Ires Reit se retrouve l’action la plus mal aimée sur Iseq 20 alors que les taux mordent fort – The Irish Times

Selon la Society of Chartered Surveyors, l’exode continu des petits propriétaires irlandais du marché dans un contexte d’inquiétudes concernant un contrôle plus strict des loyers, des taxes et, plus récemment, de la hausse des taux d’intérêt, a représenté deux ventes immobilières sur cinq au cours des trois derniers mois de l’année dernière. Irlande (SCSI).

Les investisseurs boursiers se sont également retirés du plus grand propriétaire résidentiel de l’État, laissant Ires Reit, dont les actions ont chuté de 38% au cours des 12 derniers mois, l’action la plus mal aimée de l’Iseq 20 pour la période.

À première vue, Ires devrait avoir de quoi séduire les investisseurs, propriétaire de près de 4 000 maisons, principalement des appartements, et la seule fiducie de placement immobilier (Reit) survivante des quatre qui ont flotté sur le marché de Dublin au cours de la dernière décennie. .

Le taux d’occupation de ses propriétés est passé à 99,4 % l’an dernier, contre 99,1 % en 2021, ce qui n’est guère surprenant compte tenu de la pénurie de logements sur le marché locatif. Un rapide coup d’œil sur Daft.ieLe site Web de vendredi montre qu’il y a moins de 1 150 logements annoncés à la location dans la République, dont moins de la moitié dans la capitale, qui abrite la quasi-totalité du portefeuille d’Ires.

La société est également stratégiquement investie dans un portefeuille moderne où l’âge moyen des maisons est de 13 ans avec de bonnes cotes énergétiques, ce qui la place dans une meilleure position que de nombreux pairs européens.

Les revenus du groupe ont augmenté de 6,5% l’année dernière, la directrice générale Margaret Sweeney ayant ajouté 238 nouvelles unités au portefeuille qui ont été rapidement louées, et les loyers ont augmenté dans les limites d’un plafond d’augmentation des loyers de 2% imposé par le gouvernement fin 2021. sur les zones de pression locative.

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Cependant, ces limites signifient que le loyer moyen de son portefeuille – à 1 750 € par mois – était de 11% inférieur à celui des nouveaux biens arrivant sur le marché, selon des évaluateurs indépendants, a souligné la société dans son rapport annuel publié cette semaine.

Pendant ce temps, son histoire de croissance de valorisation s’est également évaporée – pour le moment, du moins – dans un contexte de hausse des taux d’intérêt. La société a déclaré le mois dernier que ses actifs corporels nets, mesurés sur une base établie par l’Association européenne de l’immobilier public (Epra), avaient chuté de 4,4% à 1,59 € par action.

Ires a déprécié la valeur des immeubles de placement de son bilan de 45,6 millions d’euros à 1,48 milliard d’euros – dont un impact de près de 12% sur ses terrains à bâtir, qui a diminué à 21,8 millions d’euros.

Le ralentissement du secteur locatif privé irlandais, autrefois en vogue, a été souligné par la plus grosse transaction dans ce segment du marché jusqu’à présent cette année, lorsqu’il est apparu la semaine dernière que l’entreprise familiale du fondateur de Zara, Amancio Ortega, avait payé un peu plus de 100 millions d’euros pour un portefeuille de 120 appartements locatifs de luxe dans les docks du sud de Dublin. Le prix n’avait pas bougé de ce que les propriétaires sortants, l’investisseur basé à New York Angelo Gordon et ses partenaires locaux, Carysfort Capital, avaient payé pour le projet en 2019.

Le sentiment envers le secteur plus largement à travers l’Europe a également été touché, selon les observateurs du marché, par les nouvelles du mois dernier selon lesquelles la police allemande avait fait une descente au siège de la société Vonovia, l’un des plus grands propriétaires résidentiels de ce pays, au milieu d’allégations selon lesquelles certains employés auraient reçu des pots-de-vin pour l’attribution contrats aux sous-traitants.

Plus localement, le sentiment n’a pas pu être aidé par le ministre des Finances Michael McGrath cette semaine en mettant le régime entourant les FPI – ainsi que les fonds immobiliers irlandais et les soi-disant véhicules à usage spécial de l’article 110 – pour examen dans le cadre d’une pièce plus large de travaux sur le secteur des fonds.

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Les Reits irlandais, en vertu de la législation introduite en 2013, sont généralement exonérés de l’impôt sur les sociétés et des prélèvements sur les plus-values ​​immobilières ou de l’impôt sur les plus-values ​​(CGT). L’idée est de transférer les obligations fiscales aux actionnaires qui doivent, selon la loi, recevoir au moins 85 % des revenus de la propriété d’un FPI sous forme de dividendes. Une retenue à la source de 25 % s’applique à ces distributions.

Le prédécesseur de M. McGrath, Paschal Donohoe, a resserré les règles concernant les FPI en 2019, notamment en fermant une anomalie dans les règles initiales qui permettaient à une fiducie de distribuer les gains provenant de la vente de propriétés sans que les actionnaires ne soient soumis à une retenue à la source.

Pendant ce temps, le Sinn Féin, qui a été en tête des partis politiques irlandais dans les sondages ces derniers temps, a déclaré qu’il augmenterait les retenues à la source sur les dividendes et appliquerait un impôt sur les plus-values ​​de 33 sur la vente d’actifs par les Reits.

Toutes ces forces sont externes, bien sûr. Mais Ires a également déçu dans le traitement des dossiers sur lesquels il avait un certain contrôle.

Alors que de nombreux autres groupes immobiliers européens ont décidé au début de l’année dernière de fixer les taux d’intérêt sur la dette alors que les taux du marché commençaient à bondir en prévision des mouvements de la banque centrale, Ires n’a pas conclu d’accord pour fixer efficacement les taux sur 275 millions d’euros d’une facilité de crédit renouvelable jusqu’à ce que Décembre. Ainsi, cinq mois après que la Banque centrale européenne ait commencé à augmenter les coûts d’emprunt officiels, elle a fini par payer un prix plus élevé pour les fixer.

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Ires a également employé le niveau de dette le plus élevé par rapport aux actifs des quatre Reits irlandais qui ont flotté au cours de la dernière décennie. Son ratio prêt-valeur s’élevait à 43,8 % fin décembre, contre une limite de 50 % en vertu de la législation irlandaise sur les sociétés de placement immobilier et des propres clauses de prêt de la société.

Green Reit, Yew Grove Reit et Hibernia Reit avaient des ratios de 15 %, 27 % et moins de 20 %, respectivement, avant d’être privatisées ces dernières années.

Les analystes de Barclays ont déclaré dans un rapport le mois dernier qu’Ires vendrait probablement environ 50 millions d’euros d’actifs en 2023 pour s’assurer qu’elle disposait d’une marge de manœuvre suffisante sur les clauses juridiques et financières de la dette si la valeur des propriétés diminuait plus que prévu dans les années à venir.

La société a déclaré dans le rapport annuel qu’elle restait concentrée sur le recyclage du capital. Il a été rapporté la semaine dernière qu’il avait conclu un accord pour vendre un site avec la planification de plus de 400 appartements à Sandyford, Dublin 18, pour environ 20 millions d’euros – après avoir abandonné les plans de construction des unités elles-mêmes.

Les acheteurs potentiels d’actifs Ires savent qu’ils ont affaire à un vendeur motivé dans un marché qui s’affaiblit.