La Banque nationale tchèque (ČNB) continue de réduire ses taux d’intérêt et les bons résultats en matière d’inflation indiquent qu’elle continuera probablement à le faire. Nous avons demandé à quatre experts quel impact cela aurait sur les taux d’intérêt hypothécaires.
Dans l’enquête, il nous répond :
Martin Gurtleréconomiste de la Komerční banka
Vit Hradiléconomiste en chef chez Cyrrus
Libor Vojta Ostakekspécialiste des prêts hypothécaires chez Broker Trust
Jiří Sykoranalyste hypothécaire chez Swiss Life Select
Nous demandons:
1) La CNB continue de réduire ses taux d’intérêt. Comment pensez-vous que cela affectera les taux d’intérêt des prêts hypothécaires dans environ six mois et environ un an, à moins qu’un événement inattendu ne survienne qui pourrait affecter de manière significative l’économie ?
2) Selon vous, comment devraient se comporter les consommateurs dont la fixation du prêt hypothécaire prendra fin dans un avenir proche (par exemple dans les trois mois) ? Pensez-vous qu’ils devraient choisir des fixations plus courtes ?
3) Nous constatons que les taux d’intérêt hypothécaires ne reviendront pas à leurs plus bas niveaux des années précédentes et que leur « nouvelle normalité » sera plus élevée. Êtes-vous d’accord? Si oui, pourquoi et à quels niveaux les taux hypothécaires pourraient-ils se stabiliser et quand (sauf événements imprévus) ?
4) Pensez-vous que la baisse des taux d’intérêt aura un impact positif sur la disponibilité du logement, ou les Tchèques devraient-ils accepter le fait que l’immobilier restera cher et que devenir propriétaire de son propre logement ne sera plus la norme ?
La CNB continue de baisser ses taux d’intérêt. Comment pensez-vous que cela affectera les taux d’intérêt des prêts hypothécaires dans environ six mois et environ un an, à moins qu’un événement inattendu ne survienne qui pourrait affecter de manière significative l’économie ?
Martin Gurtler: Les taux hypothécaires reflètent plus que le niveau actuel des taux à court terme de la CNB le prix de l’argent à long terme. Cela dépend entre autres des attentes concernant les prochaines étapes de la BNC, mais d’autres facteurs, tels que l’évolution mondiale, jouent également un rôle.
D’une manière générale, cependant, la réduction des taux de la CNB devrait se traduire par une baisse des taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires. D’ici la fin de l’année, les marchés financiers s’attendent actuellement à ce que le taux des pensions à deux semaines tombe à 3%, ce qui nous semble trop optimiste alors que nous prévoyons une baisse du taux des pensions « seulement » à 4 %.
Actuellement, par rapport aux taux d’intérêt à échéances plus longues (swaps de taux d’intérêt), les taux hypothécaires sont nettement plus élevés. Cependant, avec la baisse progressive des taux à court terme, et donc un financement à court terme moins cher pour les banques, et la stabilisation des swaps de taux d’intérêt aux niveaux inférieurs actuels, les taux hypothécaires devraient également diminuer de manière plus significative. Les taux de soumission des prêts hypothécaires, qui se situent actuellement en moyenne autour de 5,6 %, pourraient se rapprocher de 4 % au cours de l’année.
Vit Hradil: Les taux des prêts hypothécaires, avec un peu de simplification, reflètent l’opinion du marché financier sur la politique de la CNB dans les années à venir. C’est pourquoi les prêts hypothécaires ont commencé à devenir légèrement moins chers dès le début de l’année 2023, c’est-à-dire bien avant que la CNB n’abaisse pour la première fois les taux d’intérêt. Cette évolution se poursuivra presque certainement dans les mois à venir car, après une période de lutte contre une inflation galopante, le marché anticipe que les prochaines années seront considérablement plus « normales ».
Libor restant: L’argent à court terme diminuera principalement, c’est-à-dire que les prêts hypothécaires seront affectés par une fixation sur un an et jusqu’à 3 ans. D’ici six mois, la majorité des prêts hypothécaires seront inférieurs à 5 %, les taux commençant par quatre prévaudront. D’ici un an, il y a de fortes chances que des taux commençant par trois commencent à apparaître.
Jiří Sykor: Les taux hypothécaires devraient baisser pendant le reste de l’année. La question reste plutôt de savoir à quelle valeur ces taux s’arrêteront à la fin de cette année.
Selon vous, comment devraient se comporter les consommateurs dont la fixation du prêt hypothécaire se termine dans un avenir proche (par exemple dans les trois mois) ? Pensez-vous qu’ils devraient choisir des fixations plus courtes ?
Martin Gurtler: Nous supposons que les taux d’intérêt à échéances plus longues, dont l’évolution est essentielle pour la fixation des taux hypothécaires, ont déjà une marge limitée de baisse supplémentaire. La question reste toutefois de savoir à quelle vitesse et avec quelle intensité les taux hypothécaires commenceront à refléter la baisse des taux d’intérêt du marché.
Étant donné que l’amendement sur le crédit à la consommation, qui introduit des pénalités en cas de remboursement anticipé des prêts hypothécaires, n’entrera en vigueur qu’en septembre de cette année, les consommateurs peuvent également compter sur la possibilité d’un refinancement moins cher grâce à des fixations plus courtes en cas de baisse encore plus importante des taux. Cependant, en raison des inquiétudes des banques concernant le refinancement, les prêts hypothécaires à plus long terme peuvent rester plus chers. Cependant, le choix de la fixation dépend de plusieurs autres facteurs.
Vit Hradil: Personnellement, je pense que ça ne sert à rien d’être trop tactique. Enchaîner les fixations, par exemple en combinant une obligation à un an suivie d’une obligation à cinq ans, est en principe une spéculation sur l’évolution des taux sur le marché financier dans les six prochaines années. Comme toute spéculation, celle-ci peut fonctionner ou non. Ainsi, si quelqu’un estime qu’il suit et comprend le marché financier au point de pouvoir le « déjouer », qu’il spécule. Pour la plupart des gens ordinaires qui n’étudient pas les marchés financiers pendant leur temps libre, il s’agit bien entendu d’une analogie avec les paris à la roulette, avec tous les risques que cela implique.
Libor restant: Oui, fixation plus courte, pendant un an, durée maximale jusqu’à 3 ans.
Jiří Sykor: Dans le cas où la période de fixation d’une personne se termine dans un court laps de temps, elle doit choisir une option de fixation plus courte, par exemple 1, 2 ou un maximum de 3 ans. De nos jours, cela ne vaut vraiment pas la peine de choisir des fixations longues (si la banque les propose encore).
Nous constatons que les taux d’intérêt hypothécaires ne reviendront pas à leurs niveaux les plus bas des années précédentes et que leur « nouvelle normalité » sera plus élevée. Êtes-vous d’accord? Si oui, pourquoi et à quels niveaux les taux hypothécaires pourraient-ils se stabiliser et quand (sauf événements imprévus) ?
Martin Gurtler: Il est très peu probable que les taux hypothécaires reviennent à des niveaux bien inférieurs aux 3 % observés au cours de la décennie précédente. C’est ce qu’indique également la banque centrale elle-même, selon laquelle le taux d’intérêt neutre oscille toujours autour de 3%, ce qui devrait également déterminer le niveau des taux à échéances plus longues à moyen terme. Toutefois, cela ne change rien au fait que les taux hypothécaires disposent encore d’une marge considérable pour une baisse significative. Les taux hypothécaires pourraient atteindre 4 % si l’on considère la relation simpliste entre les taux hypothécaires et les taux d’intérêt du marché. Toutefois, même cela constituerait probablement un élan important en faveur d’une relance plus forte du marché hypothécaire.
Vit Hradil: Oui, je reconnais qu’il est peu probable qu’une période de taux aussi bas revienne de si tôt. Les taux extrêmement bas de l’époque étaient dus à une inflation faible et persistante, que les banques centrales tentaient de relancer avec des taux proches de zéro. Il semble toutefois probable que les facteurs à l’origine d’une inflation extrêmement faible aient été temporaires et aient largement disparu. L’inflation semble donc revenir en jeu et avec elle des taux d’intérêt plus élevés. Les taux hypothécaires « normaux » pourraient ainsi se situer autour de 4 %, par exemple.
Libor restant: Je suis d’accord avec ça. La décennie des taux extrêmement bas est terminée avec 2021. Les taux pourraient se stabiliser dans une fourchette de 3 à 5 %. L’argent a sa valeur et cette fourchette de taux d’intérêt est très acceptable à long terme. Mais si les choses ne changent pas, l’avenir est ouvert.
Jiří Sykor: Nous arrivons ici au niveau philosophique de ce qui est « normal » du tout. Mais pour revenir à la question, il est vrai que les taux inférieurs à 2 % étaient quelque peu inhabituels et il est fort probable que nous ne reviendrons pas à ces valeurs de si tôt. On dit sur le marché, et je suis d’accord, que des taux compris entre 3 et 4 % seront la nouvelle norme. Bien entendu, nous n’atteindrons certainement pas ces taux cette année, mais nous pourrions nous y attendre courant 2025.
Allez-vous acheter un bien immobilier dans un avenir proche ?
Pensez-vous que la baisse des taux d’intérêt aura un impact positif sur la disponibilité du logement, ou les Tchèques devraient-ils accepter le fait que l’immobilier restera cher et que devenir propriétaire de son propre logement ne sera plus la norme ?
Martin Gurtler: La baisse des taux d’intérêt améliorera considérablement la disponibilité du financement pour l’achat d’un bien immobilier, et l’assouplissement des limites DSTI et DTI à partir de juillet dernier et de ce janvier y contribuera également. En outre, l’accessibilité financière du logement, du point de vue du ratio prix de l’immobilier/revenu, s’est déjà considérablement améliorée, grâce à la combinaison d’une légère baisse des prix de l’immobilier et d’une hausse des salaires. Toutefois, cela ne corrige que partiellement la détérioration significative de l’accessibilité à la propriété due à la hausse significative des prix de l’immobilier. Cette année, nous prévoyons une reprise de la croissance des prix de l’immobilier, mais nous pensons que les salaires nominaux augmenteront plus rapidement.
Vit Hradil: Une baisse des taux entraînera automatiquement une augmentation des prix de l’immobilier car elle accroît la demande. Cela affectera la disponibilité des logements occupés par leur propriétaire individuellement, en fonction de la situation de chaque acheteur. Ceux qui achètent sans hypothèque devront faire face à des prix plus élevés et, par conséquent, leur abordabilité diminuera. Au contraire, malgré les prix plus élevés, un prêt hypothécaire moins cher pourrait permettre à certaines personnes d’accéder au marché et, de leur point de vue, l’accessibilité augmenterait donc. Dans l’ensemble, je suppose que l’immobilier en République tchèque restera relativement cher, car l’État met tout en œuvre avec une multitude de réglementations pour rendre impossible la construction.
Libor restant: Le niveau des prix de l’immobilier est très élevé dans notre pays et il n’y a aucune perspective que l’immobilier devienne plus abordable. Les taux d’intérêt amélioreront la situation à mesure qu’ils baisseront, mais malheureusement nous ne reviendrons pas au logement abordable que nous avions ici avant Covid.
Jiří Sykor: On peut s’attendre à ce que l’arrivée de taux hypothécaires plus bas s’accompagne d’une nouvelle hausse des prix de l’immobilier. Je ne m’attends donc pas à une reprise significative du marché hypothécaire. En revanche, le désir de vivre dans sa propre propriété restera probablement dans l’esprit de nos citoyens.
2024-03-16 15:58:55
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