Le système irlandais de réglementation des loyers étouffe l’expansion de l’offre de logements – The Irish Times

Le krach financier de 2008 a jeté une ombre sur le marché immobilier irlandais. Il a fallu de nombreuses années de reprise économique pour que la production de logements revienne à son niveau actuel d’environ 33 000 par an.

Les grandes réussites de l’économie depuis 2013 contribuent en réalité à la rareté actuelle du logement. Depuis lors, la population adulte irlandaise a augmenté d’un huitième, contre une augmentation de 2 pour cent dans l’ensemble de l’UE. Fournir des logements à une telle augmentation de population constitue un défi majeur, d’une ampleur à laquelle le reste de l’UE n’est pas confronté.

Dans le même temps, certains des effets de la crise continuent d’avoir un impact sur le financement de la construction et de l’achat de logements.

Avant le krach financier, le secteur irlandais du bâtiment était assez flexible, de nombreux petits constructeurs augmentant rapidement leur production pour répondre à la demande croissante. Après avoir terminé une maison, un constructeur était généralement en mesure d’emprunter auprès des banques pour en construire quatre ou cinq autres, augmentant ainsi rapidement sa production.

Le financement n’est pas la seule contrainte à l’expansion de l’offre de logements. La pénurie de travailleurs du bâtiment qualifiés est un autre problème majeur

Cependant, comme les banques l’ont découvert, ces prêts non garantis aux constructeurs étaient risqués. Lorsque la crise s’est produite et que les constructeurs n’ont pas pu payer les banques, les banques elles-mêmes ont heurté les rochers.

Aujourd’hui, grâce à cette expérience, le paysage financier des constructeurs est complètement modifié. L’accès au financement bancaire est très limité pour soutenir l’activité des constructeurs en expansion : ils doivent fournir eux-mêmes une grande partie du capital, plutôt que de recourir massivement à l’emprunt. En conséquence, nous dépendons d’un petit nombre de grands constructeurs bien capitalisés pour faire le gros du travail. Pour les petits constructeurs, il est moins coûteux en capital, et donc plus intéressant, de se lancer dans la rénovation et la rénovation de maisons plutôt que d’entreprendre de nouvelles constructions. Cela pourrait être bénéfique pour le changement climatique, mais cela constitue un problème pour lutter contre la pénurie de logements.

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Les projets menés par l’État, dans lesquels l’État finance le site et charge quelqu’un d’y construire, réduisent le montant que les entreprises de construction doivent lever. Toutefois, les constructeurs auront toujours besoin d’avoir accès à des capitaux pour accepter de gros contrats. Il faut également plus de capitaux pour développer les immeubles d’habitation d’aujourd’hui que les maisons d’hier construites par quatre ou six à la fois. Ainsi, malgré l’injection bienvenue de capitaux publics, le système est moins agile qu’il y a vingt ans.

Bien entendu, le financement n’est pas la seule contrainte à l’expansion de l’offre de logements. La pénurie de travailleurs du bâtiment qualifiés constitue un autre problème majeur. Le système de planification constitue un obstacle majeur, car des retards importants augmentent les coûts. La complexité même du nouveau projet de loi sur l’urbanisme est inquiétante. Tant que la législation n’aura pas été pleinement testée et mise au point, elle pourrait aggraver les problèmes.

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Même si nous parvenons à augmenter la production de logements entre 40 000 et 50 000 unités par an, les propriétaires potentiels pourraient avoir du mal à les acheter. Les banques regorgent de notre argent, qui représente d’énormes économies accumulées au cours des années de pandémie, elles disposent donc de fonds abondants à prêter. Cependant, tirant les leçons du krach financier, ils ne peuvent accorder des prêts que si les ménages disposent d’un dépôt substantiel et d’un revenu pour assurer leurs remboursements. Cela pourrait s’avérer une limitation significative à l’objectif d’expansion de l’accession à la propriété. Bien que l’ensemble du secteur des ménages dispose d’une épargne très importante accumulée depuis la pandémie, une grande partie de ces fonds appartient à des personnes qui sont déjà propriétaires de leur logement.

L’État dépense déjà beaucoup pour de nouveaux logements sociaux. Cependant, étant donné que l’État doit également investir dans d’autres infrastructures vitales, il ne peut pas assumer le financement des besoins en logement de ceux qui disposent déjà de bons revenus.

Tirant les leçons du krach financier, les banques ne peuvent accorder des prêts que si les ménages disposent d’un dépôt substantiel et d’un revenu pour assurer leurs remboursements.

Une partie du retard est comblée par la banque de maman et papa. Néanmoins, il existe un déficit de financement important, ce qui signifie que de nombreux propriétaires potentiels resteront locataires. En outre, pour une population jeune très mobile qui émigre, revient ou vient en Irlande pour la première fois, l’achat d’un logement ne constitue pas une option appropriée à court terme. Nous avons besoin d’une offre saine de logements à louer, ainsi que de logements à acheter.

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Mais le régime réglementaire actuel s’oppose à l’augmentation de l’offre de nouveaux logements loués. Même si cela semblait une bonne idée de limiter la hausse des loyers pour les locataires existants, cela a pour effet d’évincer ceux qui investiraient dans de nouvelles offres. Résultat : si les locataires existants sont protégés, ceux qui cherchent un logement sont confrontés à une pénurie extrême de logements, avec des loyers exceptionnels.

Il est essentiel de protéger les locataires contre le comportement arbitraire des propriétaires et d’assurer la sécurité d’occupation. Cependant, le système actuel de réglementation des loyers étouffe l’expansion de l’offre locative – ce qui, à terme, fera baisser les loyers.

2024-03-29 09:01:01
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