Les investisseurs attendent dans les coulisses
Les deux dernières années ont été éprouvantes pour les investisseurs immobiliers. Mais de nombreux signes de reprise apparaissent désormais dans certains secteurs du marché. Les volumes de transactions se stabilisent et, au Royaume-Uni, où les valorisations ont tendance à s’ajuster relativement rapidement aux données du marché des transactions, les volumes d’investissement sont déjà en hausse. Cette amélioration marginale indique que nous avons dépassé le creux de ce cycle en termes de volume d’investissement.
Alors que l’écart entre les prix de transaction et les valeurs comptables se réduit lentement, les investisseurs de nombreux marchés attendent toujours avec impatience que les baisses de taux anticipées entrent en vigueur. Après la première baisse en juin, la Banque centrale européenne (BCE) a encore abaissé ses taux de 25 pb le 12 septembre. Compte tenu de l’apaisement continu des pressions inflationnistes et du ralentissement du marché du travail américain, la Fed a abaissé ses taux directeurs de 50 pb le 18 septembre. La Banque du Canada a procédé à un total de trois baisses de 25 pb chacune jusqu’à présent en 2024, et la Banque d’Angleterre a abaissé ses taux de 25 pb début août.
Avec la baisse de l’inflation et la stabilisation, voire la baisse pure et simple, des taux d’intérêt à long terme, la pression sur les rendements immobiliers s’est considérablement atténuée. Ils se stabilisent désormais sur la plupart des marchés, nous amenant ainsi à la fin de la phase de correction de la valeur en capital. Les bureaux prime du QCA parisien ont même connu une compression marginale (-25 bps) des rendements en septembre par rapport à août.
Toutefois, même si les prix de l’immobilier devraient se redresser, il est peu probable que les gains d’appréciation soient comparables à ceux enregistrés pendant la période de taux d’intérêt bas ou négatifs, qui étaient associés à une forte pression sur les investissements, à court et moyen terme. Cela rend le rendement des revenus (c’est-à-dire les revenus locatifs) plus important en proportion du rendement total et place les segments ou les marchés où les fondamentaux de location sont favorables au centre de l’attention. Nous continuons de privilégier les segments qui affichent une pénurie d’offre, comme le résidentiel, ainsi que ceux qui profitent des changements économiques structurels, comme la logistique.
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