Il y a tellement de problèmes dans un complexe d’appartements situé à Trosdravik et Timothee à Leeuwarden que des dizaines d’habitants réclament un remboursement à leur propriétaire. Dans certains cas, cela s’élève à des milliers d’euros. La commission d’évaluation des loyers leur a donné raison, mais les propriétaires ont saisi le tribunal.
L’ancien centre de retraite Erasmushiem à Leeuwarden s’est vu offrir en 2016 un nouvel avenir en tant que complexe d’appartements. Et un nouveau nom : la Parade. Après un an de rénovations, il est devenu un foyer pour jeunes travailleurs et étudiants notamment. Après seulement un an, les premiers nouveaux locataires ont tiré la sonnette d’alarme : les loyers et les frais de service étaient jugés trop élevés. Dans certains cas, jusqu’à 1 000 euros par an.
Le loyer est trop élevé pour la taille de l’appartement et on ne sait pas dans quelle mesure la facture énergétique est correcte. Le confort de vie laisse également à désirer. Il fait trop froid en hiver et « extrêmement chaud » en été. Ce sont les plaintes de plus d’une cinquantaine d’habitants des immeubles à appartements.
“Avec une couverture contre le radiateur”
« Regardez », dit Ellis (nom de famille connu des éditeurs) en désignant la porte du balcon de sa chambre au quatrième étage. « Il y a des courants d’air ici. Nous venons de recevoir de nouveaux vitrages isolants et des coupe-vent, mais il y a toujours des courants d’air. Le radiateur du salon n’a pas assez de puissance pour chauffer la pièce. En été, il fait extrêmement chaud, comme si vous étiez au Sahara.
Dans les couloirs du Parade – quatre bâtiments des années 1970 – il est encore clairement visible qu’il s’agissait autrefois d’une maison de retraite. Il y a beaucoup de verdure entre les bâtiments. Ellis regarde les pelouses du lycée Leeuwarder. « Une belle vue », dit-elle. “C’est juste dommage que ce soit la seule belle chose.”
Daniël Kuiper habite Parade 3, le bâtiment en face d’Ellis. Il a également des problèmes de chauffage. «J’ai un accident», déclare Kuiper. «Mais il fait à peine 18 degrés ici. Je dois m’asseoir contre le radiateur avec un cardigan et une couverture sur moi pour le garder un peu au chaud.
Kuiper a signalé le problème. «Je n’ai pas encore eu de réponse à ce sujet. Lorsque j’ai récemment rencontré le préposé à l’entretien ici sur le porche, je lui ai posé des questions à ce sujet. Il ne savait rien. Contacter vous-même le propriétaire ? J’ai en quelque sorte abandonné tout espoir d’entrer en contact avec eux.
“Pour ce que j’ai, je pense que c’est beaucoup”
Les deux hommes se sont tournés vers le cabinet de conseil juridique Robin Hood de Groningen. Ellis après avoir trouvé un dépliant de l’entreprise dans sa boîte aux lettres. « Je me suis dit : je vais juste essayer. Mon copain et moi payons 700 euros par mois, ce qui me semble beaucoup pour ce que j’ai. Cela pourrait bien être 400 euros.
Ellis n’est pas le premier à trouver le loyer déraisonnable. En 2022, la commission des loyers, arbitre impartial et indépendant des litiges, a déjà statué sur six adresses à Trosdravik, notamment sur le loyer. Le locataire avait raison dans les six cas. Cela a permis aux résidents d’économiser environ 140 euros par mois.
« Attaque géante contre les finances »
Mais le gros problème réside dans la facture finale des coûts énergétiques. Le gaz, l’eau et l’électricité sont inclus dans les frais de service. La plupart des habitants se sont opposés à ce règlement.
Robin Hood représente désormais 53 locataires des appartements Parade dans 60 procédures. Certains locataires, comme Ellis, s’opposent à la fois au loyer et aux frais de service.
Le comité de location a déjà statué dans 33 cas du défilé. Tous les propriétaires, sauf un, avaient raison. Cela a entraîné des réductions significatives : certains locataires ont payé 2 500 euros et semblent désormais ne devoir payer que 500 euros.
Bonne nouvelle pour les locataires, déclare Yoeri Delfstra de Robin Hood : « Il s’agit d’une gigantesque attaque contre les finances du propriétaire. Si nous jouons intelligemment et obtenons les règlements finaux les plus élevés, nous pouvons facilement atteindre cent mille. »
“C’est une situation compliquée”
Delfstra travaille sur le complexe depuis des années. «Nous avons commencé en 2020 avec un règlement final de 2018 pour un numéro de maison», dit-il. « Il s’agissait des coûts de service. Et depuis, la situation n’a fait qu’empirer. C’est une situation compliquée là-bas.
L’avocat donne quelques exemples. « Quelques foyers n’avaient jamais de compteur électrique, il y avait une consommation résiduelle qui était répartie entre tous les foyers. D’autres factures ont été à nouveau plafonnées parce que la consommation était extrêmement élevée, et ce qui était plafonné a ensuite été réparti sur le reste.
Kuiper et Ellis pensent tous deux que des erreurs ont été commises avec leurs factures d’énergie. «Je n’ai reçu la facture finale pour 2022 qu’en décembre 2023», explique Ellis. «C’était 1066 euros. Je pense que c’est beaucoup trop élevé. Nous disposons d’un chauffage collectif et non de notre propre chaudière. »
Kuiper : « Il m’a fallu beaucoup de temps avant de recevoir une déclaration pour 2022, et j’ai immédiatement eu des doutes sur ce qu’elle disait. Je prends des douches froides et je ne cuisine pas à la maison car je travaille dans la restauration. Et pourtant, la consommation était assez élevée.
Kuiper, qui vit dans le Parade depuis maintenant trois ans, travaille sur son objection depuis août 2023. Ellis vient de tenir une audience en ligne et entendra le verdict dans trois semaines. Elle pensait que c’était excitant. “Je ne suis pas du tout habitué à quelque chose comme ça.”
“Malheureusement, en tant que nouveau propriétaire, vous êtes toujours responsable”
Le promoteur immobilier de Rotterdam, Leyten, a acheté les bâtiments en 2016 et les a transformés en appartements. Makelaardij Hoekstra gérait toutes les propriétés. Cela a changé fin 2021. Les bâtiments ont eu de nouveaux propriétaires. Veldboom Vastgoed de Groningen a acheté les Parade 1 et 2, Vastgoed Noord Nederland les Parade 3 et 4. Les entreprises les gèrent elles-mêmes.
“Malheureusement, en tant que nouveau propriétaire, vous êtes toujours légalement responsable des comptes définitifs pour 2021”, déclare Wim de Vries de Vastgoed Noord Nederland. “Mais je n’ai eu aucune influence là-dessus.”
Selon Delfstra, les propriétaires se sont attachés au complexe. « Je pense que c’est de la maladresse, et ils ont de bonnes intentions. Ils ne savaient tout simplement pas exactement ce qu’ils achetaient et où ils s’embarquaient. Et maintenant, les propriétaires se transmettent ces bâtiments les uns aux autres comme une sorte de patate chaude, car ils ont peur que cela leur coûte très cher.»
Le propriétaire De Vries s’attendait en effet à un meilleur ordre. « Les immeubles ont toujours été gérés par l’agent immobilier Hoekstra, qui dispose d’un grand bureau de gestion professionnel. Vous supposez donc qu’ils établiront les comptes finaux exactement conformément à la loi et veilleront à ce que le locataire ne paie pas un centime de trop et que le propriétaire ne reçoive rien de trop.»
Mais les décisions de la commission des loyers montrent que tel n’est pas le cas. Par exemple, la commission a déterminé que le résident de Trosdravik 3 n’aurait pas dû payer 2 300 euros de frais de service pour la période du 1er janvier 2021 au 30 septembre, mais 573 euros.
Makelaardij Hoekstra ne reconnaît pas ce que dit De Vries. « Nous n’avons jamais fait de gestion immobilière pour De Vries. Nous fournissons simplement un relevé de consommation d’énergie à De Vries et il règle lui-même la facture avec ses locataires », explique le conseiller immobilier Hendrik Fokkema.
Économise plus de 3000 euros
Les choses tournent mal également à Trosdravik 238 depuis des années. En 2018, le résident a payé 2014 euros de frais de service. Selon la commission des loyers, cela n’aurait dû être que de 1 128 euros. En 2019, le même locataire a payé 2 447 euros sur la facture finale pour le gaz, l’eau et autres frais de service. La commission des loyers juge que cela aurait dû être de 1 105 euros. Le locataire a également raison concernant l’année 2020. Initialement, 2 447 euros sont demandés, la commission des loyers ajuste cela à 1 247 euros. La décision de la commission des loyers permet au résident d’économiser au total 3 429 euros.
De Vries dit qu’il n’est pas d’accord avec les déclarations de la commission. « Nous faisons parfois des erreurs et nous ne savons pas tout. Mais l’essentiel est le suivant : je ne veux pas gagner un centime en frais de service. Mais s’il y a une petite erreur dans le calcul, l’ensemble du calcul est rejeté et le comité utilise une moyenne nationale.»
«Unilatéral et incorrect»
Veldboom Vastgoed, le propriétaire des deux autres bâtiments, n’est pas non plus d’accord avec l’arbitre du différend. “C’est unilatéral et incorrect”, répond le réalisateur Tom Vos. « Ils agissent en sous-effectif, ce qui fait que les dossiers ne sont pas traités correctement. »
Grâce au système Heat Meter Service, un moyen de mesurer la chaleur, Veldboom calcule la facture énergétique de chaque maison. La commission des locations juge que cela est insuffisant. « Les apports de chaleur avec le système WMS sont complètement mis de côté, alors que ce système est prévu à cet effet. Il a été installé par l’ancien propriétaire », explique Vos.
Critique de Robin des Bois
Robin des Bois s’adresse également au tribunal si le paiement n’est finalement pas effectué. L’entreprise facture une commission correspondant à un tiers des coûts payés en trop. Toutes ces décisions en faveur du locataire rapportent également au cabinet d’avocats une somme d’argent importante. C’est très bien, dit le résident Ellis. “Ils l’arrangent aussi pour moi.”
Le propriétaire De Vries y voit un modèle de revenus. « On pourrait s’attendre à ce que Robin Hood fasse de son mieux pour tout faire en bonne consultation avec le locataire et le propriétaire et afin qu’ils puissent parvenir à un accord entre eux. Mais ce n’est pas le cas. Ce bureau gagne son argent en obtenant les décisions du comité de location. Si les différends sont résolus entre eux, ils ne gagnent rien.»
“C’est absurde”, rétorque Delfstra. “Nous avons réglé un certain nombre de questions avec ses locataires en bonne concertation. Rétrospectivement, il a fait une bonne affaire. Nous déciderons si cela est le mieux pour le locataire. Et les accords de comité entre le locataire et Robin des Bois s’appliquent tout simplement.
Améliorations
De Vries s’emploie désormais à résoudre les plaintes des résidents. Il fournit à tous les studios du verre HR++. “Cela réduira considérablement leurs coûts de chauffage. Nous installerons également cet été des chaudières à eau chaude électriques (les premières ont déjà été installées) qui remplaceront complètement le système en boucle, ce qui signifie que les locataires auront des coûts de chauffage énormément inférieurs.”
Veldboom Vastgoed indique également vouloir procéder à des aménagements des bâtiments, mais explicitement entre deux périodes de location. “La mise à niveau consistera en une rénovation de la cuisine, de la salle de bain et un rafraîchissement de la maison.” Veldboom veut en outre se débarrasser du gaz.
Afin de clarifier dans les années à venir qui utilise quoi, De Vries souhaite séparer les compteurs principaux des bâtiments 1/2 et 3/4. «Le coût total est d’environ 1,5 million», explique De Vries. “Il me faudra de nombreuses années avant de récupérer ces 1,5 millions et d’avoir un centime supplémentaire pour cela.”
Au juge
De Vries remboursera l’argent en 2021. Mais cela ne doit pas nécessairement s’appliquer aux années qui suivent, prévient-il. «Dès que les verdicts seront rendus, je rembourserai. C’est parce que j’avais trop peu d’informations sur 2021. Mais je peux désormais dire que j’irai en justice avant 2022 et 2023 après les jugements. Parce que ce n’est tout simplement pas bien.
Veldboom Vastgoed ne remboursera pas “encore” l’argent. “Nous ne sommes pas d’accord avec le comité de location et allons prendre des mesures à ce sujet.”
Le nombre d’objections a doublé en deux ans
Les bâtiments Parade ne sont pas le seul endroit où il y a un conflit entre les résidents et Real Estate North Dutch. Huit résidents d’un immeuble de Voorstreek ont également été surpris par une facture finale pour les frais de service, élevés en raison de l’énergie.
«Il s’agit de montants importants», déclare Keimpe Huging, un habitant. « Je dois payer environ 2 300 euros. Pour moi, c’est une somme considérable. La facture constitue un règlement définitif des frais de prestation. « Ce qui est également étrange, car mon contrat de location précise qu’il n’y a pas de frais de service. Mais je sais que le voisin paie les frais de service mensuellement.
L’électricité et le gaz constituent les coûts les plus importants de la facture. « Tandis que j’inclus le loyer. Cela s’est bien passé pendant des années. Je n’ai jamais eu à payer de supplément auparavant. Je dois dire que je ne l’ai jamais récupéré non plus.
Hugent va au tribunal et a engagé un avocat. « D’autres résidents se rendent au comité de location. Pour l’instant, je ne paie pas. Même si une agence de recouvrement me menace déjà de 700 euros que je dois payer en plus.
A Leeuwarden, le nombre de personnes qui s’adressent au comité de location a doublé en deux ans. En 2020, il y a eu 121 cas à Leeuwarden, en 2022 220 cas. Le nombre total de cas en Frise était de 324 en 2022.
Responsabilité
Pour cet article, le Leeuwarder Courant s’est entretenu avec quatre résidents du Parade et a vu 33 déclarations du comité de location. Ce journal a vu le contrat et le règlement final de Keimpe Huging, l’habitant du Voorstreek.
2024-02-10 09:50:00
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