Comment les prêts hypothécaires hybrides offrent un juste milieu dans un contexte d’incertitude sur les taux d’intérêt

Bienvenue dans Mortgage Rundown, un aperçu rapide du paysage du financement immobilier au Canada par un stratège hypothécaire. Robert McLister.

Il est difficile d’exagérer à quel point l’inflation dépend du retour près de l’objectif de 2 pour cent de la Banque du Canada.

Si tel est le cas, comme l’attendent les marchés financiers en 2024, les jongleurs de la dette et le marché immobilier canadien pourraient bien éviter une faillite économique. C’est le scénario probable selon le marché des taux à terme, qui projette les taux d’intérêt futurs sur la base de la couverture et de la spéculation des traders obligataires.

D’un autre côté, si l’inflation nous lance une courbe et s’attarde autour de 3 à 4 pour cent – ​​ou prend un second souffle et grimpe encore plus haut – nous nous retrouverons dans une situation difficile. La Banque du Canada augmenterait à nouveau les taux (probablement à plusieurs reprises), la valeur des maisons chuterait et les défauts de paiement des prêts hypothécaires pourraient augmenter.

Peu d’analystes s’attendaient à cela, mais rares étaient ceux qui s’attendaient à ce que le taux directeur double presque en 13 mois, de juillet 1980 à août 1981.

Actuellement, des hordes d’acheteurs de prêts hypothécaires choisissent les taux variables, en supposant que la Banque du Canada réduira les taux en 2024. Mais que se passera-t-il s’ils se trompent et que les coûts d’emprunt atteignent de nouveaux sommets à long terme ?

Pour certains emprunteurs qui choisissent un prêt hypothécaire à taux variable, ils ne peuvent tout simplement pas se permettre de se tromper à ce point. C’est à ce moment-là qu’il est logique de couvrir votre exposition aux taux d’intérêt, et une façon d’y parvenir consiste à recourir à un prêt hypothécaire hybride.

Les hybrides vous permettent de diviser votre prêt hypothécaire en deux ou plusieurs types de taux. C’est comme commander une pizza moitié-moitié quand vous ne pouvez pas choisir entre les garnitures.

La moitié pourrait être une variable au taux préférentiel moins 0,60 point de pourcentage (6,60 pour cent). L’autre pourrait être une période de cinq ans fixée à 5,59 pour cent, pour un taux mixte total de 5,99 pour cent.

La plupart de ces prêts hypothécaires vous permettent de choisir le montant de votre emprunt que vous souhaitez pour chaque tranche.

Pourquoi les gens choisissent les hybrides

Les prêts hypothécaires hybrides sont une réponse au bras de fer entre la peur et la cupidité. Ils vous permettent de participer au plaisir de la baisse des taux tout en vous évitant certaines douleurs en cas de hausse des taux.

Les hybrides présentent deux avantages principaux.

1. Diversification des tarifs

Un prêt hypothécaire hybride, c’est comme parier sur plusieurs chevaux dans une course aux taux d’intérêt. À long terme, vous gagnez moins, mais lorsque les taux surprennent par une hausse, vous perdez également moins.

Les universitaires aiment les prêts hypothécaires hybrides pour les mêmes raisons qu’ils aiment les portefeuilles d’investissement diversifiés : vous protéger de l’imprévisibilité. La théorie des marchés efficaces soutient que les taux à terme constituent une vision erronée des taux d’intérêt futurs.

Même s’il y a de nombreux débats sur les failles de cette théorie, il est indéniable que l’inflation peut sortir du champ de gauche. Une combinaison de mesures de relance budgétaire inopportunes, de chocs d’offre, d’une monnaie faible, d’inflation importée des États-Unis et d’effets d’immigration à court terme pourrait potentiellement maintenir les taux plus élevés que prévu pendant bien plus longtemps. Un hybride offre une assurance partielle contre le pire des cas tout en permettant aux emprunteurs de jouer sur les chances de taux plus bas.

2. Facultatif

Par rapport à un taux fixe à long terme, les prêts hypothécaires hybrides réduisent le risque de pénalité si vous rompez votre prêt hypothécaire avant son échéance. La raison en est qu’une composante variable ne comporte que des frais d’intérêt de trois mois, contrairement aux pénalités brutales différentielles de taux d’intérêt de nombreux taux fixes.

Les hybrides vous permettent également de verrouiller la partie variable à un taux fixe si les taux grimpent et que vous devenez nerveux.

Et si vous disposez de liquidités disponibles et que vous n’en avez pas de meilleure utilisation, vous pouvez effectuer un paiement anticipé sur la partie au taux le plus élevé pour la rembourser plus rapidement.

Points à retenir

Les hybrides ne sont pas parfaits. Le transfert d’un prêt hypothécaire hybride vers un nouveau prêteur entraîne parfois des frais juridiques et d’évaluation, alors que les prêts hypothécaires ordinaires peuvent souvent être échangés gratuitement, en dehors des frais de quittance/de cession de votre prêteur existant. Et parfois, les prêteurs proposent des offres de remise en argent ou des remises pour couvrir ces coûts.

Les hybrides vont également à l’encontre des recherches qui montrent que les taux variables coûtent moins cher à long terme. Cela est particulièrement vrai après que les taux ont augmenté bien au-dessus de leur moyenne sur cinq ans, comme ils l’ont fait au cours de ce cycle. C’est pourquoi un prêt hypothécaire à taux fixe et à taux variable constitue une solution plus judicieuse pour les emprunteurs tolérants au risque qui veulent jouer sur les probabilités tout en souhaitant une certaine protection de leurs paiements.

Pour les emprunteurs hybrides qui souhaitent que leurs paiements diminuent avec le taux préférentiel, mais qui peuvent gérer d’éventuelles augmentations de paiements, un prêt hypothécaire à taux variable (ARM) est le meilleur choix. (Remarque : la plupart des prêteurs hybrides proposent des taux variables à paiement fixe. La Banque Scotia et la Banque Nationale sont deux sociétés qui permettent à votre paiement de flotter avec le taux préférentiel.)

Si vous optez pour un modèle hybride ou variable, mais que vous souhaitez un filet de sécurité au cas où les taux grimperaient, envisagez de le coupler à une marge de crédit sur valeur domiciliaire réductible (HELOC). Cela vous donne une source de liquidités sur laquelle vous pouvez puiser pour vous aider à effectuer vos paiements dans le pire des cas.

Où les trouvez vous?

Seule une minorité de prêteurs proposent un financement hybride compétitif. Il vous reste avec certaines banques et quelques coopératives de crédit. Les exemples incluent HSBC, la Banque Scotia, la Banque Nationale, BMO, la Banque Alterna et RBC. Malheureusement, les sociétés de financement hypothécaire, qui offrent les taux d’assurance par défaut les plus bas, ne vendent pas d’hybrides.

Malgré leurs avantages, les hybrides ne remportent aucun concours de popularité. Ce n’est pas seulement l’obscurité qui les maintient dans l’ombre ; c’est que leurs prix sont un peu plus élevés que les tarifs les plus bas que les gens aiment rechercher. Mais pour les emprunteurs qui n’ont pas de boule de cristal fonctionnelle et qui ont soif d’épargne à taux variable – sans pour autant négliger toute prudence – les hybrides sont une solution qui mérite le détour.

Robert McLister est analyste des taux d’intérêt, stratège hypothécaire et rédacteur en chef de MortgageLogic.news. Vous pouvez le suivre sur Twitter à @RobMcLister.

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