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pourquoi vous ne pouvez pas acheter certaines propriétés si vous avez besoin d’un prêt hypothécaire – The Irish Times

by Nouvelles
pourquoi vous ne pouvez pas acheter certaines propriétés si vous avez besoin d’un prêt hypothécaire – The Irish Times

Une propriété de 12 chambres dans le comté de Galway en vente pour seulement 395 000 € ; un semi-d de trois chambres dans le Donegal pour 110 000 € ; un un lit dans le sud de Dublin pour 270 000 €.

Le piège ? Les propriétés sont vendues à des acheteurs au comptant uniquement.

Oui, si vous êtes à la recherche d’une nouvelle maison – ou si vous envisagez un immeuble de placement potentiel – vous avez peut-être rencontré des propriétés indiquant clairement que seuls les acheteurs au comptant seront pris en compte.

Mais pourquoi ces propriétés sont-elles réservées à ceux qui disposent des fonds nécessaires pour les acheter directement ?

En espèces seulement

Bien qu’il puisse y avoir diverses raisons pour lesquelles les vendeurs recherchent un acheteur au comptant, les propriétés qui arrivent sur le marché à la recherche d’un acheteur au comptant le font généralement parce qu’il existe un problème qui empêchera une banque de prêter contre elles. Dans d’autres cas, le vendeur souhaite simplement une vente simple.

« Les enjeux peuvent être les suivants : planification ; défauts structurels; la propriété est abandonnée, sans cuisine, ni salle de bain, ni électricité ; la propriété présente des problèmes de pyrite ou de mica », déclare Michael Dowling, courtier hypothécaire et directeur général de Dowling Financial.

À Moycullen, dans le comté de Galway, par exemple, Michelle Burke Auctioneers propose une propriété de 12 lits et 12 salles de bain – avec deux bateaux de pêche inclus – dans un « cadre idyllique » sur les rives du Lough Corrib, pour le prix cassé de 395 000 €.

Bien que la propriété ait été construite il y a plus de 100 ans, elle a été améliorée et agrandie au fil des ans et, selon l’agent, elle dispose désormais d’une « conception et d’un aménagement [that] est à la fois décalé et délicieux ».

Cet agencement n’est cependant pas conforme au planning – c’est pourquoi la brochure immobilière précise que la vente est réservée aux acheteurs au comptant uniquement.

À Rathangan, Co Kildare, Kelly Hudson possède une maison individuelle de trois chambres pour seulement 235 000 € – le piège ? C’est une cabane en bois.

Selon l’agent John Kelly, même si la cabane dispose d’un permis de construire, sa construction signifie qu’il serait “très difficile d’obtenir un prêt d’une banque”.

Les problèmes de construction restent également un problème. À Balbriggan, Conerney Estate Agents propose une maison jumelée de trois chambres et trois salles de bains à vendre à Moylaragh Crescent. Il est sur le marché à 225 000 €, mais ne conviendra qu’aux acheteurs au comptant, car « il y a de la pyrite évidente ».

Dans le Donegal, il n’est pas rare de trouver des propriétés à la recherche d’acheteurs au comptant en raison du problème persistant entourant l’utilisation des blocs de mica.

Un semi-D à trois lits et deux salles de bains à Letterkenny est actuellement sur le marché pour le prix cassé de seulement 110 000 €. De même, une propriété pittoresque à Ballyliffin est sur le marché pour seulement 150 000 €, car elle est « affectée par un béton défectueux avec des fissures externes et internes ». La vente, qui comprend les meubles, s’effectue uniquement aux clients comptant.

Les appartements sont souvent également présents. De nombreux projets d’appartements en période de boom ont été construits sans dispositifs appropriés de sécurité incendie et de sécurité, ce qui a entraîné des factures importantes pour les propriétaires pour régler ces problèmes. Parfois, ils ont été réalisés, mais parfois ils restent à faire.

À Drumcondra, par exemple, Leonard Wilson Keenan possède un spacieux appartement à deux lits dans le complexe Griffith Hall. En règle générale, une propriété de deux chambres dans la région se vendrait au nord d’environ 350 000 €, mais celle-ci est sur le marché pour 315 000 €.

Pourquoi? “Le développement est dans les dernières étapes de la réalisation des travaux de réparation en cas d’incendie et de sécurité afin que seuls les acheteurs au comptant puissent acheter jusqu’à ce que tous les travaux soient terminés”, a déclaré l’agent.

De même, dans les Docklands, DNG recherche un acheteur au comptant uniquement pour un appartement de deux chambres sur Clarion Quay dans l’IFSC. Comme un certain nombre d’autres propriétés du quartier construites vers 2005-2006, elle présente des problèmes de sécurité incendie.

Sur le marché pour 495 000 €, l’agent Stephen Harrington affirme que les acheteurs bénéficiant d’un prêt hypothécaire ont exprimé leur intérêt pour la propriété, mais les banques ne prêteront pas tant que tous les travaux n’auront pas été effectués et qu’un nouveau certificat d’incendie ne sera pas en place.

Parfois, cependant, les vendeurs souhaitent simplement une vente rapide.

À Wexford, le vendeur d’une maison de vacances à deux chambres, « avec potentiel de développement », dans le village balnéaire de Courtown recherche spécifiquement un acheteur au comptant. L’agent de vente Sherry FitzGerald affirme que c’est probablement parce que le vendeur recherche une vente simple, sans aucun des retards qui peuvent être associés à l’obtention d’un financement.

Pas obligé de divulguer

Bien que les propriétés susmentionnées soient clairement indiquées comme étant adaptées aux acheteurs au comptant uniquement, curieusement, le vendeur n’est pas tenu de divulguer à l’agent immobilier tout problème lié à la propriété.

Toutefois, si l’agent immobilier en prend connaissance, selon la Property Services Regulatory Authority (PSRA), chargée de réglementer les agents immobiliers, il doit alors le divulguer. Les agents « ne peuvent pas sciemment fournir des informations trompeuses aux acheteurs potentiels concernant la propriété annoncée à la vente », a déclaré un porte-parole de la PSRA.

Il incombe alors – comme lors de l’achat de toute propriété – à l’acheteur de vérifier l’adéquation et l’état d’une propriété avant de l’acheter.

« Il est conseillé à un acheteur potentiel de faire appel à des professionnels compétents pour entreprendre les enquêtes nécessaires, faire preuve de diligence raisonnable et s’assurer que son avocat pose les questions nécessaires et effectue les enquêtes nécessaires, au nom de son client auprès de l’avocat du vendeur, concernant le propriété à vendre », conseille le PSRA.

Dans tous les cas, il est généralement dans l’intérêt d’un agent immobilier de s’assurer que tout problème est divulgué dès le départ ; après tout, il n’est en faveur de personne que des problèmes surviennent plus tard dans la journée et que la vente échoue à maintes reprises.

Comme le dit l’agent Kelly, il est définitivement préférable d’être « franc » sur tout problème potentiel que l’étiquette « paiement en espèces uniquement » peut désigner.

“Je préfère dire ça [cash only] plutôt que d’induire les gens en erreur », dit-il. « Beaucoup de gens pensent que vous êtes intelligent, mais ce n’est pas le cas. Vous essayez de faire gagner du temps aux gens.

Travaux de réhabilitation

Mais une banque pourrait-elle changer d’avis si l’acquéreur envisage d’entreprendre des travaux d’assainissement ou de demander un permis de construire pour la rétention ?

L’agent de la propriété Balbriggan susmentionnée, par exemple, déclare qu’elle est éligible à une subvention du Pyrite Remediation Scheme, qui a été créé pour aider les propriétaires touchés par des blocs défectueux et qui couvre 100 pour cent des coûts impliqués dans la réparation d’une telle propriété. .

Cependant, même lorsque des travaux sont à l’ordre du jour, obtenir un prêt hypothécaire peut encore s’avérer difficile, explique Dowling.

« La banque voudra une étude structurelle et un chiffrage des travaux proposés. Sur la base de ces documents, ils prennent connaissance et peuvent prêter, mais toujours au cas par cas », précise-t-il, ajoutant que les émissions de mica et de pyrite « peuvent être difficiles, selon l’ampleur du problème ».

S’il s’agit d’une question de planification, « cela dépend » des circonstances particulières, dit-il.

Rabais

Bien entendu, ceux qui souhaitent acquérir une propriété susceptible de présenter certains problèmes rechercheront probablement une réduction. Réduire le pool aux acheteurs au comptant uniquement signifie que la vente prendra probablement plus de temps, explique Kelly.

Et avec un bassin d’acheteurs potentiels plus restreint – ainsi que d’éventuels problèmes qu’il faudra résoudre – vous pouvez souvent vous attendre à un prix inférieur.

Comme le dit Dowling : « Ils achètent en connaissant les problèmes, mais bénéficient d’une réduction sur le prix. »

La propriété Moycullen susmentionnée a un prix demandé « très intéressant » de 395 000 €, tandis que la propriété Balbriggan est « cotée à un prix très compétitif ».

Même en l’absence de problèmes, un acheteur au comptant peut être en mesure de négocier un meilleur prix, en raison de la rapidité avec laquelle il peut effectuer des transactions.

Sous le marteau

De nombreuses propriétés en espèces uniquement sont également mises sur le marché aux enchères.

Richard Hoey est responsable de la clientèle privée de la plateforme d’enchères BidX1. Et parmi ces propriétés résidentielles mises aux enchères, « une bonne partie » sera en espèces uniquement, explique Hoey, soulignant que les problèmes de limites, de mica et de pyrite sont ceux qui peuvent surgir.

«C’est un sac mélangé», dit-il.

Environ 70 pour cent des acheteurs de propriétés résidentielles sur le site d’enchères sont des acheteurs au comptant, le reste achetant grâce à un financement quelconque.

Acheteurs au comptant uniquement : cinq exemples

Bel Air, Ashford, comté de Wicklow

Jumelé à trois lits.

Prix ​​demandé 295 000 €

Moycullen, comté de Galway

Maison individuelle de 12 lits.

Prix ​​demandé 395 000 €

Rathangan, comté de Kildare

Cabane en rondins à trois lits.

Prix ​​demandé 235 000 €

Buncrana, comté de Donegal

Jumelé à trois lits.

Prix ​​demandé 110 000 €

Clarion Quay, IFSC, Dublin 1

Appartement à deux lits.

Prix ​​demandé 495 000 €

2024-06-17 08:03:55
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