NYC est-il vraiment condamné ? Des prévisions de loyers et d’impôts erronées alimentent les prédictions d'”apocalypse” sauvages

Voulez-vous croire que la ville de New York est dans un « cycle catastrophique urbain » ?

C’est facile si vous ignorez simplement des faits incontestables.

Prenez les “crimes majeurs”, une mesure du NYPD qui est déformée à la hausse par la montée en flèche des vols de voitures alors même que les crimes que nous craignons le plus – meurtres, fusillades et viols – continuent de baisser par rapport aux totaux de l’année dernière.

Surprendre! Les meurtres devraient être 40% moins nombreux cette année qu’ils ne l’étaient au cours des deux dernières années de Rudy Giuliani en tant que maire, alors qu’ils étaient respectivement 673 et 649.

Au milieu de 2023, nous avons eu 193 meurtres, sur la bonne voie pour un total d’environ 400 – contre 488 en 2021 et 438 en 2022.

Ah, mais il n’y a eu que 319 meurtres en 2019 !

C’est vrai, mais personne n’avait prévu la fin du monde en 2010 lorsque les meurtres sont passés à 536 contre 471 en 2009, même si le stop-and-frisk du maire de l’époque, Michael Bloomberg, était en pleine vigueur.

Comme le disait souvent le regretté et grand skipper des Yankees Casey Stengel, vous pouvez le rechercher.

Crime en bas, peur en haut

Les perceptions erronées du crime ont cependant une base rationnelle : un désordre de rue en constante augmentation qui pourrait ne pas tuer mais nous menace par d’autres moyens : cyclistes anarchiques, consommation de drogue en plein air, vol à l’étalage incontrôlé et maniaques déchaînés qui pourraient ou non venir à nous avec des couteaux.

Le sentiment d’une ville en pleine effervescence, au-delà de la volonté ou de la capacité du gouvernement à se maîtriser, crée une ambiance où les crimes violents réels peuvent sembler plus répandus qu’ils ne le sont.

Mais l’inévitabilité supposée de l’effondrement urbain dû au travail à distance – un autre article de foi parmi les sombres prophètes de New York – n’a pas de base visible autre que des “modèles informatiques” suspects.

Peu importe que les trottoirs soient bondés, que l’achalandage du métro augmente et que les appartements soient plus demandés que jamais – nous sommes condamnés !

Un article récent et sans cesse cité intitulé “Work From Home and the Office Real Estate Apocalypse” par trois érudits – Arpit Gupta de NYU et Vrinda Mittal et Stijn Van Nieuwerburgh de l’Université de Columbia – a déclaré que moins d’employés travaillant dans des bureaux laissent présager l’effondrement de la propriété valeurs qui, à leur tour, présagent l’effondrement du trésor municipal – et, par implication, la fin de la vie sur terre telle que nous la connaissons.

La représentation d’une ville à l’agonie jette un frein destructeur sur la Big Apple alors qu’elle poursuit sa récupération agitée de la pandémie de COVID.

Les affirmations dystopiques prennent une aura de vérité incontestable pour ceux qui sont impressionnés par des équations mathématiques inintelligibles pour quiconque sans doctorat.

Qui pourrait discuter avec eux ?

Eh bien, peut-être quelqu’un qui a déjà eu un coup de soleil après qu’un modèle informatique ait averti des averses.

Superficie d’analyse immobilière

Les auteurs sont doués pour les chiffres mais déconnectés de la réalité immobilière de Manhattan.

Pour commencer, ils comptent sur Kastle Systems, un fournisseur de services de sécurité, pour quantifier la présence physique supposément dérisoire des bureaux d’aujourd’hui – à peine 50%, dit Kastle.

Mais l’enquête de Kastle a été largement démystifiée pour son échantillon inadéquat et dans le pire des cas.

Il couvre principalement les immeubles de bureaux de deuxième niveau, mais pas les immeubles supérieurs appartenant aux 10 plus grands propriétaires de la ville tels que SL Green, Vornado Realty Trust et les sociétés apparentées.

Ces soi-disant propriétés de classe A et A-plus sont au cœur de l’inventaire de bureaux d’un demi-milliard de pieds carrés de Manhattan.

Ils sont bien plus qu’à moitié pleins parce qu’ils sont loués aux entreprises qui nécessitent le plus de présence au bureau – les institutions financières et les cabinets d’avocats.

Le Real Estate Board de New York et le Partnership for New York City signalent un taux d’occupation considérablement plus élevé que celui de Kastle – jusqu’à 90% dans certains emplacements de choix.

Mais ils avaient sapé “Apocalypse” dès le départ.

Bien sûr, les propriétaires commerciaux sont sous pression.

Les propriétaires de certains immeubles plus anciens pourraient être confrontés à la faillite.

Mais même si la valeur globale des bureaux à New York chute de 43,9 % d’ici 2029 – une projection « Apocalypse » partagée par aucune autre analyse – serait-ce la fin du monde pour la ville dans son ensemble ?

Peut-être que ce serait le cas s’il n’y avait pas de personnes réelles impliquées – telles que des élus, des propriétaires, d’autres chefs d’entreprise et des personnes qui en ont juste marre de travailler à distance – pour arrêter le déclin.

Tout comme Tom Hanks en tant que capitaine Chesley Sullenberger a déchiqueté la tentative des enquêteurs de le blâmer pour le crash des ordinateurs, cela aurait pu être évité – « Soyons sérieux – vous n’avez pas pris en compte le facteur humain » – « Apocalypse » s’effondre aussi. moment où ce qu’on appelle maintenant l’« agence » humaine est ajouté.

Peut-être que davantage d’employés reviendront dans les bureaux – une tendance qui gagne du terrain à mesure que les patrons leur lisent l’acte anti-émeute.

Les propriétaires peuvent constater qu’ils ont besoin d’autant d’espace qu’avant, même si les employés ne viennent que trois ou quatre jours par semaine.

Peut-être que les propriétaires trouveront des moyens de convertir plus d’immeubles de bureaux à d’autres usages qu’on ne le pense actuellement.

Peut-être qu’un autre boom de Wall Street incitera davantage d’entreprises à se développer, comme vient de le faire la société de capital-investissement Clayton Dubilier & Rice en doublant sa superficie en s’installant au 550 Madison Ave.

Dans la plage normale

L’hypothèse d’une diminution des recettes fiscales repose sur l’idée que les bâtiments perdront de la valeur en raison du travail à distance.

Mais le feront-ils ?

SL Green vient de vendre une part de 49% du 245 Park Ave. au japonais Mori Trust dans le cadre d’un accord qui valorise la propriété de près de 60 ans à 2 milliards de dollars.

Ce n’est pas une chute catastrophique par rapport au dernier prix de vente de la tour de 2,2 milliards de dollars en 2017, lorsque le marché était à son apogée.

Le contrôleur Brad Lander a rapporté la semaine dernière avec une certaine surprise que la valeur des immeubles de bureaux avait en fait augmenté de 2021 à 2022 pour atteindre 97 % des niveaux d’avant la pandémie.

Il a écrit que même si la valeur des bureaux devait chuter de 40%, cela ne coûterait pas plus de 1,1 milliard de dollars en revenus annuels de taxes foncières d’ici 2027 – à peine 3% de toutes les perceptions de taxes foncières, seulement 1% du budget global et “bien dans la fourchette dans laquelle les recettes fiscales peuvent normalement varier.”

Malgré tous ses graphiques et équations intimidants, “Apocalypse” fonctionne dans la même rue sensationnaliste que les prévisions alarmistes et accrocheuses des “experts” accrédités qui se sont avérées fausses.

Il n’y a pas eu de “bombe démographique” qui a causé la famine mondiale comme prévu par Paul R. Ehrlich et Anne Howland Ehrlich en 1968 ; pas de « Grande Dépression de 1990 » comme l’avait prédit l’économiste à succès Ravi Batra en 1987 ; et pas de troisième guerre mondiale avec le Japon comme l’envisageaient les analystes géopolitiques George Friedman et Meredith LeBard

Il n’y aura pas non plus d’apocalypse immobilière.

Tenez les robinets pour New York, les psychopathes et tout.

Il n’y a rien de certain quant à notre avenir, bien sûr.

Mais un jour, nous regarderons en arrière sur la “Doom Loop” et nous nous émerveillerons qu’elle ait paniqué tant d’entre nous qui le sommes.