2024-11-19 14:34:00
Le marché immobilier italien a toujours été soumis à des dynamiques complexes, notamment en ce qui concerne la détermination de l’assiette fiscale des ventes. La loi de finances de 2006 a introduit une règle fondamentale : le système prix-valeur. Ce système est destiné à rendre les transactions immobilières plus transparentes et équitables, offrant des avantages tant aux acheteurs qu’aux vendeurs, et simplifiant le calcul des taxes dues. Les experts de Bassi Immobiliare, une entreprise qui opère dans le secteur immobilier à Milan et Monzaexpliquez-nous dans cet article ce qu’est le système prix-valeur, comment il s’applique et quels avantages fiscaux il offre.
Quel est le système prix-valeur
Le système prix-valeur, sanctionné par la loi no. 266/2005, détermine la base imposable des taxes d’enregistrement, hypothécaires et cadastrales non plus sur la base du prix d’achat, mais sur le valeur cadastrale du bien. La valeur cadastrale est calculée en multipliant le revenu cadastral par un coefficient fixé par la loi et par un coefficient de revalorisation de 5 %. Ce mécanisme évite la dissimulation de la contrepartie, pratique répandue avant l’introduction de la loi, qui conduisait souvent à une baisse de la valeur déclarée pour réduire la pression fiscale.
Quand peut-on appliquer le système prix-valeur ?
Le système prix-valeur n’est pas applicable à toutes les transactions immobilières, mais uniquement à celles qui répondent à certaines exigences. En particulier, il est valable exclusivement pour achats de propriétés à usage d’habitation et de dépendances connexes (tels que garages et caves), et exclusivement dans opérations soumises à la taxe d’enregistrement (et non la TVA). De plus, l’acheteur doit être une personne physique et la vente doit porter sur un bien résidentiel ou une dépendance d’un tel bien. Il est important de noter que l’application du système doit être expressément demandée dans l’acte notarié, même si dans la pratique, les notaires l’insèrent automatiquement si toutes les conditions sont remplies.
Avantages fiscaux pour les acheteurs et les vendeurs
Réduction de la taxe d’immatriculation
L’un des principaux avantages du système prix-valeur concerne la détermination de la taxe d’enregistrement, qui est calculée sur la valeur cadastrale et non sur le prix de vente. Cela implique une importante réduction du montant dû au titre des impôts. Par exemple, si vous achetez une résidence secondaire pour 100 000 euros avec un revenu cadastral de 500 euros, la base imposable sera d’environ 63 000 euros, avec une taxe d’enregistrement de 5 670 euros, contre les 9 000 euros que vous auriez à payer si le la taxe était calculée sur le prix de vente.
Frais de notaire réduits
Le système prix-valeur permet également de réduire les frais de notaire, qui sont calculés en fonction de la valeur cadastrale et non du prix de vente. Dans certains cas, cette réduction peut atteindre 30 %.
Exclusion des avis d’imposition
Un autre avantage concerne le pouvoir d’évaluation réduit de l’Agence des revenus. Si la valeur cadastrale est correctement appliquée et déclarée dans l’acte notarié, l’Agence ne procédera pas à des contrôles supplémentaires sur la valeur du bien. Ce élimine le risque d’éventuelles sanctions résultant d’une déclaration incorrecte du prix d’achat. En outre, le système prix-valeur offre également un avantage en termes de transparence fiscale, dans la mesure où la valeur cadastrale devient le paramètre officiel de détermination des impôts, réduisant ainsi les risques de fraude.
Ce qui change pour les résidences principales et secondaires
L’une des particularités du système prix-valeur est que la détermination de la valeur cadastrale dépend du bien acheté. Si l’achat concerne le première maisonle coefficient multiplicateur appliqué au revenu cadastral est 115,5tandis que pour leacheter une résidence secondaire le coefficient s’élève à 126. Cette différence entraîne une augmentation de l’assiette fiscale et, par conséquent, une taxe d’enregistrement plus élevée pour la résidence secondaire, mais toujours calculée sur la valeur cadastrale et non sur le prix convenu.
Dépendances et propriétés mises aux enchères
Même les dépendances du bien, comme les garages et les caves, peuvent bénéficier du système prix-valeur, à condition qu’elles soient déclarées comme destinées à une résidence principale. En outre, il est possible d’appliquer le système prix-valeur également à propriétés achetées aux enchères. La Cour Constitutionnelle, avec la sentence no. 6/2014, établit que même en cas d’achat de propriétés saisies, le système prix-valeur peut être appliqué, à condition que les mêmes exigences établies par la loi soient remplies.
Le système prix-valeur : un pas important vers l’équité fiscale
Le système prix-valeur représente une étape importante vers une plus grande transparence et une plus grande équité fiscale dans les ventes immobilières. Si vous envisagez d’acheter ou de vendre une maison, il est essentiel de comprendre comment fonctionne ce système et comment il peut bénéficier à vos transactions immobilières. Avec plus de vingt ans d’expérience, Les professionnels de Bassi Immobiliare sont prêts à vous guider dans chaque phase de la ventea, assurant un fonctionnement simple et avantageux.
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