2024-02-18 17:53:45
L’inflation ralentit et la croissance de l’emploi a bondi, mais de nombreux Américains ressentent toujours le fardeau du logement cher – alimenté en partie par la forte demande, la faiblesse des stocks et les taux hypothécaires.
Les prix des logements aux États-Unis ont augmenté de 5,5 % au cours de l’année écoulée en décembre 2023 et devraient augmenter de 2,8 % sur un an d’ici décembre 2024. selon CoreLogic, une société d’informations sur les consommateurs et les entreprises. Aucun des États figurant dans les données de CoreLogic n’a montré de baisse des prix des logements.
Les loyers ont grimpé de 23,9 % entre début 2020 et début 2023 et les prix des logements ont augmenté de 37,5 % selon Rapport 2023 sur l’état du logement au pays du Joint Center for Housing Studies de l’Université Harvard. Le prix de vente médian d’une maison vendue aux États-Unis est de 417 700 $selon la Fed de Saint-Louis.
Compte tenu de l’état de l’abordabilité du logement aux États-Unis, voici ce qu’il faut savoir sur les pénuries persistantes dans le secteur de la construction, les taux d’intérêt élevés, la hausse des prix de l’immobilier et ce que les décideurs politiques pourraient faire pour y remédier.
Comment le marché immobilier en est-il arrivé là ?
Une grande partie de la situation difficile actuelle à laquelle sont confrontés les locataires et les acheteurs de maison est liée à la forte demande de logements, à la faiblesse des stocks de logements et au cycle de hausse des taux d’intérêt de la Fed.
Taux hypothécaires très bas – Janvier 2021 a vu le taux hypothécaire le plus bas jamais enregistré 2,65% – a alimenté la demande mais a fait grimper les prix, exacerbée par la faiblesse des stocks de logements, a expliqué Matthew Walsh, économiste chez Moody’s Analytics. La Réserve fédérale a ensuite augmenté les taux d’intérêt en 2022 pour lutter contre l’inflation, ce qui a influencé les taux hypothécaires.
Ces taux ont atteint près de 8 % en octobre, et des taux plus élevés imposent des contraintes sur l’offre de logements, un plus grand nombre de propriétaires restant sur place. La neige 6,77% pour un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans.
Le manque de parc de logements, tant à vendre qu’à l’inventaire global, est un problème clé à long terme pour l’abordabilité du logement, a déclaré Robert Dietz, économiste en chef de l’Association nationale des constructeurs d’habitations. Le manque d’inventaire locatif accessible offrant à la fois des logements locatifs unifamiliaux et multifamiliaux constitue un problème, a-t-il déclaré.
“Nous n’avons tout simplement pas assez de terrains aménagés sur lesquels construire, en particulier dans les endroits où cela est le plus nécessaire, ce qui tend à être des marchés très denses et plus réglementés dans les plus grandes métropoles où la population connaît une forte croissance”, a-t-il déclaré.
Il a ajouté que le manque de main-d’œuvre et de matériaux de construction coûteux – en partie affectés par des problèmes de chaîne d’approvisionnement – ont exacerbé le problème.
Un institut des constructeurs d’habitations 2023 rapport a constaté que la construction nécessiterait des centaines de milliers de travailleurs supplémentaires pour répondre à la demande de construction résidentielle. Une enquête HBI réalisée en 2021 a révélé qu’environ 90 % des constructeurs de maisons unifamiliales ont déclaré qu’il y avait une pénurie de charpentiers et que plus de 80 % des rénovateurs ont déclaré qu’il y avait une pénurie dans la plupart des métiers de la construction pour lesquels ils avaient besoin de sous-traitants.
Que fait la Réserve fédérale avec les taux d’intérêt ?
La Fed est attendu de réduire les taux cette année, ce qui devrait avoir un certain impact sur les prix de l’immobilier. La Fed pourrait ne pas réduire ses taux avant mai ou plus tard, mais les économistes prévoient de multiples réductions de taux cette année.
De nombreux acheteurs et locataires espèrent qu’une baisse des taux d’intérêt pourrait entraîner une baisse des prix des logements et des loyers, car le manque d’achats de maisons peut faire grimper les coûts de location.
Mais les économistes estiment qu’il n’y aura pas d’allégement significatif de si tôt.
“Cela devrait faire baisser les taux hypothécaires dans la fourchette basse de 6% et peut-être en 2025 passer dans les 5 premiers”, a déclaré Dietz. « Ce n’est pas le taux de 2 à 3 % que nous avons vu plus tôt, mais cela contribuera à répondre à une certaine demande en réduisant le paiement mensuel d’un prêt hypothécaire hypothétique. Cela va avoir un impact disproportionné sur les primo-accédants qui ont tendance à être particulièrement sensibles aux changements de taux parce qu’ils n’ont pas de valeur nette sur leur logement en tant que premiers acheteurs.
Selma Hepp, économiste en chef chez CoreLogic, a déclaré que les prix de l’immobilier resteraient chers pendant un certain temps, même lorsque les taux hypothécaires baisseraient.
« Parce que les prix des maisons ont augmenté de 40 %, peu importe l’ajustement des taux hypothécaires – et nous ne nous attendons pas à ce qu’ils redescendent à 2 % de sitôt, voire jamais – il faudrait vraiment les ramener à 2 %. pour retrouver cette abordabilité », a-t-elle déclaré.
Quelles sont les tendances des prix de l’immobilier dans différentes régions des États-Unis ?
Le New Jersey, le Connecticut et le Rhode Island ont connu les plus fortes augmentations des prix des logements en décembre, selon les données de CoreLogic, mais aucun État n’a vu les prix des logements baisser.
Hepp a déclaré que c’était important car jusqu’à ce rapport, quelques États continuaient à afficher des baisses d’une année sur l’autre : l’Utah et l’Idaho ainsi que le District de Columbia. Elle a déclaré que ce changement pourrait avoir été alimenté par les personnes qui ont quitté certaines régions de Californie et de Seattle, ce qui a fait grimper les prix de l’immobilier dans leurs nouveaux États.
Un rapport de Moody’s Investor Service publié en octobre a montré que la Floride, le Montana, le Nevada et l’Idaho ont connu la plus forte baisse de l’accessibilité financière, en partie à cause de l’augmentation du nombre de nouveaux résidents.
Mais aucune région du pays n’est épargnée par les effets de la hausse des prix de l’immobilier. Walsh a déclaré que l’une des hausses de prix les plus rapides qu’il ait vues se situe dans certaines parties du nord-est et du Midwest, car certains de ces marchés sont plus abordables que certaines parties du pays qui ont connu un afflux de résidents plus tôt dans la pandémie, comme les zones métropolitaines des États des montagnes. y compris le Colorado et l’Arizona
« Les endroits où nous avons constaté la plus grande modération des prix de l’immobilier sont ceux qui ont perdu cet avantage en termes d’accessibilité… », a-t-il déclaré. « … Certaines des régions du nord-est à la croissance la plus rapide, comme le nord de l’État de New York, un endroit qui n’a pas connu d’augmentation rapide des prix de l’immobilier depuis longtemps, ont montré des signes de vie au cours de l’année écoulée. »
Comment les décideurs politiques aident-ils ?
Certains États et villes sont intensifier au défi d’améliorer son parc de logements abordables.
Un programme dans le Maine finance des logements locatifs plus abordables, ce qui comprend l’amélioration des logements existants. Le programme de prévention et d’assistance aux sans-abri familiaux du Minnesota étend l’aide au loyer.
Électeurs de Phoenix et d’Albuquerque, au Nouveau-Mexique, l’année dernière prise en charge des mesures obligataires qui dépenseront des millions pour des logements abordables. En 2022, les électeurs approuvé des obligations de logement pour financer des logements plus abordables dans le comté de Buncombe, en Caroline du Nord ; Columbus, Ohio et Kansas City, Missouri. Les localités du Colorado et du Montana ont également voté pour utiliser les recettes fiscales pour le développement et les projets de logements abordables en 2023.
Au niveau fédéral, l’administration Biden annoncé en juillet, il s’attaquerait à la faible offre de logements en encourageant les projets avec une plus grande densité et en créant un programme pour financer des projets axés sur les réformes de zonage. En octobre, l’administration a également introduit de nouvelles initiatives en matière de logement pour accroître l’accession à la propriété, comme des prêts pour stimuler le logement abordable sur les terres tribales et permettre aux propriétaires d’utiliser les revenus locatifs potentiels des « unités d’habitation » de leur maison dans le cadre de leurs revenus lorsqu’ils souhaitent être admissibles aux prêts hypothécaires assurés par la FHA. Certains économistes affirment que le zonage est beaucoup trop restrictif pour accroître l’offre de logements et les rendre plus abordables.
Les politiques gouvernementales visant à remédier à l’abordabilité du logement devraient inclure « une réflexion sur les moyens d’inciter les gouvernements des États et locaux à réduire les charges réglementaires et à adopter une réforme du zonage pour promouvoir la densité là où le marché l’exige », a déclaré Dietz.
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