La perte quotidienne la plus élevée depuis 2008 – cela signifie le krach des fonds immobiliers

À 18h38 | Temps de lecture : 4 minutes

UNLes investisseurs dans le fonds immobilier ouvert Uni:Immo ZBI Wohnen doivent accepter des pertes élevées. Le portefeuille du fonds, investi presque exclusivement dans des appartements locatifs, a été dévalorisé par des experts indépendants de près de 17 pour cent, soit plus de 860 millions d’euros, pour atteindre un peu moins de 4,3 milliards d’euros. La cotation en bourse du fonds a même chuté de 19 pour cent par rapport à la veille. Il s’agit de la perte quotidienne la plus élevée subie par les investisseurs dans des véhicules d’investissement immobilier depuis la crise des fonds en 2008.

Le fonds est géré par le groupe ZBI Zentral Boden Immobilien à Erlangen, détenu majoritairement par Union Investment, le fournisseur de fonds Volks- und Raiffeisenbanken, depuis 2020. Le ZBI n’a initialement pas fourni d’informations sur les dévaluations sur son site Internet. Les investisseurs effrayés ont donc appelé les Volks- et Raiffeisenbanken en panique. La communication de crise du ZBI a été « catastrophique », déclare un consultant d’une Volksbank de la région de Hambourg. Les clients sont extrêmement instables.

Les augmentations massives des taux d’intérêt directeurs de la Banque centrale européenne pour lutter contre l’inflation depuis l’été 2022 ont entraîné une augmentation significative des taux d’intérêt sur les prêts immobiliers. En juillet de l’année dernière, la BCE a commencé à relever le taux d’intérêt directeur de zéro pour cent à 4,5 pour cent en septembre 2023. “Il s’agit de la hausse des taux d’intérêt la plus rapide des 60 dernières années”, déclare Sinan Temelli, responsable de la communication d’entreprise chez Union Investment. Ce n’est que le 6 juin de cette année que la banque centrale a légèrement abaissé son taux d’intérêt directeur à 4,25 pour cent.

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«La hausse des taux d’intérêt crée une pression à la dévaluation de l’immobilier», déclare Sonja Knorr, analyste à l’agence de notation berlinoise Scope. Si les emprunteurs doivent payer davantage les intérêts des prêts, cela réduit le rendement généré par les revenus locatifs. En conséquence, les biens immobiliers sont dévalorisés par les experts indépendants qui évaluent régulièrement les portefeuilles des fonds.

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Les dévaluations ont entraîné une baisse significative des rendements des fonds ouverts, reflétant la hausse des taux d’intérêt. «En 2023, les 22 fonds immobiliers ouverts ont réalisé une performance moyenne sur douze mois de 1,2%», explique Knorr. Fin avril de cette année, la performance sur douze mois est tombée à 0,5 pour cent.

Craignant les dévaluations, les investisseurs ont commencé à retirer des capitaux des fonds à capital variable depuis la hausse des taux directeurs en 2022. Toutefois, depuis qu’une loi a été votée le 22 juillet 2013, ils ne recevront l’argent qu’après un délai de préavis de douze mois. L’objectif est d’éviter une nouvelle ruée sur les fonds ouverts comme lors de la crise de 2008. A cette époque, les investisseurs voulaient retirer des milliards d’un seul coup. En conséquence, 17 fonds à capital variable ont dû être liquidés. En fin de compte, les investisseurs ont perdu environ 8,3 milliards d’euros.

La hausse des taux d’intérêt n’explique pas à elle seule les fortes dévaluations

Les rachats de capital déclenchés par les hausses des taux directeurs n’ont pris effet que l’année dernière en raison du délai de préavis. D’août 2023 à fin avril de cette année, selon une évaluation de la société de conseil en investissement Barkow Consulting, basée à Düsseldorf, les fonds ont dû enregistrer des sorties de liquidités de plus de 2,1 milliards d’euros. Dans le même temps, le nombre d’investisseurs souhaitant investir de nouveaux capitaux dans des fonds immobiliers a diminué. « Les tendances négatives dans les trois paramètres – ventes brutes, sorties nettes de trésorerie et rendements de trésorerie – se poursuivent », déclare le fondateur Peter Barkow.

Toutefois, la hausse des taux d’intérêt n’explique pas à elle seule les fortes dévaluations des immeubles Uni:Immo ZBI Wohnen. Les fonds ouverts sont autorisés à financer un maximum de 30 pour cent de leurs achats immobiliers par le biais de prêts. Selon le dernier rapport semestriel, le taux d’endettement du fonds ZBI n’était que de 24 pour cent au 31 mars.

En revanche, les autres fonds ouverts, dont la plupart sont investis dans des immeubles commerciaux tels que des tours de bureaux, des hôtels, des centres logistiques et commerciaux, n’ont pas connu de dévaluations aussi massives. À l’exception de l’investissement dans les principales villes de KanAm. Son portefeuille a été dévalué de onze pour cent en novembre dernier.

Les dévaluations plus faibles de la plupart des fonds immobiliers commerciaux résultent de leurs contrats de location indiciels. Ces contrats stipulent que les revenus locatifs augmentent en fonction du taux d’inflation. Dans la dernière enquête Scope, les gestionnaires de fonds ont déclaré « que ces augmentations de loyers peuvent actuellement être mises en œuvre, ce qui tend à augmenter les loyers et donc les revenus », explique l’analyste Knorr. Cependant, lorsqu’il s’agit de locations d’appartements, il n’existe généralement pas de tels contrats de location indiciels.

Tous les fonds immobiliers commerciaux d’Union Investment Real Estate, la filiale de fonds immobiliers d’Union Investment, ont affiché des performances positives, a déclaré le directeur de la communication Temelli. Les résultats de valorisation des fonds sont équilibrés sur l’année écoulée.

La majorité des gestionnaires de fonds ne sont pas extrêmement optimistes quant à l’avenir proche, comme le montre la dernière enquête Scope. «12,5 pour cent des personnes interrogées s’attendent à ce que les fonds affichent des rendements de plus en plus négatifs cette année», explique l’analyste Knorr. 25 pour cent s’attendaient à un niveau de rendement compris entre zéro et 0,99 pour cent, 38 pour cent s’attendaient à une performance de un à 1,99 pour cent et les 25 pour cent restants s’attendaient à des rendements plus élevés.