Dans les années 1980, Aer Lingus vous aurait généralement facturé 200 £ pour voyager de Dublin à Londres. En argent d’aujourd’hui, compte tenu de l’inflation, cela représente environ 450 €, soit un multiple de ce que vous pourriez vous attendre à payer actuellement.
Si, à l’époque, vous aviez demandé à la compagnie pourquoi cela coûtait si cher pour un vol relativement court d’une heure ou pourquoi le transport aérien en général était si cher, la compagnie vous aurait sans doute donné une explication fondée.
Il aurait répertorié les coûts à l’origine du prix tout en insistant sur le fait qu’il ne générait qu’une marge modeste sur chaque siège (l’entreprise ne réalisait pas de gros bénéfices à l’époque).
Vous auriez peut-être déploré qu’Aer Lingus et British Airways aient un duopole efficace sur la liaison Dublin-Londres, mais il aurait été difficile de réfuter le principe de base des coûts de la compagnie et vous auriez pu, tout à fait raisonnablement, repartir intimidé en pensant que les 200 £ le prix reflétait fidèlement les coûts.
Cela aurait été le cas jusqu’à ce que l’UE libère le marché de l’aviation du continent dans les années 1990 et que Ryanair arrive et prouve que le même produit pouvait être livré pour une fraction du coût.
La question se pose alors de savoir si nous vivons dans une sorte de phase de logement datant d’avant Ryanair dans les années 1980, avec le coût de la construction. irréfutablement élevé et pour des raisons que personne ne peut vraiment expliquer ou trouver une solution.
L’industrie affirme qu’elle ne peut pas construire de maisons à des tarifs abordables ou pour des personnes aux revenus moyens et a produit plusieurs rapports détaillant le coût extraordinairement élevé du développement ici.
Le dernier, réalisé par le cabinet de conseil en construction Mitchell McDermott, pour le compte du ministère du Logement, fournit un compte rendu ligne par ligne des coûts impliqués dans la livraison de quatre types de bâtiments différents dans la région du Grand Dublin (une maison jumelée à trois chambres ; une maison à deux (un appartement de banlieue de deux lits ; un appartement urbain de deux lits et un logement étudiant spécialement construit).
[ Building a two-bed apartment in Dublin now costs almost €600,000Opens in new window ]
L’étude a utilisé des « projets d’études de cas anonymisés » spécifiques datant du premier trimestre 2024. Le chiffre frappant était le coût de près de 592 000 € pour un appartement urbain de deux chambres.
Les appartements sont ce que réclame le marché irlandais du logement à faible densité et sous-approvisionné (nous avons un stock d’appartements disproportionnellement faible par rapport à nos homologues européens), mais à ces coûts, ils ne peuvent être financés et construits que par des fonds étrangers et principalement pour les riches. marchés locatifs du centre-ville.
Le rapport Mitchell McDermott évalue les coûts de construction, en réalité l’élément de briques et de mortier (la liste comprend la sous-structure, la structure, la subdivision interne, l’enceinte extérieure, les finitions et les équipements, les services et les préliminaires) à 266 058 €, ce qui représente 46 pour cent du coût total de la construction. les coûts totaux de développement. À cela s’ajoutent 44 465 € de frais matériels qui comprennent une place de parking (34 229 €) et des travaux d’aménagement du site (10 236 €).
Les coûts de construction dits doux étaient les suivants : contributions au développement de l’article 49 (2 000 €) ; les taxes sur les services publics (9 042 €) ; honoraires professionnels (27 947 €) ; frais de terrain (70 703 €) ; commercial, marketing et juridique (8 750 €) ; frais financiers (8 750 €) ; risque/marge développeur (48 605 €) ; TVA (56 923 €) ; contributions au développement, y compris financières (13 133 €).
Le tout donne lieu à un coût total de développement de 591 783 €.
Un observateur de l’industrie a déclaré qu’il n’y avait aucune preuve irréfutable dans les chiffres et qu’ils constituaient un compte rendu raisonnable et équitable des coûts de construction ici. Il a identifié l’accélération des coûts financiers, due au fait que les banques nationales ne prêtent pas au secteur, comme étant un problème clé.
Le rapport du SCSI suggère que le modèle de construction pour louer était plus viable que le modèle de construction pour vendre dans de nombreux endroits en raison des coûts de construction élevés.
Brian Moran, directeur général de Hines Irlande, a déclaré quelque chose de similaire lors du récent atelier d’économie de Dublin, suggérant qu’en raison des coûts de production élevés, en particulier pour les développements à haute densité, seuls les trois déciles de revenus les plus élevés (ceux gagnant plus de 70 000 € par an) ) qui peut se permettre d’acheter.
L’analogie avec l’aviation est peut-être déplacée. Les bas tarifs aériens sont le produit de deux choses : la déréglementation et les économies d’échelle. Les entreprises de construction peuvent raisonnablement se plaindre du niveau de réglementation qui leur est imposé et des pièges potentiels liés aux économies de temps et d’argent impliqués dans la planification, mais il n’existe pas de monopoles, du moins aucun, comparable à ceux qui existaient lorsque les compagnies aériennes dites porte-drapeau dominaient l’aviation. .
Il existe cependant des problèmes d’échelle. Un rapport récent de Goodbody Stockbrokers a révélé que les 10 principaux constructeurs de maisons en Irlande en 2023, une liste qui comprend des constructeurs de maisons traditionnels et des entrepreneurs plus spécialisés, représentaient 32 % du total des mises en chantier, une part inférieure à celle observée dans d’autres pays.
En dehors de Cairn Homes et Glenveagh Properties, les deux sociétés cotées en bourse, et de quelques autres, le secteur comprend un grand nombre de petits constructeurs aux capacités limitées.
Peut-être qu’un fournisseur de logements sans fioritures, comme Ryanair, émergera un de ces jours avec une formule plus rentable, mais pour l’instant nous sommes coincés avec des coûts élevés et des prix haut de gamme.
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