Dans l’espoir d’augmenter l’offre de logements et d’aider les familles à se constituer un patrimoine, la Federal Housing Administration a proposé jeudi plusieurs modifications de ses lignes directrices qui pourraient faciliter l’achat d’une maison avec un logement accessoire ou la construction d’une ADU.
La proposition de l’agence permettrait aux prêteurs d’offrir des prêts de rénovation pour construire des ADU et de tenir compte du loyer futur de l’unité lors du calcul du montant qu’un client peut se permettre d’emprunter. Selon les règles actuelles relatives aux prêts garantis par la FHA, les prêteurs peuvent prendre en compte les revenus locatifs des duplex, mais pas les ADU.
La proposition s’attaquerait à l’un des principaux obstacles auxquels se heurtent les personnes ayant peu de capital immobilier et des revenus faibles à modérés lorsqu’elles tentent d’obtenir un prêt pour une ADU. “C’est une étape importante pour nous aider à construire des ADU”, a déclaré Meredith Stowers, agente de crédit chez CrossCountry Mortgage à San Diego.
D’autres parties de la proposition permettraient d’utiliser des prêts à la construction soutenus par la FHA pour construire une maison et une ADU.
La commissaire de la FHA, Julia R. Gordon, a déclaré que l’agence tentait de faire avancer deux objectifs importants avec la proposition : permettre à davantage de personnes de posséder des maisons comprenant des propriétés génératrices de revenus, comme le fait la FHA pour les duplex, et augmenter l’offre de logements.
La proposition n’est qu’une ébauche à ce stade, cependant, et elle pourrait changer en réponse aux commentaires du public.
La FHA ne prête pas d’argent directement ; au lieu de cela, il fournit des garanties pour les prêts émis par les banques, ce qui augmente la volonté des banques de prêter et réduit le taux d’intérêt appliqué. Les garanties ne sont disponibles que pour les prêts qui restent dans les limites de taille fixées par la FHA. Dans le comté de Los Angeles, le maximum pour une propriété d’un logement est d’un peu moins de 1,1 million de dollars. (La proposition classerait une maison unifamiliale avec une ADU comme une propriété à un logement.)
Dans le cadre d’un prêt de rénovation soutenu par la FHA, les propriétaires peuvent emprunter plus que la valeur actuelle de leur maison si les améliorations qu’ils prévoient le justifient. Mais la FHA ne soutiendra les prêts que si les paiements mensuels sont jugés abordables, ce qui signifie qu’ils ne peuvent pas pousser les obligations récurrentes de l’emprunteur sur un pourcentage défini du revenu de l’emprunteur.
C’est pourquoi l’inclusion des loyers futurs pourrait faire une grande différence – l’augmentation des revenus des emprunteurs rend plus probable qu’ils seront en mesure d’emprunter suffisamment d’argent pour construire une ADU, qui peut facilement coûter entre 150 000 et 200 000 dollars.
Contrairement à la proposition de la FHA, Fannie Mae et Freddie Mac – deux acheteurs géants de prêts immobiliers à charte fédérale – ne soutiennent pas les prêts qui tiennent compte des revenus locatifs théoriques d’une ADU encore à construire. L’incapacité de prendre en compte les revenus locatifs potentiels “est un obstacle majeur pour aider mes clients à obtenir des prêts pour construire leurs ADU”, a déclaré Stowers. La plupart de ses clients utilisent des marges de crédit sur valeur domiciliaire pour construire des ADU, mais la proposition de la FHA “nous permettrait d’offrir des prêts hypothécaires de premier rang à taux d’intérêt beaucoup plus bas” pour financer l’achat d’une maison et la construction d’une ADU.
“C’est ce que veulent la grande majorité des Californiens”, a-t-elle déclaré. Beaucoup de ses clients sont des familles qui combinent les ressources de plusieurs générations pour construire des complexes composés de deux maisons et de deux ADU, a-t-elle déclaré. « Pourquoi ne soutiendriez-vous pas cela ? Ces familles construisent une base financière solide, mais aussi des liens sociaux qui sont inestimables.
Gordon a déclaré que le manque de données historiques sur les ADU et la valeur qu’ils ajoutent à une propriété en ont fait un défi pour la FHA, Fannie et Freddie. “C’est un peu un problème de poule et d’œuf”, a-t-elle déclaré – il n’y a pas assez de données pour que les prêteurs sachent comment souscrire les projets, mais sans les prêts, il n’y a aucun moyen de générer plus de données.
“Pour être honnête, la chose la plus facile à faire dans cette situation est toujours de ne rien faire.”
La proposition de la FHA vise à soutenir les ADU de la même manière que l’agence a soutenu la construction et l’achat de duplex, mais avec quelques garanties supplémentaires. Pour son évaluations rapides de prêt en lignecela permettrait aux prêteurs de ne considérer que 50 % des loyers équitables qu’une nouvelle ADU pourrait générer – avec des duplex, la limite est de 75 % – et ces loyers pourraient ne pas représenter plus de 30 % du revenu total de l’emprunteur lorsqu’il s’agit de déterminer l’importance d’un prêt à émettre.
“C’est un nouveau territoire, et c’est pourquoi nous mettons cette politique sur la table de rédaction pour recevoir les commentaires du public”, a déclaré Gordon.
La construction d’ADU a décollé en Californie, représentant 15% des logements approuvés dans l’État en 2021. Mais ce type de projet commence à être un phénomène national, a déclaré Gordon, alors que de plus en plus de communautés sont aux prises avec des pénuries de logements abordables et le besoin d’augmenter la densité.
“J’ai l’impression que de nombreuses juridictions trouvent que permettre aux ADU d’être une première étape politique plus acceptable pour apporter des ajustements au zonage”, a-t-elle déclaré. “C’est pourquoi je pense que nous commencerons à voir plus d’intérêt.”
Un ADU qui peut être loué et prendre de la valeur au fil des ans crée également une chance de créer de la richesse de génération en génération.
« Dans un quartier plus modeste, la capacité d’un ménage à devenir propriétaire pour la première fois de l’unité qu’il occupera et de l’unité qui a une opportunité de location peut être une excellente opportunité de création de richesse », a déclaré Gordon. “De nombreuses familles au fil des ans ont réussi à accroître leur propre prospérité et vraiment la stabilité et la prospérité du quartier de cette manière.”
Stowers a félicité la FHA pour aller de l’avant et a reconnu la préoccupation de l’agence d’aller trop loin trop vite. Mais elle a ajouté: “Toutes les agences ont avancé sur la pointe des pieds vers ce moment. Mais j’espère qu’ils iront beaucoup plus vite sur la pointe des pieds.
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