Bavière : Ces 2 villes sont les alternatives à la capitale

La clé du haut prix sur le marché du logement dans les villes bavaroises se trouve dans les gares. Selon Stephan Kippes, directeur général de l’IVD Institute, un institut d’études de marché sur les thèmes immobiliers, il vaut la peine de jeter un coup d’œil à une application de navigation. « Lors des discussions d’achat, nous avons entendu dire que les temps de trajet jusqu’à Munich jouent un rôle important pour les parties intéressées », explique Kippes. Cela rend certaines villes particulièrement populaires et entraîne une légère hausse des prix. Ce n’est pas encore le cas dans de nombreux autres endroits de l’État libre.

En un an, les prix demandés pour les appartements en Bavière ont baissé en moyenne de près d’un pour cent, selon les données du portail immobilier Immowelt (comme WELT, qui fait partie d’Axel Springer SE). Dans quelques villes de Bavière, les prix indiqués ont toutefois de nouveau augmenté. Augsbourg est à l’avant-garde : l’année dernière, les prix demandés y ont augmenté de 2,5 pour cent. Ingolstadt emboîte le pas avec une augmentation des prix des appartements de près de 2 % en un an.

La capitale bavaroise elle-même est connue pour ses prix élevés : selon Immowelt, les appartements y coûtent en moyenne plus de 8 000 euros le mètre carré. Pas étonnant. Parce que Munich est le siège de grands employeurs : huit entreprises du DAX, des entreprises de taille moyenne, des constructeurs automobiles comme BMW et une grande partie de l’administration de l’État bavarois y sont implantés.

En outre, des universités telles que la LMU, la TU et l’Université de la Bundeswehr attirent des milliers d’étudiants. Bien que les prix soient déjà très élevés, les prix annoncés sur Immowelt ont augmenté de 0,6 pour cent au cours de l’année écoulée. Cela s’explique également par le fait que le nombre de propriétés résidentielles proposées a diminué de 6 pour cent.

Mais les prix pratiqués ne sont qu’un côté de la médaille. Parce qu’à l’heure actuelle, les idées des acheteurs et des vendeurs potentiels ne correspondent souvent pas. Les prix d’achat réels ont baissé selon les dernières Rapport de marché de l’Institut IVD de 0,5 à 0,7 pour cent. Munich reste encore trop chère pour de nombreux intéressés.

Quiconque souhaite néanmoins acheter un bien immobilier se tourne de plus en plus vers les villes environnantes en raison des prix et des taux d’intérêt élevés, explique Stephan Kippes de l’Institut IVD. La région autour de la capitale du Land devient également de plus en plus populaire car de nombreux navetteurs ne doivent plus se déplacer tous les jours grâce à la réglementation du télétravail. Ingolstadt et Augsbourg offrent toutes deux des liaisons rapides vers Munich.

Les navetteurs d’Augsbourg peuvent rejoindre la gare centrale de Munich en ICE en 30 minutes. Un trajet avec le Deutschlandticket et le train régional ne prend que dix minutes plus lent. Il faut une heure pour rejoindre la capitale de l’État en voiture. L’année dernière, plus de 10 700 personnes ont fait la navette entre Augsbourg et Munich. Ici aussi, la forte demande des navetteurs s’est heurtée à une offre limitée.

Entre 2021 et 2023, le nombre de bâtiments achevés à Augsbourg a diminué de plus de moitié. Néanmoins, selon les données d’Immowelt, les prix demandés pour les appartements à Augsbourg ne représentent, en moyenne, plus de 4 000 euros, qu’environ la moitié des prix à Munich. Selon l’Institut IVD, les prix d’achat ont augmenté de 1,3 à 1,7 pour cent.

Les prix de l’immobilier en Bavière ont baissé de 0,2 pour cent

Les prix sont tout aussi élevés à Ingolstadt. Cependant, il faut un peu plus de temps pour arriver à Munich. Les navetteurs ont besoin de 40 minutes avec l’ICE et de 50 minutes avec un train régional pour rejoindre la capitale de l’État. Cela prend environ une heure par l’autoroute. En 2023, plus de 3 300 habitants d’Ingolstadt se sont rendus au travail à Munich. Le site Audi en ville crée une demande supplémentaire. Et à Ingolstadt également, moins de propriétés ont été achevées l’année dernière qu’en 2021.

La situation du marché du logement est différente de celle des appartements. Les prix d’achat des maisons étant généralement plus élevés que ceux des appartements, le financement est plus difficile. Les taux d’intérêt signifient que de nombreuses personnes intéressées ne peuvent actuellement pas se permettre de se loger. Cela a des conséquences sur le marché : en Bavière, les prix demandés pour les maisons ont baissé de 0,2 pour cent en un an. À Augsbourg et à Ingolstadt, les prix de l’immobilier cotés n’ont pratiquement pas bougé.

Il semble toutefois peu probable que les prix dans les villes périurbaines diminuent dans un avenir proche. D’une part, les taux d’intérêt devraient encore baisser dans les mois à venir. Le financement devrait redevenir plus facile dans un avenir pas trop lointain. Cela devrait faire grimper les prix.

En revanche, les chercheurs s’attendent à une croissance démographique dans ces villes. Selon les prévisions, Munich connaîtra une croissance de huit pour cent d’ici 2042. Onze pour cent de personnes supplémentaires vivront alors à Augsbourg et douze pour cent de personnes en plus à Ingolstadt.

«Beaucoup de gens dans les zones rurales aimeraient y rester», déclare Kippes. « Quand les écoles ferment, les lignes ferroviaires sont fermées et les infrastructures s’effondrent, ce sont surtout les jeunes qui migrent vers les villes. »

Pour les villes bavaroises, l’augmentation du nombre d’habitants signifie que le besoin en surface habitable augmente, d’autant plus que le nombre de ménages dans lesquels vit une seule personne augmente. Cela augmente également la quantité d’espace requis par personne. Dans les villes, cette demande rencontre une offre restreinte.

Le nombre de permis de construire à Augsbourg n’a diminué que de 9 % entre 2021 et 2023, et à Ingolstadt, il a diminué de moitié. «En Bavière, il y a actuellement moins de projets de construction approuvés que de projets réalisés», explique Kippes. Même si le nombre de chantiers de construction inutilisés diminuera également, cela signifiera à l’avenir une offre encore plus réduite.