Face à la flambée des prix de l’immobilier, les autorités allemandes ont mis en place en 2014 une commission de réduction des coûts de construction. L’objectif était d’identifier les principaux facteurs à l’origine de la montée en flèche des coûts de construction.
L’Allemagne était autrefois l’une des destinations incontournables en Europe pour un hébergement bon marché. Dans les années 1970 et 1980, on pouvait louer de grands appartements à Berlin à des tarifs très modestes. La ville est devenue un pôle d’attraction pour les bohèmes cherchant à contourner la course effrénée.
Lorsque les prix ont commencé à monter en flèche en Irlande dans les années 2000, nous avons considéré le marché immobilier allemand comme un exemple plus stable et plus abordable, auquel nous devrions aspirer ici. Pas plus. L’idylle du logement en Allemagne a été emportée par la crise mondiale du logement.
Entre 2009 et 2019, les prix des logements existants dans les sept grandes villes allemandes – Berlin, Hambourg, Düsseldorf, Cologne, Munich, Francfort et Stuttgart – ont grimpé de 123,7 pour cent en moyenne, selon la Deutsche Bank. Cela a dépassé l’appréciation observée à Londres ou à New York.
L’un des principaux problèmes identifiés était l’accélération des coûts de construction, ce qui nous ramène à la commission allemande de réduction des coûts. Il a identifié 71 recommandations que les gouvernements fédéral et locaux doivent prendre en compte. Parmi les recommandations figurent la standardisation du travail, l’uniformité des codes de construction des Länder (il y avait 16 Länder en Allemagne avec chacun des codes différents) et la redensification.
Quelque 16 des 71 recommandations ont été acceptées et adoptées. Les coûts de construction ont quand même augmenté, a déclaré Paul Mitchell du cabinet de conseil en construction Mitchell McDermott la semaine dernière au podcast Irish Times Inside Business.
Mitchell, qui est également membre de la Commission du logement, a publié plusieurs rapports sur les coûts de développement en Irlande ainsi qu’un rapport comparant les coûts de développement ici avec ceux d’autres juridictions.
Il a constaté que l’Irlande avait des coûts de construction « comparables » (coûts de construction durs) à ceux de la Grande-Bretagne, de l’Allemagne et de la France et qu’elle n’était « pas en décalage » avec des pays qui ont des conditions climatiques comparables – par exemple, des exigences de chauffage et de ventilation – et des caractéristiques économiques similaires. les coûts de main d’œuvre dans la construction.
Dans le cadre de cette recherche, Mitchell a déclaré avoir parlé à un économiste de la commission allemande sur la réduction des coûts. “Lors de la discussion avec l’économiste allemand, j’aurais pu échanger le mot Allemagne contre Irlande tout au long de la conversation”, a-t-il déclaré. “Nous avons parlé à beaucoup de gens et ils avaient tous le même problème… les coûts, la viabilité, l’abordabilité.”
Il n’est guère consolant de savoir que nous ne sommes pas le seul État confronté à un problème persistant de logement et pas le seul à disposer de ressources importantes qui ne semblent pas pouvoir résoudre le problème.
En règle générale, lorsque les taux d’intérêt augmentent, les prix de l’immobilier baissent ou, du moins, le marché immobilier ralentit. Mais les marchés immobiliers du monde entier ont ignoré l’impact de la hausse des coûts d’emprunt et nombre d’entre eux sont désormais de nouveau en mode boom.
Sous le titre « Le supercycle des prix de l’immobilier ne fait que commencer », le magazine Economist s’est penché le mois dernier sur la sombre idée selon laquelle les prix de l’immobilier pourraient continuer à augmenter plus rapidement que les revenus, nous laissant dans une lutte perpétuelle pour l’accessibilité.
La population est un moteur clé de la demande de logements et, en Irlande et ailleurs, elle augmente à un rythme plus rapide que prévu. The Economist a cité une étude récente, concernant l’Espagne, qui suggère qu’une augmentation de 1 pour cent de l’immigration aurait fait augmenter les prix de l’immobilier de 3 pour cent.
Malgré les réactions négatives contre l’immigration, les pays riches dont la population vieillit ont besoin de jeunes travailleurs migrants, ce qui laisse penser que la migration massive (et la pression sur le logement) vont se poursuivre.
La troisième tendance concerne les infrastructures, plus précisément le manque d’infrastructures de transport, qui limite la distance entre les personnes et leur travail. Il conclut que ces tendances sont à l’origine d’un « supercycle mondial des prix de l’immobilier » qui n’a pas encore pleinement atteint son apogée et qui pourrait perdurer pendant des décennies.
Les banques centrales ont également stimulé les prix de l’immobilier en injectant de l’argent dans le système financier mondial depuis 2008. Mais même lorsque cette politique monétaire a été inversée plus récemment pour contrecarrer l’inflation, l’impact sur les prix de l’immobilier a été étonnamment silencieux.
En règle générale, lorsque les taux d’intérêt augmentent, les prix de l’immobilier baissent ou, du moins, le marché immobilier ralentit. Mais les marchés immobiliers du monde entier ont ignoré l’impact de la hausse des coûts d’emprunt et nombre d’entre eux sont désormais de nouveau en mode boom. L’impact modéré de la hausse des taux d’intérêt est bien entendu lié au nombre croissant d’emprunteurs bénéficiant de contrats hypothécaires à taux fixe, qui les ont protégés de la variabilité des taux d’intérêt.
Du point de vue de la Banque centrale européenne, plus le pourcentage de personnes bénéficiant de ces contrats est élevé, plus l’impact de la politique monétaire est limité. C’est pourquoi l’Europe et l’Irlande n’ont connu que des récessions techniques mineures l’année dernière, suite au resserrement monétaire agressif de Francfort.
Quoi qu’il en soit, les prévisions d’un effondrement prolongé du marché immobilier en raison de la hausse des taux d’intérêt se sont révélées loin de la réalité.
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