raison pour laquelle la BCE augmente les taux d’intérêt est d’atténuer l’inflation. Selon cette logique, les banques irlandaises travaillent activement contre la politique déclarée de la BCE et du gouvernement irlandais.

D’un autre côté – comme les banques elles-mêmes le présenteraient certainement – ​​les consommateurs irlandais sont déjà confrontés à des augmentations importantes du coût de la vie au cours de l’année écoulée. Une grande partie de cela découle évidemment des prix de l’énergie et de leur effet d’entraînement sur la chaîne alimentaire.

Et il y a une certaine logique ici, car une chose que les banques tiennent à éviter est une nouvelle crise du crédit avec une multiplication des prêts non performants. Ils sortent tout juste maintenant du poids du crédit aigre qui a été déclenché par la dernière crise financière il y a 15 ans. Le traitement des prêts non performants est une question coûteuse pour les prêteurs.

Et, bien sûr, ils peuvent se permettre de maintenir les taux discrétionnaires à des niveaux inférieurs à ce à quoi on pourrait s’attendre. L’une des conséquences du retour de la BCE à une politique de hausse des taux est que l’institution paie désormais des intérêts aux banques irlandaises (et autres) sur l’argent déposé auprès de l’institution de Francfort. C’est un grand revirement par rapport à la situation de l’été dernier où les banques devaient payer la BCE pour s’occuper de leurs dépôts excédentaires.

La BCE a introduit des taux d’intérêt négatifs sur les dépôts en 2014 et ce taux est passé à -0,5 % au cours des trois années précédant l’été dernier. Désormais, les banques bénéficient d’un taux d’intérêt positif annualisé de 3 % de la part de la BCE, soit une variation similaire de 3,5 points à celle que nous avons observée pour le taux global. Ce revirement de fortune signifie que les banques ont moins besoin de faire appel à leurs clients avec des taux plus élevés pour maintenir leurs marges bénéficiaires.

À quel point vous pouvez vous attendre à ce que les banques soient altruistes est une question ouverte. Dans un article publié la semaine dernière, la BCE a clairement indiqué que les entreprises qui gonflent leurs bénéfices ont contribué de manière notable à des taux d’inflation obstinément élevés. Cela faisait référence aux entreprises de l’économie au sens large, et non aux banques, mais c’est toujours beaucoup demander aux banques d’éviter délibérément à long terme la perspective de profit dans un environnement de taux d’intérêt en hausse.

Revenons donc à vos deux prêts. Jusqu’à récemment, l’hypothèse était que les taux continueraient d’augmenter et resteraient plus élevés au cours des prochaines années alors que la BCE, la Fed et d’autres cherchent à bloquer l’inflation autour du niveau de 2 %.

Cela a renforcé l’argument pour que vous utilisiez toute manne financière pour payer le taux de suivi, d’autant plus que vous payez une marge de 1,1 point de pourcentage au-dessus de la BCE, donc un taux de 4,6 % actuellement contre 3,25 % sur vos taux variables.

Cependant, les événements récents n’ont fait que brouiller davantage les cartes.

Le nouvel environnement de taux d’intérêt plus élevés a rattrapé plusieurs petites banques américaines, dont une appelée Silicon Valley Bank qui avait imprudemment placé tous ses paris sur un environnement de taux d’intérêt bas. L’évolution des circonstances a conduit à une ruée sur la banque et cela s’est avéré un catalyseur.

Alors que les marchés de plus en plus nerveux recherchaient des signes de faiblesse, le géant bancaire suisse Credit Suisse a été contraint à un mariage de convenance avec son plus grand rival, UBS, alors que le temps de se remettre en forme a manqué après une décennie de mauvaise gestion et de scandale. Deutsche Bank a également vu ses actions touchées.

La perspective d’une nouvelle crise bancaire a fait réfléchir les banques centrales et elles doivent maintenant jongler entre les défis concurrents de l’augmentation des taux pour maîtriser l’inflation et l’impact potentiellement négatif de telles hausses de taux sur les prêteurs.

Le résultat est susceptible d’être des taux augmentant plus lentement à un pic de cycle inférieur à celui précédemment prévu. On parle même pour la première fois depuis que les banques centrales ont commencé à relever les taux du moment où elles pourraient recommencer à les baisser.

Ainsi, votre tracker peut ne pas devenir aussi cher que prévu et le taux de tracker peut même commencer à baisser plus tôt que prévu – bien qu’il ne se rapproche pas des creux historiques auxquels il se situait avant l’été dernier.

Dans le même temps, les taux d’intérêt n’augmentant probablement pas aussi loin ou aussi vite qu’ils le pensaient auparavant, les banques pourraient commencer à considérer ces taux variables comme un moyen de compenser tout manque à gagner dans les niveaux de bénéfices anticipés.

Une hausse de trois quarts de point des taux variables et une baisse similaire des taux de la BCE entraîneraient une modification soudaine du coût de vos prêts respectifs.

Il y a beaucoup de si, mais et peut-être dans cette réponse et la vérité est, sans surprise, que je n’ai pas une meilleure idée de ce qui se passera au cours de l’année prochaine que quiconque. Les circonstances peuvent rapidement changer la donne, comme l’a montré la crise bancaire latente.

Je m’attends à ce que les taux variables augmentent éventuellement, mais de combien je n’en ai aucune idée. De même, les taux de suivi atteindront un pic et reviendront même un peu de ce pic, mais précisément quand et dans quelle mesure je ne pourrais pas dire avec certitude.

Veuillez envoyer vos questions à Dominic Coyle, Q&A, The Irish Times, 24-28 Tara Street Dublin 2, ou par e-mail à dominic.coyle@irishtimes.com. Cette colonne est un service de lecture et n’est pas destinée à remplacer les conseils professionnels