2024-07-28 22:26:59
Parmi les tours de bureaux du centre-ville de Boston qui ont récemment été achevées, on trouve le One Post Office Square (photo) et le One Financial Center, d’une superficie de 1,4 million de pieds carrés. Image reproduite avec l’aimable autorisation de Gensler
On a beaucoup parlé des difficultés du secteur des bureaux de Boston : augmentation des logements vacants, baisse des valorisations et inquiétudes générales concernant le climat macroéconomique auquel la ville et le monde sont confrontés.
Malgré la négativité, notre belle ville a attiré de nouveaux locataires potentiels, avec des besoins globaux en bureaux dépassant les 3,5 millions de pieds carrés. Beaucoup d’entre eux sont à la recherche d’une solution flexible et transparente sur le marché : des suites spéculatives.
Les suites spéculatives sont des espaces au sein d’immeubles qui sont entièrement développés et construits par le propriétaire avant d’obtenir l’engagement du locataire. Elles peuvent atteindre une superficie de 20 000 pieds carrés, mais la majorité d’entre elles se situent entre 1 500 et 8 000 pieds carrés. Elles sont destinées aux petites organisations qui occupent des sections spécifiques d’un étage. Cela contraste avec une suite de bureaux typique, livrée sous forme de coquille vide, prête à accueillir des améliorations locatives et des aménagements personnalisés.
Ces espaces préfabriqués ont connu une popularité fulgurante ces derniers temps, et les propriétaires font de grands progrès pour les mettre en œuvre et répondre aux besoins de la base de locataires actifs. Ce n’est pas une idée sans fondement : la propriété répond à la demande des petits utilisateurs de bureaux qui recherchent des baux à plus court terme, dans des espaces plus petits et avec le moins de temps d’arrêt possible – tout cela en fin de compte pour minimiser leur risque potentiel.
Les risques sont multiples : les engagements à long terme et l’espace excédentaire sont autant de préoccupations pour les entreprises qui tentent de faire face à des conditions commerciales incertaines et au travail à distance. Ces suites de niche sont idéales pour les petits locataires, d’autant plus qu’ils n’ont souvent pas les ressources d’une grande entreprise et ne disposent donc pas de services immobiliers entièrement équipés pour gérer l’aménagement complet de l’espace vide.
Ils offrent une alternative conviviale pour les occupants – aussi proche que possible du « plug and play », avec l’avantage d’avoir un contrôle direct sur votre espace de travail, contrairement à une option de coworking. Un examen rapide des besoins des locataires révèle qu’environ 40 % de ceux qui recherchent des espaces de bureaux de moins de 7 000 pieds carrés dans le centre-ville ciblent des suites spéculatives dans leurs enquêtes.
Risques et avantages pour les propriétaires
Il s’agit d’un excellent microcosme du récit de la « fuite vers la qualité » observé dans la récente dynamique du marché des bureaux.
Nous savons que les locataires de plus grande taille se tournent vers des immeubles de classe A et de prestige, dotés de nombreux équipements. Les locataires de plus petite taille vivent une expérience similaire et se tournent vers ces suites sur mesure, qui, de par leur nature même, sont généralement des espaces neufs et spécialement conçus, offrant une expérience comparable à celle recherchée par les locataires de plus grande taille.
Les propriétaires peuvent facturer des loyers légèrement plus élevés compte tenu des travaux déjà effectués, ce qui renforce encore davantage les similitudes pour les plus grands occupants, où les locataires se déplacent vers les immeubles trophées, même si cela coûte plus cher.
Du point de vue du propriétaire, les suites sur plan comportent un risque plus élevé. Le propriétaire doit débourser de sa poche pour construire un espace sans aucun locataire, ce qui ne serait pas considéré comme conseillé dans un marché où la plupart des bâtiments ont un taux d’occupation élevé. Il risque également de « deviner » quel est l’agencement idéal pour un locataire et de déployer des capitaux dans un design qui n’est pas attrayant pour les utilisateurs potentiels.
Mark Fallon
De plus, la création de ces espaces ne garantit pas à elle seule leur location. Nombre d’entre eux sont sur le marché depuis des mois. Pourtant, nous disposons de données quantifiables, provenant à la fois de petits immeubles de catégorie B et de tours de plus d’un million de pieds carrés, qui montrent que ces immeubles profitent de cette tendance.
Du côté des immeubles de grande taille, 1 Post Office Square vient de terminer trois suites de 5000 à 8000 pieds carrés au printemps dernier au 23e étage. One Financial Center, une tour de 1,4 million de pieds carrés, propose cinq suites différentes dans la même gamme de taille. À North Station, 101 Merrimac St., un immeuble de bureaux de 157 000 pieds carrés, vient de terminer une suite de 6000 pieds carrés. Ces types de suites sont accueillis positivement sur le marché et suscitent un intérêt considérable.
La tendance est claire. Les occupants sont demandeurs de ces solutions d’espace de travail simples et les propriétaires se mobilisent pour répondre à cette demande. On ne s’attend pas à ce que la suite de spécifications soit en mesure d’inverser la tendance de la location de bureaux à elle seule, mais plutôt d’offrir aux propriétaires – qu’ils soient institutionnels ou plus petits – la possibilité d’augmenter le taux d’occupation de leurs bâtiments et de stimuler l’activité dans leurs espaces vacants.
Mark Fallon est directeur de la recherche et de la stratégie chez le courtier Hunneman à Boston.
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