La déréglementation des officestels vise-t-elle à “assurer la stabilité du logement pour les jeunes”, demandent-ils? [올앳부동산]

※Comment pouvons-nous distinguer la spéculation de l’investissement ? Les prix de l’immobilier ont-ils augmenté ? À quoi devrait ressembler la maison dans laquelle nous vivons ? Pour lire entre les lignes d’un article immobilier rempli de statistiques et porter un jugement, vous avez besoin de vos propres questions et perspectives. « All at Real Estate » est le contenu KHANUP de Kyunghyang Shinmun qui couvre tout ce qui concerne l’immobilier à travers les questions et perspectives uniques de Kyunghyang Shinmun. Veuillez vous connecter si vous souhaitez en savoir plus !

« Nous devons bien réfléchir, mais je pense fondamentalement que nous devons rompre avec la pensée centrée sur l’appartement que nous avons depuis longtemps. »

Park Sang-woo, candidat au poste de ministre du Territoire, de l’Infrastructure et des Transports, a répondu aux questions des journalistes sur sa position sur la déréglementation des via-appartements le 5, son premier jour de travail, comme suit. Comme une « pénurie de logements » est attendue d’ici 2 à 3 ans, l’objectif est de mettre en œuvre des mesures d’offre axées sur les immeubles autres que des appartements qui peuvent être construits relativement rapidement. Les appartements Via comprennent des maisons de ville et des villas, mais ceux sur lesquels le marché se concentre principalement sont les bureaux.

En réponse aux propos du candidat ministériel, le secteur de la construction réclame également chaque jour une « déréglementation ». Les réglementations discriminatoires qui appliquent les mêmes lourdes taxes aux immeubles collectifs qu’aux appartements, mais ne bénéficient pas des avantages d’exonération fiscale dont bénéficient les petites maisons, ont conduit à une contraction du marché des bureaux, ce qui entraînerait une instabilité du logement pour les jeunes.

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Dans quelle mesure l’affirmation du secteur de la construction selon laquelle les réglementations sur les offices de téléphone devraient être assouplies pour garantir la stabilité du logement des jeunes est-elle valable ?

Le 7, l’Association coréenne de construction de logements et l’Association coréenne de développement immobilier, composées de petites et moyennes entreprises de construction, ont annoncé qu’elles avaient soumis huit recommandations pour la déréglementation des non-appartements au ministère des Terres, des Infrastructures et des Transports dans le cadre de le titre « Plan de stabilisation du logement pour les petits ménages et les gens ordinaires ». Il y a 6 propositions liées à la fiscalité et 2 cas liés aux normes de construction.

Association coréenne de construction de logements, Association coréenne de développement immobilier

Parmi celles-ci, la politique la plus urgente était l’exclusion des bureaux et des petites maisons d’habitation urbaines du décompte des logements. Étant donné que les bureaux et les petites maisons urbaines sont souvent achetés par des personnes d’âge moyen et âgées disposant de réserves de liquidités à des fins d’investissement afin de générer des revenus locatifs stables, la logique est que le « statut de logement unique » devrait être maintenu en excluant les maisons autres que la sienne. propre à partir du calcul du nombre de maisons.

L’industrie a fait valoir qu’à mesure que les officetels commençaient à être reconnus comme des logements, la charge fiscale, y compris les lourdes taxes sur les logements multiples, augmentait, entraînant un fort déclin du marché des officetels.

Selon l’Institut de recherche sur l’industrie du logement, alors que les bureaux soumis à la taxe foncière ont commencé à être inclus dans le nombre de maisons en raison de la révision de la loi fiscale locale en août 2020, la demande d’achats de bureaux à des fins de location a chuté. L’offre d’officetels, qui s’élevait à 109 000 chambres en 2019, a été réduite de moitié pour atteindre 52 000 chambres en 2022, puis à 13 000 unités en septembre de cette année. De janvier à septembre de cette année, les performances en matière de licences des officetels et des maisons d’habitation urbaines, où résident principalement des ménages isolés, ont diminué respectivement de 67,1 % et 73,6 % par rapport à la même période de l’année dernière, et la baisse a été beaucoup plus importante que celui des appartements (-29,6%).

L’Institut de recherche Joosan a déclaré : « Si le déclin de l’offre de petites maisons de 60㎡ ou moins, où vivent plus de 70 % des ménages d’une seule personne, se poursuit, la crise du logement pour les jeunes et la classe ouvrière pourrait s’aggraver », ajoutant “Afin d’élargir l’offre de petites maisons locatives de haute qualité, a-t-il soutenu,” le système fiscal et les normes de construction enchevêtrés doivent être réorganisés dès que possible.

Cependant, contrairement aux affirmations de l’industrie, il existe un contre-argument selon lequel la récente forte baisse des performances en matière d’octroi de licences hors appartements est davantage due à la récession immobilière qu’à un système fiscal déraisonnable. Jusqu’en 2020, lorsque les prix de l’immobilier ont commencé à augmenter, les villas nouvellement construites telles que les officetels, les petites maisons d’habitation urbaines et les maisons multifamiliales étaient proposées de manière intensive en tant que « destinations d’investissement alternatives » permettant d’éviter la réglementation des appartements. L’offre d’officetels, qui était de 72.900 unités en 2017, a augmenté de 49,6% en deux ans pour atteindre 109.100 unités en 2019.

Les officetels ainsi fournis ont été vendus comme des petits pains chauds jusqu’en 2021, lorsque les prix de l’immobilier ont atteint leur apogée, grâce au bouche à oreille selon lequel un « investissement dans un petit déficit de capital » était possible. L’« astuce » selon laquelle les locataires peuvent éviter diverses réglementations fiscales telles que l’impôt foncier global et les droits de mutation parce que l’immeuble est enregistré comme « immeuble de bureaux » était très répandue s’ils ne déclaraient pas avoir emménagé.

Un tableau d’affichage d’officetel affiché dans une agence immobilière du centre-ville de Séoul. Le journaliste principal Kim Jeong-geun

Toutefois, le marché immobilier s’est fortement gelé en raison de la hausse des taux d’intérêt aux États-Unis. Les petits et moyens promoteurs, qui construisent principalement de petites maisons, ont été durement touchés. La construction immobilière est structurée par l’obtention d’un prêt relais utilisant le terrain comme garantie, l’obtention d’un permis de construire, puis le passage au PF principal (financement de projet). Cependant, le marché immobilier s’est fortement gelé et le nombre de propriétés invendues a fortement augmenté en raison de la « Jeonsepobia » provoquée par la fraude au bail et la crise des baux d’étain. Le secteur bancaire ayant refusé de se convertir à ce PF en raison de la faible faisabilité commerciale, le promoteur a été contraint de payer uniquement les intérêts du prêt relais qui avait déjà été acheté en garantie.

Les acheteurs d’Officetel étaient également en difficulté. Alors que le marché immobilier s’est gelé dans une situation où les locataires ont été recrutés à des prix jeonse élevés, une « crise jeonse inversée » s’est produite où les prix jeonse ont fortement chuté par rapport à il y a deux ans. Si vous êtes inscrit en tant qu’entreprise de location enregistrée, vous possédez souvent plus d’une douzaine de logements car cela n’est pas lié à la réglementation sur le nombre de logements. Cependant, les conditions de souscription à l’assurance garantie des loyers ayant été renforcées, une pression à la baisse sur les prix de location a augmenté.

Un responsable du secteur de la garantie des ventes a déclaré : « Sous le gouvernement précédent, nous avons encouragé la conversion en entreprises de location enregistrées en offrant des avantages fiscaux, mais avec le début de la récession, diverses obligations telles que l’imposition d’amendes lors de la cession de maisons sont devenues importantes et des plaintes ont éclaté. parmi les propriétaires qu’ils avaient été « trahis ».

Certains soulignent que les inquiétudes soulevées par l’industrie concernant une « pénurie d’approvisionnement » sont exagérées. Même s’il est vrai que les approbations de non-appartements et les mises en chantier cette année ont fortement diminué par rapport à l’année dernière, l’inventaire des petits appartements de 60㎡ ou moins, des officetels, des logements urbains et des logements multifamiliaux, à l’exclusion des logements multifamiliaux , est à la hausse.

État actuel et tendances du parc de logements pour les jeunes ménages célibataires. Fourni par Joo San-yeon

Lim Jae-man, professeur d’immobilier à l’Université de Sejong, a déclaré : « Ce n’est pas que l’offre a diminué parce que les officetels étaient reconnus comme des logements, mais en réalité, la demande spéculative a augmenté parce qu’ils n’étaient pas reconnus comme des logements », ajoutant : « En conséquence, l’augmentation temporaire de l’offre a été considérée comme normale et appelée « activation ». « C’est un problème d’essayer de mettre en œuvre des « contre-mesures » », a-t-il déclaré.

Choi Eun-young, directeur de l’Institut coréen de recherche urbaine, a également déclaré : « Le problème actuel n’est pas le manque d’offre d’appartements via, mais les effets néfastes causés par une offre excédentaire. » Il a ajouté : « Nous devons d’abord nous demander si le l’offre de via-appartements est vraiment nécessaire en cette époque de déclin démographique.

Certains soutiennent que le statut juridique des non-appartements tels que les officetels doit être clarifié pour éviter que l’offre et la demande fluctuent rapidement en raison des fluctuations du marché immobilier. Seo Jin-hyung, co-représentant du Fair Housing Forum (professeur du département de commerce des produits MD à l’université des femmes de Kyungin), a déclaré : « En vertu de la loi actuelle sur la construction, il est nécessaire de diviser clairement les bureaux en « usage résidentiel » et « usage commercial ». use’ pour réduire la confusion des consommateurs dès le point d’acquisition et empêcher l’afflux de demande spéculative.

Cependant, dans ce cas, comme le « bureautel résidentiel » a de fortes chances d’être reconnu comme une maison, il sera soumis à des réglementations renforcées en matière de lutte contre l’incendie, de stationnement et de contribution aux équipements publics, tout comme les logements collectifs généraux tels que appartements. Ces coûts étant répercutés sur le prix de vente, le retour sur investissement des officetels est voué à diminuer.

Contrairement aux affirmations de l’industrie, certains craignent qu’en ne reconnaissant pas les officetels ou les petites maisons d’habitation urbaines comme des logements, l’instabilité du logement des locataires qui y vivent puisse s’aggraver.

Une vue de la zone dense en villas de Gangseo-gu, à Séoul, où de nombreuses victimes de fraude à la location ont eu lieu le 17. Le journaliste Soobin Han

Si les non-appartements tels que les officetels sont exclus du calcul du nombre de maisons, il y a de fortes chances que la demande spéculative augmente car les ventes libres seront possibles sans augmentation de l’impôt sur les plus-values. Cela conduit à l’afflux sur le marché de propriétaires sans capacités financières. Pendant une période de hausse des prix de l’immobilier, le prix des loyers peut monter en flèche, et pendant une période de baisse des prix de l’immobilier, une crise inversée des loyers et un non-retour des dépôts à grande échelle peuvent survenir, et dans ce cas, la stabilité du logement du locataire peut être considérablement endommagé.

Si les non-appartements ne sont pas reconnus comme logements, diverses réglementations régissant « si l’espace en question est adapté à l’habitation » ne sont pas appliquées. Le désavantage qui en résulte est finalement répercuté sur les locataires qui y vivent. Même au cours du processus de promulgation de la loi spéciale sur la fraude au bail, des cas sont survenus où les résidents d’officetel n’étaient pas reconnus comme victimes et ne recevaient pas de diverses aides financières parce qu’ils ne vivaient pas dans un « logement d’études ».

Le professeur Lim a déclaré : « Le principe de base est de reconnaître toutes les maisons où vivent les gens comme des maisons » et « Comme la plupart des bureaux sont achetés pour un revenu locatif, nous les encouragerons à s’enregistrer en tant qu’entreprise de location, puis à s’engager dans une entreprise de location en se concentrant sur loyer mensuel. » « Il y a un besoin », dit-il.