L’immobilier non rénové est moins cher qu’il ne l’a été pendant longtemps

DJohannes Schwärzler a peint les murs. La salle de bain refaite, la cuisine refaite. Le parquet en bois a été refait, les plafonds ont été abaissés et des lampes installées. Il a peiné et transpiré jusqu’à ce qu’il y a quelques jours, il soit enfin capable de dire avec satisfaction : « J’ai fini.

Il a l’intention de vendre l’appartement dans un proche avenir. Il espère que cela lui rapportera un bon profit. C’était du moins le cas des trois autres propriétés que le natif de l’Allgäu a achetées jusqu’à présent. Ce faisant, il suit un concept appelé « Fix and Flip » : il achète des appartements anciens non rénovés, les rénove et les revend à des prix plus élevés ou les loue. Selon ses propres déclarations, il réalise un bénéfice de 20 à 40 %, soit plusieurs dizaines de milliers d’euros par appartement.

Le marché a tourné

Jusqu’à récemment, il était encore assez difficile pour des acheteurs comme lui de trouver des propriétés convenables. Les appartements et les maisons n’étaient souvent en ligne que quelques jours avant de trouver un nouveau propriétaire. Le marchandage n’était guère possible, même la camelote vendue à prix d’or. Mais maintenant, le marché a tourné. Les prix de l’immobilier baissent – particulièrement fortement pour ceux qui ne sont pas rénovés.

Les portails immobiliers, les courtiers et les analystes rapportent que précisément ces appartements et maisons perdent de leur valeur. Par exemple, si vous comparez un nouveau bâtiment de classe d’efficacité énergétique A avec un bien existant moins efficace de classe G/H, la différence de prix est de 54 %. Une maison à 600 000 euros coûte alors un peu moins de 300 000 euros. La mauvaise condition énergétique est responsable d’environ la moitié de cette réduction. C’est ce que montrent les données de l’agence immobilière JLL. Au cours des derniers mois, la différence de prix a considérablement augmenté, certaines maisons qui n’ont pas été rénovées sont désormais plus de dix pour cent, parfois même jusqu’à 30 pour cent moins chères qu’il y a un an.

Le débat autour de la loi de chauffage et de la transition thermique a déstabilisé de nombreuses personnes, explique Sören Gröbel, responsable de la recherche chez JLL Allemagne. A cela s’ajoutent les coûts élevés de rénovation, que beaucoup ont du mal à estimer en raison de la hausse des prix. De plus, les prêts sont plus chers qu’ils ne l’ont été depuis de nombreuses années. Il y a eu moins de monde sur le marché immobilier qu’il n’y en a eu depuis longtemps.

Johannes Schwärzler, d’autre part, frappe en ce moment en tant qu’investisseur et réorganisateur. “Le shopping est amusant”, dit-il. “Enfin, je peux à nouveau faire du commerce.” Il obtient les appartements parfois beaucoup moins chers que ce qui est annoncé. Le joueur de 32 ans participe désormais à des visites guidées presque tous les jours. Ce qui a commencé comme un passe-temps, il se transforme maintenant en un travail. Il a même enregistré une entreprise.

Johannes Schwärzler a grandi dans une ferme dans une famille de menuisiers et sait réparer depuis son enfance. Il a trouvé son premier appartement il y a quelques années. À l’époque, il distribuait des dépliants papier pour sensibiliser les gens de la région à sa recherche. Il s’appuie toujours sur cette stratégie aujourd’hui, mais uniquement en complément. Entre-temps, il s’est constitué un vaste réseau de contacts, dont de nombreux courtiers. Et artisans.