On a demandé à un agent immobilier de New York ce qui est le plus important pour la valeur d’un bien immobilier, et il a répondu : non pas une, mais trois choses : l’emplacement, l’emplacement et encore l’emplacement. La même chose s’applique à Sofia, mais avec un ajout : quoi et combien peut-on y construire. Si avec deux propriétés voisines, de même superficie, forme, relief, ensoleillement, etc., l’une peut construire 1 000 m² et l’autre 2 000 m², alors évidemment la seconde est deux fois plus chère. Et que se passe-t-il si vous achetez une propriété constructible sur 1000 m², faites un peu de « magie » et que d’un coup elle est désormais constructible sur 2000 m², puis la vendez avec les nouvelles valeurs ? Vous deviendrez beaucoup plus riche sans être un magicien.
Ces dernières années, le mot « réaménagement » est entré dans les médias, les déclarations politiques et le folklore urbain. Tout le monde s’y confronte avec crainte, sans que personne n’explique exactement ce que cela signifie. D’une manière ou d’une autre, l’idée selon laquelle toute construction est une reconstruction s’est imposée. L’attente du public est qu’une fois qu’on s’habitue à ce que la propriété voisine soit vide et que le propriétaire décide d’y construire ce qui est légalement autorisé, il devient un « criminel » et un « surdéveloppeur ». Cette attente semble absurde dans la plupart des cas, mais comme nous avons vu d’innombrables folies, toutes légales, il est normal que le mouillé brûle à côté du sec. Chaque manager prend ses fonctions en exigeant qu’il combatte la « reconstruction », mais il est difficile d’entrevoir de véritables pas dans cette direction, bien au contraire.
Habituellement, les actes sont différents des paroles. Avant d’évoquer quelques cas (des mots que nous connaissons tous), je vais essayer de donner une définition du « réaménagement ». Les paramètres de construction de chaque propriété (ce qui peut être construit et quelle quantité) sont indiqués en premier dans le Plan Général de Développement (PIB) de la ville. Afin de démarrer la construction sur une propriété donnée, en plus d’un plan directeur actif, il doit également y avoir un plan d’aménagement détaillé (PDD) actif. Les paramètres de développement du bien sous PUP doivent correspondre à ceux sous PGE. Si vous parvenez à faire de la « magie » de sorte qu’avec le PUP vous dépassez les paramètres de l’OUP, vous n’êtes pas un « magicien », vous êtes en train de « reconstruire ». Si vous construisez plus que ce qui est autorisé par la MLA, vous construisez trop, même si cela peut être tout à fait légal ou non.
En 2018, à l’initiative de l’architecte en chef de Sofia de l’époque, arch. Zdravko Zdravkov, l’Assemblée nationale a modifié la loi sur l’organisation et le développement de la municipalité métropolitaine (ZUZSO), et les changements ont été présentés comme une lutte contre le « réaménagement ». L’art. 16c, qui aurait dû faire face à un dépassement des paramètres de développement pour les propriétés d’angle. Oui, mais non. Avec ce changement, pour la première fois, une possibilité légale de « réaménagement » a été offerte. Pour les propriétés jusqu’à 500 m², cela peut aller jusqu’au double, pour celles de 500 à 1 500 m² – 50 %, et pour celles de 1 500 à 3 000 m² – 25 %. Sous le prétexte plausible de lutter contre la « reconstruction », une baguette magique a été donnée aux « sorciers ». C’est ainsi qu’il a été utilisé pour trois projets avec lesquels notre capital s’est « réaménagé » ou sera « réaménagé ».
Exemple 1 : Propriété sur “N. Gabrovski”, ville étudiante
Après l’entrée en vigueur de l’art. 16c du ŽUZSO approuve l’urbanisme, avec lequel cette propriété est divisée de manière à obtenir quatre propriétés d’angle (jaune et bleue), et le « réaménagement » dans trois d’entre elles est de 25 %. Le calcul de combien est gagné avec cette « magie » est simple. Au total, les trois propriétés d’angle d’une superficie allant jusqu’à 3 000 m² font 6 447 m², soit 25 % de plus que Kint (facteur d’intensité de construction, b.r.) soit 5 641 m² de surface « réaménagée » du bâtiment. Même si l’on ne met pas la valeur du bénéfice de la construction de plus de mètres carrés, la valeur de la propriété seule à travers l’éventuelle surface bâtie dépliée (SPC), à des prix pour la surface de 350 euros/m². , a augmenté de près de 2 000 000 d’euros. L’ordonnance approuvant le PUP a été signée par Arch. Zdravko Zdravkov le 01/04/2019 et la “magie” était opérée.
Exemple 2 : Propriété sur le boul. “Bassin versant”
Pour la propriété d’une superficie de 2 516 m², il existe un PUP actif, approuvé par arrêté du 29.02.2008. Il prévoit que 12 580 m² peuvent être construits sur la propriété (Kint : 5) – celui marqué. en vert est le PUP en vigueur pour la propriété (extrait de www.Isofmap.bg).
En 2019, une procédure d’urbanisme a été lancée, à la suite de laquelle 20 128 m² (Kint : 8) ou 7 548 m² supplémentaires peuvent être construits sur la propriété. Même si l’on ne met pas en excès la valeur du bénéfice de la construction de ces mètres carrés, la valeur de la propriété seule grâce à l’éventuel FZP (au prix de la superficie 400 euros/m²) a légèrement augmenté. plus de 3 000 000 d’euros.
L’arrêté approuvant le PUP a été signé par l’architecte en chef par intérim de l’arc de la municipalité métropolitaine. Bogdana Panayotova le 26/08/2024 et la “magie” était opérée.
La légalité de cette « magie » est assez controversée. Dans le cas du RUP (plan d’aménagement d’aménagement), les indicateurs de construction sur le terrain sont modifiés en fonction du RUP en vigueur, ce qui n’est pas autorisé. Il est évident que l’art. 27, par. 3 de la loi sur l’aménagement du territoire, qui stipule que les indicateurs ne peuvent être dépassés que pour couvrir les boucliers des propriétés voisines et que leur hauteur ne peut pas être dépassée. Tout cela signifie que ce qui est marqué en jaune sur la photo est hors norme.
Exemple 3 : Deux propriétés voisines sur le boulevard Cherni Vrah.
Afin de faciliter l’orientation, nous appellerons ces propriétés coin (marqué en jaune sur le diagramme de gauche) et nord (marqué en violet).
La propriété d’angle a une superficie de 3 448 m² et, selon les dispositions de l’OUP et du PUP en vigueur, 12 068 m² peuvent y être construits (Kint : 3,5). Après une « lacune » urbanistique, la propriété est divisée en trois, dont deux dont le Kint est désormais de 5,25, soit la surface totale constructible des trois « nouvelles » propriétés passe à 17.269 m². Cela donne 5201 mètres carrés de plus. Même si l’on ne met pas en excès la valeur du bénéfice de la construction de ces mètres carrés, la valeur de la propriété à travers l’éventuel FRP (à des prix pour la superficie de 600 euros/m²) a augmenté à elle seule. d’un peu plus de 3 000 000 d’euros.
L’arrêté approuvant le PUP a été signé par l’architecte en chef par intérim de l’arc de la municipalité métropolitaine. Bogdana Panayotova le 02/09/2024 et la “magie” était opérée. Et ici, la légalité et l’opportunité sont assez controversées. Et bien que les « failles » architecturales et urbanistiques soient complexes et difficiles à comprendre, je vais essayer de décrire ce qui s’est passé :
Les deux propriétés disposent de bâtiments de service public légalement construits et abritent de nombreuses entreprises. Cependant, selon les prévisions de l’OUP, une superficie nettement plus grande peut être construite sur ces propriétés. C’est peut-être aussi la raison pour laquelle les propriétaires de la propriété nord ont entamé une procédure d’urbanisme le 28.10.2021. Le 15.03.2022, un arrêté a été émis par l’architecte en chef de la Commune Métropolitaine, autorisant cette procédure. Le PUP a été élaboré, approuvé et le 10.06.2022, il a été soumis pour approbation au Département « Architecture et Urbanisme » (NAG). Le projet a été examiné par les services de la NAG et le 23.06.2022 il a été transmis à la région « Lozenets » pour notification aux intéressés et pour avis du maire de la région.
Avec des lettres de la région « Lozenets » du 23.09.2022 et du 26.10.2022, il a été indiqué qu’aucune objection n’avait été reçue. Le maire de la région a exprimé son inquiétude quant au compactage des paramètres maximaux admissibles, soulevant la question de la possibilité de construire l’école maternelle prévue dans le projet PUP. En fait, il y a cependant une objection – elle a été soumise au NAG le 07.07.2022 et elle provient de la propriété voisine (celle du coin). Pourquoi au NAG et pas dans la région “Lozenets” et pourquoi deux mois plus tard la région “Lozenets” a déclaré qu’il n’y avait pas d’objections – il n’y a aucun moyen de comprendre. Selon les avocats du NAG, l’objection est sans fondement.
Des processus et des conversations non décrits dans l’ordonnance d’approbation sont clairement en cours, car le 23/08/2023, les propriétaires des deux propriétés ont déposé une demande pour inclure la propriété d’angle dans la procédure, mettant ainsi fin à près de 2 ans de lutte pour le première propriété (celle du nord). Ce changement dans les intentions d’investissement du propriétaire est extrêmement illogique, compte tenu de la perte de temps et de l’accord pour construire un bouclier, qui le prive de façades sud. Mais si la condition était telle ou rien, cela n’aurait peut-être pas été aussi illogique. Avec cela, la moitié des travaux pour la propriété d’angle est terminée, un bouclier a été prévu le long d’une limite latérale.
Oui, cependant, la propriété d’angle fait 3448 m², et afin de déclencher l’hypothèse de « réaménagement » de l’Art. 16c de ZUZSO, la propriété doit mesurer jusqu’à 3000 m². Cela peut facilement se faire en divisant la propriété en deux : 3000 m² + 448 m², mais alors le « réaménagement » ne sera « que » de 25 % (+2625 m²). Pour cela, la meilleure option est de le diviser en trois pour obtenir 50% (+5250 m²), ce qui est déjà tout à fait convenable. La propriété est ainsi divisée en trois : deux propriétés d’angle – marquées en jaune et une entre les deux – marquée en bleu. La propriété nord conserve sa forme, les propriétés d’angle étant envisagées pour affleurer les propriétés bleues et violettes.
Un problème “mineur” survient avec le RPI pour l’aménagement paysager (marqué en vert) – sa présence empêche la propriété jaune de droite d’être en coin, ainsi que d’être construite sur un bouclier avec la propriété violette. C’est pour cette raison que le NAG envoie la nouvelle proposition motivée au maire de la région “Lozenets” pour avis le 12.09.2023. Le 06.10.2023, le maire de la région donne son accord – il ne se soucie plus du compactage maximum. paramètres admissibles, qui sont même également au top, la fermeture de l’UPI pour l’aménagement paysager n’interfère pas, indépendamment du fait qu’il y ait un aménagement paysager existant, y compris de grands arbres.
Après tout cela (il y a un avis positif du maire et tout est conforme à la loi), le projet du PUP va de pièce en pièce, reçoit signature après signature, pour arriver au 2 septembre, lorsque le nouvel architecte en chef par intérim de la municipalité métropolitaine signe l’arrêté avec lequel le PUP est approuvé. Seuls peuvent faire appel ceux à l’initiative desquels ce projet a été réalisé.
La pertinence de cet urbanisme pose deux problèmes. Premièrement, l’avis positif du maire du district de “Lozenets”, dont la responsabilité n’est malheureusement que politique. Et deuxièmement – la construction d’un bouclier pour la propriété du nord, car elle est destinée à la construction résidentielle, et le cadre réglementaire pour l’exposition des logements exige leur emplacement à l’exposition la plus favorable possible, ce qui est pour la Bulgarie le sud.
Les problèmes de légalité sont triples. Premièrement – l’annulation de l’UPI pour l’aménagement paysager, car selon l’art. 11, par. 1 des immeubles ZUZSO du système vert ne peut être redéveloppé qu’en d’autres immeubles du système vert. Deuxièmement, l’art. 27, par. 3 du ZUT, qui dit que les indicateurs ne peuvent être dépassés que pour couvrir les boucliers des propriétés voisines et que leur hauteur ne peut pas être dépassée, ce qui signifie que ce qui est marqué en jaune sur la photo est hors normes. Et troisièmement, il n’y a pas de décision du SOS visant à réduire les distances pour la propriété du nord, en relation avec l’aménagement d’un jardin d’enfants.
Les trois exemples présentent de nombreuses différences et au moins une chose en commun : ils « reconstruisent ». Il est inquiétant de constater que ces deux derniers ont été signés par l’architecte en chef par intérim, qui, au moins dans les quelques entretiens accordés, a déclaré sa « lutte contre le réaménagement », mais une fois de plus, les actes sont plus éloquents que les mots.
Je ne propose pas de recette pour lutter contre les PUP qui permettent le « réaménagement », ni pour prouver leur illégalité ou leur inopportunité. Il y a suffisamment de gens qui ont déclaré qu’ils lutteraient contre cela – s’ils en ont le désir et l’opportunité, qu’ils utilisent les « pailles » dans ce matériau. Une chose est sûre cependant, avec l’évolution des lois, des règlements, du Plan Général de Développement… cela n’arrivera pas. Nous vivons à une époque telle que l’heure n’est pas aux changements radicaux, car il n’est pas certain que le changement soit positif.
Mais il existe des mécanismes éprouvés qui fonctionnent dans les conditions d’une économie de marché et également dans les réglementations du marché. Voici une idée « hérétique » sur la façon de combattre le « réaménagement » rapidement et efficacement. Ce changement nécessitera une volonté politique de la majorité des conseillers municipaux de SOS, ainsi qu’une solide expertise juridique. Et il s’agit d’une modification de l’ordonnance fixant les frais de délivrance d’un permis de construire. Désormais, les frais se situent entre 6 et 14 BGN/m². Ces frais peuvent être modulés comme suit :
– 6 à 14 BGN/m² pour la partie de la surface hors sol du bâtiment, qui représente jusqu’à 60 % de la surface maximale autorisée selon le Plan Général de Développement (PIB) de la zone ;
– 60 à 140 BGN/m² pour la partie de la surface hors sol du bâtiment, qui représente de 60 % à 100 % de la superficie maximale autorisée dans le cadre du Plan Général de Développement (PIB) de la zone ;
– 600 à 1 400 BGN/m² pour la partie de la surface hors sol du bâtiment, qui représente le dépassement de la superficie maximale autorisée selon le Plan Général de Développement (PIB) de la zone.
Et vous verrez un miracle…
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*L’auteur est un architecte qui souhaite rester anonyme.
2024-09-21 02:47:57
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