2024-09-17 19:01:05
Jody Whitlock a obtenu un prêt hypothécaire pour sa maison à Spartanburg en 1997 et l’a remboursé en 20 ans environ.
Il pourrait encore perdre sa maison si une procédure de saisie ne se déroule pas comme prévu. En effet, entre le jour où Whitlock a signé son prêt hypothécaire et le jour où il l’a remboursé, il a contracté un deuxième prêt hypothécaire pour l’aider à payer une licence à l’Université de Caroline du Sud-Upstate.
Il a obtenu son diplôme en sciences politiques en 2009, au moment même où la crise financière mondiale battait son plein. L’effondrement de nombreuses économies mondiales lui a coûté l’un de ses deux emplois.
« J’enseignais des cours de batterie ici en ville et je travaillais dans une épicerie locale », a-t-il déclaré. « C’était génial. »
Et puis ce n’était plus le cas. Le crash a mis fin à son travail dans la musique, ce qui a conduit Whitlock à prendre du retard sur certaines factures.
L’hypothèque initiale de Whitlock était d’une valeur marchande de 45 000 $. La deuxième hypothèque était de 25 000 $. En 2012, il avait réduit cette deuxième hypothèque à environ 17 500 $, mais il avait maintenant du mal à la rembourser.
Le prêteur a commencé à l’appeler, à plusieurs reprises, jusqu’à ce que Whitlock réponde enfin.
« Il y avait une dame au téléphone et je lui ai expliqué ma situation », a-t-il déclaré.[She asked]« Est-ce qu’on peut faire quelque chose pour vous aider ? » J’ai dit : « Et bien, que pouvez-vous faire ? Qu’est-ce qui est disponible ? » Et elle m’a proposé une libération conditionnelle.
Cela signifiait que la deuxième hypothèque serait annulée, car Whitlock se trouvait dans une situation financière très difficile. Le prêteur lui a envoyé une lettre par la poste, affirmant qu’il était désormais hors de danger. Et la femme avec laquelle il avait parlé au téléphone lui a dit de la garder, au cas où quelqu’un viendrait chercher à encaisser le solde impayé de la deuxième hypothèque.
Il n’a pas fallu longtemps – environ un an – pour qu’un agent de recouvrement l’appelle pour demander le remboursement de cette hypothèque. Whitlock a déclaré qu’un appelant lui a dit : « Nous sommes désormais propriétaires de votre hypothèque. Nous allons procéder à la saisie. »
Whitlock a envoyé une copie certifiée conforme de la lettre de pardon au collecteur et affirme qu’il n’a plus jamais eu de nouvelles d’eux. Il n’avait pas d’avocat à l’époque.
En 2017, Whitlock se portait suffisamment bien financièrement pour rembourser sa première hypothèque. Il était propriétaire de la maison et avait un dossier de crédit vierge.
Mais en 2021, il a commencé à recevoir du courrier menaçant d’un autre collectionneur, lui disant qu’il devait rembourser le deuxième prêt hypothécaire, y compris un montant substantiel d’intérêts.
Il avait perdu la lettre de pardon après avoir fait le ménage dans un placard de sa maison. Il n’avait donc aucun élément prouvant qu’il avait bénéficié d’une libération pour difficultés financières.
Ce qu’il avait maintenant, c’était une assignation délivrée par courrier indiquant que sa maison – celle dont il est propriétaire en pleine propriété – allait être saisie.
Whitlock a alors fait appel à un avocat, en particulier Andrew Hart, un avocat spécialisé dans la protection des consommateurs à Spartanburg. Whitlock est toujours en plein milieu d’une procédure judiciaire pour empêcher que sa maison ne lui soit confisquée.
Alors que s’est-il passé ?
Les acheteurs de créances achètent les créances par lots. Lorsqu’une entreprise annule un solde qu’elle estime ne plus valoir la peine d’être recouvré, elle vend généralement les droits de propriété de cette créance pour une fraction du solde. Une agence de recouvrement regroupe souvent plusieurs créances et les vend sous forme de lot pour un prix inférieur à la valeur nominale de la dette totale en cours.
Par exemple, un lot de 100 dettes totalisant 100 000 $ peut être vendu pour 1 000 $. L’acheteur a alors le droit de tenter de recouvrer le montant total de chaque dette. Ainsi, un acheteur de créances dépense 1 000 $ et a le potentiel de recouvrer jusqu’à 100 000 $.
En Caroline du Sud, un agent de recouvrement a le droit de vous poursuivre, dans la plupart des cas, pour jusqu’à trois ans à partir de votre dernier paiement, ce qui signifie que vous êtes légalement tenu de payer vos dettes au cours de cette période. Après cela, le délai expire et vous n’êtes plus légalement responsable du paiement de la dette.
Cependant, un agent de recouvrement peut toujours essayer d’obtenir le paiement. Et, en raison de la façon dont les lois sont rédigées, le fait de payer quoi que ce soit pour une dette, même si elle est expirée, la réactivera en tant que prêt actif – et les agents de recouvrement agressifs sont motivés à vous faire payer quelque chose pour que vous soyez responsable du montant total.
C’est ce qu’on appelle la « dette zombie » : une dette réactivée qui peut causer de gros problèmes dans votre vie.
Lorsque les nouveaux agents de recouvrement ont appelé, Whitlock a proposé de régler le solde initial d’environ 17 500 $. Mais l’agent de recouvrement, affirmant que le prêt accumulait des intérêts depuis une décennie, réclame 50 000 $, a déclaré Whitlock.
Mais pourquoi maintenant ?
Une autre chose à savoir à ce stade est que, selon la Banque fédérale de réserve de Saint-Louisles prix médians des maisons à Spartanburg sont passés de 108 000 $ au début de 1997 à 253 000 $ à la fin de 2021. Au dernier trimestre, ils ont atteint un peu moins de 328 000 $.
C’est ce que Whitlock croit être la motivation du collectionneur pour revenir chercher son deuxième prêt hypothécaire pardonné maintenant – la valeur des maisons a grimpé en flèche dans la ville en pleine croissance de Spartanburg.
« Ils peuvent vous acheter votre maison pour quelques centimes, a-t-il dit. Pour rien. Et ensuite, ils peuvent faire demi-tour et profiter des prix élevés du marché. »
Andrew Hart pense la même chose.
« Les entreprises qui achètent ces prêts qui sont en souffrance depuis 10, 15 ans ou [from] « Les gens qui pensaient que leur prêt avait été annulé ou radié depuis longtemps ne sont généralement pas des sociétés qui évoluent dans le secteur des prêts hypothécaires », a déclaré Hart. « Ils vont donc gérer les choses différemment d’une grande société de prêts hypothécaires. Si les intérêts s’accumulent, les coûts, les frais et tout le reste continuent à s’accumuler, quelqu’un pourrait saisir la maison des années plus tard sans que personne ne le sache jusqu’à ce qu’il reçoive un document disant : « Votre maison est saisie. » »
Hart a déclaré qu’il considérait cette pratique comme contraire à l’éthique, même si elle est légale.
« Je pense qu’ils sont opportunistes dans le choix de ceux qu’ils saisissent, car ils recherchent des maisons qui ont une valeur nette », a-t-il déclaré. « Si leur objectif était pas “Si je voulais faire des profits, ils saisiraient tout le monde. Ils auraient saisi la maison dès qu’ils l’auraient achetée. Je pense qu’ils attendent de voir une opportunité de faire de l’argent.”
Tandis que Whitlock se bat pour conserver sa maison, il accumule les frais juridiques. Jusqu’à présent, dit-il, il a dépensé environ 2 000 dollars. Cela peut sembler peu, dans l’ensemble, mais cela représente tout de même 2 000 dollars dépensés pour quelque chose qu’il pensait terminé.
Et cela pourrait finir par être simplement de l’argent supplémentaire en plus des 50 000 $ que réclame le collecteur de dettes, ou des 17 500 $ du solde annulé, si une future décision du tribunal ne va pas dans son sens.
Mais un avocat, a déclaré Whitlock, est essentiel dans le cas où un collectionneur appelle avec autant d’insistance.
« N’essayez pas de régler le problème vous-même », a-t-il dit. « Ils ont des avocats. Leur avocat a rédigé cette intervention pour eux. »
Whitlock a déclaré que la pratique consistant à recouvrer des biens à forte valeur nette par le biais de regroupements de dettes est simplement un stratagème lucratif pour un collectionneur.
« C’est un profit pour eux », a-t-il dit. « Ils peuvent avoir quelques milliers de dollars en frais d’avocat. Mais s’ils obtiennent votre maison, ils peuvent la vendre et ce sera un profit, car ils n’ont littéralement rien payé pour cette hypothèque. Ce sont des prédateurs. C’est ce qu’ils font. »
Hart recommande de contacter South Carolina Legal Services si vous pensez ne pas pouvoir vous permettre de faire appel à un avocat. Les avocats de cette agence travaillent en fonction de vos revenus.
Si les services juridiques ne peuvent pas aider, a-t-il déclaré, appeler le barreau de Caroline du Sud et demander quels avocats peuvent vous aider pour un tarif modique (Hart consulte pour aussi peu que 50 $ pour certains clients).
Quoi que vous fassiez, a déclaré Whitlock, ne jetez pas ou n’ignorez pas les lettres qui prétendent que vous avez une dette. Demandez à quelqu’un de les examiner. S’il s’agit d’une véritable tentative de recouvrement, le collecteur finira par vous poursuivre en justice ; et si vous ne vous présentez pas, un magistrat en déduira probablement que vous admettez que vous devez de l’argent au collecteur.
Et si cette tentative de recouvrement est assortie d’une saisie, quelqu’un pourrait très bien saisir votre maison, légalement, pour quelques centimes.
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