Le retour du prêt relais pourrait-il libérer le marché de l’immobilier d’occasion ? – Le temps irlandais

L’éclatement du débat familier sur les « nids vides » vivant dans des maisons trop grandes pour leurs besoins se concentre sur le conflit générationnel entre les jeunes familles à la recherche d’un logement et les personnes âgées qui ne semblent pas disposées à déménager et à les libérer. Un récent rapport de l’ESRI estime qu’un million de logements dans l’État sont « sous-occupés » ; en d’autres termes, ils disposent de plus de pièces que nécessaire.

Mais outre l’attachement émotionnel à la maison familiale – et au quartier dans lequel elle se trouve – il existe une raison plus prosaïque pour laquelle beaucoup ne réduisent pas leurs dimensions après le départ des enfants. C’est l’absence d’une voie financière claire et à faible risque pour y parvenir. Il y a, bien sûr, souvent un manque d’options en termes de petites maisons ou d’appartements dans la même localité – mais même lorsque c’est le cas, vendre votre maison existante et en acheter une nouvelle n’est pas simple sur le marché actuel.

Avancez un concept connu uniquement des lecteurs plus âgés qui se souviennent d’avant le krach financier et de l’ère du prêt relais. Il s’agissait d’un prêt à plus court terme accordé par une banque, généralement pour combler la période entre le paiement d’une nouvelle maison et la vente d’une ancienne. Par exemple, pour enchérir lors d’une vente aux enchères, typique à l’époque du Tigre celtique, il fallait être en mesure de payer un acompte à l’avance et de conclure la transaction dans un délai défini, ce qui nécessitait souvent un financement à court terme avant de pouvoir recourir à une hypothèque. Le taux d’intérêt était généralement supérieur au coût hypothécaire normal, mais comme le prêt était d’une courte durée, l’emprunteur était généralement en mesure de s’en sortir.

Les prêts relais ont finalement disparu après le krach financier. Mais les courtiers et les agents immobiliers estiment que le retour de ces facilités pourrait contribuer à libérer le marché de l’immobilier d’occasion, où le nombre de maisons disponibles est à un plus bas historique. Un récent rapport des agents immobiliers Sherry FitzGerald a révélé que seulement 11 050 propriétés d’occasion étaient mises en vente en janvier de cette année, ce qui ne représente que 0,6 pour cent de l’ensemble du parc de logements privés en Irlande, l’Irlande rurale et régionale étant touchée de manière disproportionnée. Un taux de 3 à 4 pour cent au moins serait plus normal dans un marché fonctionnel.

L’un des principaux objectifs du retour du prêt relais serait d’aider les potentiels « downsizers », dont beaucoup ne sont pas disposés à prendre le risque de vendre leur propre propriété alors qu’ils n’en ont pas déjà une où emménager. Et dans le marché actuel où l’argent liquide est roi, ils n’auraient normalement pas l’argent nécessaire pour enchérir sur une nouvelle maison et se trouvent face à des vendeurs qui n’ont tout simplement pas à se donner la peine de se lancer dans le style ancien « J’achèterai votre maison si je peux vendre la mienne ». « chaînes de propriété. Après tout, il y a des files d’attente d’acheteurs potentiels avec de l’argent liquide ou une approbation de prêt hypothécaire.

Dans la soixantaine et la soixantaine, les gens ne veulent tout simplement pas prendre de gros risques avec leur argent, selon Michelle Kealy, directrice de division chez l’agent immobilier Lisney Sotheby’s International Realty. Et comme les propriétés locatives sont rares et très chères, elle souligne qu’il peut être difficile et prohibitif de prendre une autre voie en vendant sa propre maison et en essayant de louer un logement tout en cherchant une nouvelle maison à acheter.

Un financement de transition – garanti sur leur maison existante dont l’hypothèque est généralement déjà remboursée – pourrait leur permettre de passer à autre chose, mais n’est pas disponible actuellement. Et, selon Kealy, cela limite également la capacité de certains acheteurs plus jeunes qui souhaitent acheter une maison plus grande et disposer de la valeur nette de leur propriété existante, mais pas de la puissance de feu nécessaire pour acquérir une nouvelle propriété, ou du moins pas sans prendre un risque important.

Le courtier hypothécaire Michael Dowling affirme qu’il reçoit régulièrement des demandes de renseignements concernant les financements de transition, en particulier de la part d’éventuels réducteurs de budget, mais qu’il s’agit d’un produit que les principaux prêteurs ne proposent généralement pas. Selon lui, il existe une demande certaine sur le marché et le manque de disponibilité de ce type de financement constitue désormais une « pierre d’achoppement » importante pour ceux qui souhaitent négocier à la baisse.

Un certain nombre de petits prêteurs – dont certains au Royaume-Uni – font de la publicité pour des financements relais, mais ceux-ci sont généralement disponibles uniquement pour les investisseurs ou dans le cadre de transactions immobilières commerciales, et le tout par l’intermédiaire d’entreprises. Ces acteurs se tiennent généralement à l’écart du marché résidentiel par crainte, selon une source, du « moment Joe Duffy » où quelque chose ne va pas et où ils doivent tenter d’exercer leur sécurité sur une maison familiale, ce qui est normalement un processus long et ardu. en Irlande et qui risque une mauvaise publicité.

Un produit de prêt à vie est disponible sur le marché irlandais, permettant aux propriétaires de libérer la valeur nette accumulée dans leur maison, bien que cela soit plus approprié si, par exemple, ils souhaitent donner de l’argent à un enfant pour l’aider à acheter ou à rénover sa maison. posséder une maison ou débloquer des fonds pour subvenir à leurs besoins de dépenses.

[ I split my house with my daughter, without government help. Stop shaming ‘empty nesters’ ]

En termes de financement de transition, Paschal Donohoe, alors ministre des Finances a déclaré au Dáil en 2019 que l’offre ou non de ce type de prêt relevait des banques elles-mêmes, plutôt que de la Banque centrale ou du ministère des Finances. Il a également souligné les nouvelles règles, certaines émanant de l’UE, qui réglementent désormais l’octroi de crédit. Les contrôles et directives de crédit nécessaires ainsi que les contrôles financiers rigoureux du demandeur que doivent effectuer les prêteurs hypothécaires semblent être l’une des raisons pour lesquelles les principales banques ne proposent plus ce produit. Les banques se rendent également compte que lorsque quelque chose tourne mal, l’expérience qui a suivi le krach montre qu’il est difficile en Irlande d’exercer la sécurité qu’elles détiennent sur une maison familiale.

La disponibilité de prêts relais ne constituerait pas une solution miracle pour libérer le marché de l’occasion. Cela permettrait, par exemple, de libérer de plus grandes maisons familiales pour les acheteurs potentiels, mais pourrait accroître la pression des enchères sur les plus petites, où les acheteurs à la baisse entreraient plus facilement dans la mêlée. Le manque d’offre de nouvelles maisons et d’appartements plus petits, comme le souligne le rapport de l’ESRI, reste un facteur fondamental et les personnes souhaitant, tout à fait raisonnablement, rester dans le même quartier, à proximité de leurs amis et de leurs contacts sociaux. Offrir davantage d’options fait partie de toute solution à long terme.

Mais dans une situation où le marché de l’occasion est effectivement « bloqué », de nouvelles approches sont nécessaires. Les prêts relais sont devenus partie intégrante de la frénésie pré-krach financier, avec une concurrence croissante au début des années 2000 alors que les banques réduisaient les taux d’intérêt sur leurs produits relais dans le but de lier leurs activités à plus long terme et assouplissaient les conditions de prêt. Alors que les taux d’intérêt ont augmenté tout au long de 2006 et que le marché immobilier a commencé à ralentir, l’offre a commencé à se resserrer et les ponts sont devenus plus chers. Les banques ont commencé à devenir nerveuses et étaient réticentes à accorder des prêts relais à moins que le vendeur n’ait signé un contrat pour disposer de sa propre propriété.

Et, après le krach, l’octroi de prêts a plus ou moins disparu à mesure que la demande de prêts hypothécaires s’est effondrée et que les fonds propres négatifs ont frappé de nombreux emprunteurs. Tout ce qui sent le risque était interdit et, selon la manière dont ils sont structurés, les prêts relais comportent des risques si les prix de l’immobilier commencent à baisser ou si les ventes attendues échouent.

Il convient désormais de relancer le crédit relais, non pas pour stimuler la demande et maintenir les prix, mais pour tenter de libérer l’activité sur le marché de l’occasion, qui est clairement dysfonctionnel. En limitant les ratios prêt/valeur, les banques et autres financiers pourraient étendre ce type de financement tout en bénéficiant d’une sécurité significative auprès des emprunteurs disposant d’une richesse considérable immobilisée dans leurs maisons. La forte demande de maisons familiales suggère que, sur le marché actuel, la plupart se vendront rapidement, ce qui permettra de rembourser tout pont.

Cela entraînerait à son tour l’arrivée d’un plus grand nombre de maisons familiales sur le marché de l’occasion. De nombreux parents dont les parents sont vides peuvent décider de rester là où ils se trouvent. Mais il s’agit d’ouvrir des possibilités à ceux qui souhaitent réduire leurs effectifs.

2024-04-04 14:45:46
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