Acheter une propriété dans une station de ski – The Irish Times

Imaginez la scène. Vous sortez de votre appartement en ski tous les matins, dévalez les pistes, puis passez la soirée à vous détendre dans une piscine extérieure ou à déguster votre glühwein après le ski. En été, vous pourrez enfourcher votre VTT électrique ou gravir les pistes dévalées quelques mois auparavant. Qu’est-ce qu’il n’y a pas à aimer?

Pas grand-chose, peut-être. Mais avec le changement climatique qui devrait avoir un impact de plus en plus important sur les chutes de neige, les règles locales plus strictes pour les acheteurs étrangers et les prix exorbitants, acheter un pied-à-terre sur les pistes n’est pas pour les âmes sensibles.

Giles Gale a fondé Alpine Property Finders, spécialiste de l’immobilier au ski, il y a une quinzaine d’années, à une époque où bon nombre de ses clients immobiliers en Autriche étaient irlandais. Suite à la crise financière, la demande s’est tarie. Mais aujourd’hui, Gale ramène l’entreprise en Irlande. Elle vient d’ouvrir un bureau de vente à Cork – et Gale, d’origine anglaise, a même obtenu son propre passeport irlandais, grâce à son grand-père né à Derry.

Bien que l’Irlande ne soit « pas un marché énorme » pour les acheteurs internationaux dans les Alpes, il est à nouveau en croissance, dit-il.

Pour les Irlandais, « 70 pour cent de la décision [to buy in the Alps] est une question de style de vie et d’avoir un endroit pour les vacances en famille », dit-il, ajoutant que les revenus locatifs sont alors considérés comme un complément « agréable à avoir », car ils peuvent aider à couvrir les coûts financiers et permettre à l’investissement d’être neutre en termes de flux de trésorerie.

Et où aiment-ils acheter ?

“Environ 80 pour cent des demandes en provenance d’Irlande concernent l’Autriche”, explique Gale, ajoutant que si vous achetez là-bas, les lois locales signifient qu’il y a une forte probabilité que vous deviez le louer de temps en temps.

En règle générale, les acheteurs apporteront entre 200 000 et 300 000 € à la transaction et obtiendront un financement auprès d’une banque locale pour le reste. Photographie : Michael Jobstl

Et selon l’endroit où vous achetez, la location peut être lucrative ; selon un rapport de ski de l’agent international Knight Frank, par exemple, un revenu brut de 80 000 € est réalisable, avec un revenu net de 40 000 € avant impôts, sur la base d’un chalet de trois chambres évalué à environ 1 million d’euros dans la station française de Chamonix et en supposant une location de 30 semaines.

Lorsqu’il s’agit d’un budget typique, Gale dit qu’il est généralement de l’ordre de 500 000 à 700 000 €, les acheteurs recherchant un appartement de deux ou trois chambres dans des zones comme les Portes du Soleil en France, qui intègrent des stations comme Les Gets. , Chalet et Morzine, et se trouve à proximité de l’aéroport de Genève ou de la région autour de Salzbourg, notamment St Johann, Zell am See et Kitzbuhel.

“Nous avons bien sûr des gens avec des budgets de plus de 2 millions d’euros”, explique Gale, citant un client irlandais qui a acheté un chalet avec traiteur dans la station autrichienne de St Anton pour environ 2,5 millions d’euros, “mais la majeure partie du marché est dans la tranche 500 000-700 000 € ».

En règle générale, les acheteurs apporteront entre 200 000 et 300 000 € à la transaction et obtiendront un financement auprès d’une banque locale pour le reste.

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« En général, vous avez besoin d’au moins 40 % en espèces comme mise de fonds », explique Gale.

La Suisse ne prend pas vraiment en compte les acheteurs irlandais étant donné que le produit est plus cher – les prix commencent généralement à environ 1 million d’euros – et que les acheteurs doivent également faire face au risque de change.

Aperçu du marché

Dans l’ensemble, les stations de ski ont connu quelques années exceptionnelles – du point de vue des prix immobiliers mais pas nécessairement en termes de chutes de neige.

Après la pandémie, les prix ont fortement augmenté – d’environ 20 % entre 2021 et 2022. L’année dernière, en raison de la hausse des taux d’intérêt, les prix ont commencé à baisser.

Un rapport de Savills sur les stations de ski a révélé que ces taux d’intérêt plus élevés ont eu un impact sur l’investissement, notant que « les acheteurs de type investisseur ne peuvent plus générer de rendements positifs s’ils ont un prêt hypothécaire supérieur à 50 % ».

En septembre 2019, il y avait 403 propriétés à vendre à Chamonix ; en septembre 2023, ce chiffre était tombé à seulement 178

Par exemple, selon l’indice Prime Price de Savills (les propriétés prime sont évaluées à 750 000 € et plus), les prix ont chuté de plus de 4 % sur l’année, bien qu’ils soient toujours supérieurs de 41 % aux niveaux d’avant la pandémie.

Au sommet des sommets se trouve la station balnéaire américaine d’Aspen, appréciée des stars d’Hollywood AZ, notamment des Kardashian et des femmes au foyer de Beverly Hills, où les prix commencent à environ 36 200 € le pied carré.

De retour en Europe, c’est la Suisse, où les coûts sont élevés, qui domine les stations les plus chères, avec en tête Verbier, St Moritz et Zermatt. La France – à savoir Val-d’Isère et Courchevel 1850 – figure également en bonne place, mais l’Autriche ne compte que trois stations dans le top 20 (Lech, Mayrhofen et Kitzbühel) et l’Italie une seule (Cortina d’Ampezzo, qui accueillera les Jeux olympiques d’hiver). en 2026).

Dans son rapport, Knight Frank constate que l’offre reste tendue, ce qui soutient les prix. En septembre 2019, il y avait 403 propriétés à vendre à Chamonix ; en septembre 2023, ce chiffre était tombé à seulement 178, selon les chiffres de Rightmove Overseas cités dans le rapport Knight Frank.

Cette offre restreinte signifie que l’impact du Brexit et des lois locales sur les acheteurs étrangers pourrait ne pas être aussi important qu’on aurait pu s’y attendre.

Bizarrement, les stations inférieures restent populaires tant qu’elles ont accès au ski de haute altitude.

-Gilles Gale

Les acheteurs britanniques sont désormais confrontés à des difficultés pour acheter dans l’Union européenne. Les acheteurs de biens immobiliers en Autriche, par exemple, ont désormais besoin d’un passeport européen, tandis qu’un financement peut être difficile à obtenir en France si vous n’avez pas de revenus en euros.

Bien sûr, les prix dans les stations de ski peuvent être instables ; les chiffres de Knight Frank montrent que les prix ont chuté d’environ 10 % en 2009, avec d’autres années négatives signalées en 2015, 2017 et 2018.

Changement climatique

Même si la hausse des taux d’intérêt a pu peser sur les prix l’année dernière, le problème le plus grave pourrait être la météo. Si vous faisiez du ski ou si des amis ou de la famille vous ont envoyé des photos des Alpes cette année, vous avez peut-être été surpris par la quantité de vert sur les photos.

Les chutes de neige deviennent de plus en plus variables ; Selon un rapport de Nature Climate Change, 53 pour cent des stations européennes risquent de souffrir d’une mauvaise couverture de neige si les températures augmentent de plus de 2°C. Cela signifie que les stations situées à des altitudes plus élevées et celles dotées de meilleures technologies d’enneigement, ou de pentes orientées au nord, seront probablement mieux placées pour conserver leur position.

Prenez l’indice de résilience du ski de Savill, qui utilise cinq paramètres (chutes de neige, fiabilité, altitude, etc.) pour mesurer la qualité et la fiabilité des conditions d’une station, ainsi que sa résilience face au changement climatique. À l’échelle mondiale, les stations américaines d’Aspen et de Vail sont en tête de l’indice, tandis qu’en Europe, Zermatt en Suisse et Val-d’Isère en France occupent les premières places.

De meilleurs rendements locatifs peuvent également être obtenus dans les stations bénéficiant d’une bonne saison estivale.

Choisir une station offrant une longue saison de ski est logique si vous achetez une propriété. Knight Frank constate que Gstaad possède la saison de ski la plus longue, avec environ 25,1 semaines, suivie de Chamonix (23,1 semaines) et de Val-d’Isère (22,1 semaines).

Cependant, cela ne signifie pas que vous devriez uniquement chercher à acheter dans une station de haute altitude. Si le ski est tout ce qui vous intéresse, alors allez-y certainement, mais si les vacances d’été et les revenus locatifs sont une préoccupation, une station plus basse peut être une option. Comme le souligne Gale, les prix seront plus élevés en altitude. Et même si la saison de ski peut être plus longue, la saison globale de location peut en fait être plus courte.

“Bizarrement, les stations de basse altitude restent populaires tant qu’elles ont accès au ski en haute altitude”, explique Gale en désignant Zell am See, qui se trouve à 10 minutes en ski-bus d’un glacier.

De meilleurs rendements locatifs peuvent également être obtenus dans les stations bénéficiant d’une bonne saison estivale. Leur saison hivernale est peut-être légèrement plus courte, mais « les stations de haute altitude n’ont pas autant d’infrastructures estivales », de sorte que celles situées plus bas peuvent être plus attrayantes pendant l’été.

“Les stations qui pourraient avoir des difficultés sont celles qui se situent au milieu”, explique Gale, citant des stations comme Montchavin Les Coches en France.

Ainsi, envisager une station balnéaire bi-saison peut aider à se prémunir contre les problèmes du changement climatique.

Selon la Compagnie du Mont-Blanc, environ 40 pour cent des revenus des remontées mécaniques de Chamonix sont générés de mai à octobre, tandis que Knight Frank affirme qu’à Crans-Montana en Suisse, environ 44 pour cent des nuitées en 2022 ont eu lieu. pendant les mois d’été.

2024-03-05 08:01:25
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