Un propriétaire a-t-il été autorisé à expulser un locataire pour une voiture électrique en raison d’un vol d’électricité ? Le tribunal de district de Leverkusen (AG) s’est prononcé sur cette question. Une classification de l’arrêt, d’autres décisions individuelles et un conseil pratique.
Avis d’expulsion du propriétaire
Après que les locataires d’un appartement dans un immeuble aient rechargé plusieurs fois leur voiture hybride sur une prise de courant commune dans l’immeuble, certains voisins qui ont observé cela ont été mécontents. Le contrat de location stipulait que les coûts de consommation d’électricité provenant de la prise de courant générale seraient répercutés proportionnellement sur tous les locataires de la maison en tant que frais d’exploitation.
Ils ont exigé que le propriétaire interdise le vol d’électricité et l’empêche à l’avenir. En outre, ils souhaitaient que la consommation soit prise en compte de manière forfaitaire dans la facture de services publics.
Le propriétaire a alors donné aux locataires concernés un préavis immédiat de résiliation ou, à défaut, une résiliation ordinaire du contrat de location et les a poursuivis en expulsion. Il a affirmé qu’ils avaient commis des vols d’électricité pour la voiture électrique « presque constamment ».
Le tribunal de district de Leverkusen a rejeté la demande d’expulsion du propriétaire.
(Arrêt du 17 mai 2024, 22 C 157/23)
Finalité du jugement
Puisqu’aucun recours n’a été interjeté contre le jugement de l’AG Leverkusen auprès du tribunal régional (LG) de Cologne, il est probablement juridiquement contraignant.
Décision : Résiliation inefficace
Le tribunal a considéré que la résiliation sans préavis du propriétaire pour vol d’électricité conformément à l’article 543, paragraphe 1 du Code civil allemand (BGB), était sans effet.
Aucune perturbation de la tranquillité de la maison en raison d’un vol d’électricité
Selon lui, il n’y avait aucune raison importante au sens de l’article 543, paragraphe 1 du BGB, et de l’article 569, paragraphe 2 du BGB, car les locataires n’ont pas perturbé de manière significative la tranquillité de la maison en rechargeant la voiture hybride.
Le tribunal a justifié cela en affirmant que le vol d’électricité n’avait causé qu’un préjudice total de 48 euros. Ce résultat a été obtenu sur la base d’une estimation basée sur le manque d’informations du propriétaire sur le nombre, la durée et la quantité d’électricité consommée via la prise générale de la voiture électrique. Le tribunal s’est basé sur dix procédures d’accusation admises par les locataires.
L’AG Leverkusen a estimé que les dommages causés, d’un montant de 48 euros, étaient mineurs. Le tribunal s’est basé sur la limite insignifiante de la jurisprudence pour le vol d’objets mineurs selon l’article 248a StGB et l’article 248c alinéa 3 StGB d’environ 50 euros. En outre, il a été pris en compte qu’ils avaient fait une offre généreuse d’indemnisation pour dommages de 600 euros.
Avertissement manquant
Le tribunal a également considéré la résiliation sans préavis comme inefficace parce que le propriétaire n’avait pas émis d’avertissement au préalable. Il y était tenu conformément à l’article 543, paragraphe 3 du Code civil allemand (BGB).
Résiliation ordinaire invalide
L’AG Leverkusen a également considéré comme inefficace la résiliation ordinaire du propriétaire. Elle a justifié cela en affirmant que le vol d’électricité pour la voiture électrique en raison de la faible quantité de charge représente une violation insignifiante des obligations du locataire conformément à l’article 573, paragraphe 2, n° 1 du BGB.
Classement de la décision
Quiconque commet un vol d’électricité en tant que locataire – pour le dire familièrement – doit s’attendre à une sanction pour le retrait de l’énergie électrique conformément à l’article 248c, paragraphe 1 du StGB, ainsi qu’à une résiliation sans préavis de la part du propriétaire.
La mesure dans laquelle les tribunaux supposent qu’il existe une raison importante de troubler l’ordre public dépend des circonstances de chaque cas individuel. La façon dont les tribunaux décident ressort clairement des exemples suivants.
Vol d’électricité sans consommation électrique importante
Un locataire avait utilisé une prise multiple librement accessible au sous-sol pour tirer de l’électricité pour une lampe et passer l’aspirateur occasionnellement. À cet égard, l’AG Cologne a décidé qu’en l’absence d’un manquement grave aux obligations, ni un manquement aux obligations sans préavis ni un manquement régulier aux obligations n’étaient justifiés. Pour le tribunal, cela ressort clairement du fait que l’utilisation occasionnelle de ces appareils n’entraîne pas de consommation électrique significative. Cela n’a pas non plus été indiqué par le propriétaire.
(AG Cologne, arrêt du 27 janvier 2016, 222 C 359/15)
Consommation d’énergie importante pour le réfrigérateur et le téléphone
Le tribunal régional de Cologne a vu les choses différemment dans une affaire dans laquelle un locataire avait posé un câble depuis une prise située dans la cage d’escalier jusqu’à son appartement et avait ainsi coupé l’électricité générale pendant environ huit semaines. Il l’utilisait pour faire fonctionner son réfrigérateur et un système téléphonique. Cela n’a été révélé qu’après qu’un artisan ait découvert accidentellement cette manipulation. En raison de la consommation électrique élevée, les juges ont considéré que la résiliation du contrat de location par le propriétaire sans préavis pour vol d’électricité était justifiée.
(LG Cologne, arrêt du 17 mars 1994, 1 S 251/93)
Consommation électrique importante pour le chauffage et la batterie de chauffage
L’AG Potsdam en a également décidé dans le cas d’un locataire qui avait raccordé un câble de sa salle de bain à un coffret électrique situé au sous-sol de la maison. Par temps froid, il l’utilisait pour puiser l’électricité de la maison afin de faire fonctionner un radiateur et un serpentin de chauffage dans la salle de bain, contournant ainsi son compteur électrique. Le tribunal a considéré le vol d’électricité associé comme une violation grave du contrat, autorisant le propriétaire à résilier le contrat sans préavis.
(AG Potsdam, arrêt du 6 octobre 1994, 26 C 205/94)
Conseils pratiques pour les propriétaires et les locataires
Les propriétaires doivent documenter le vol d’électricité par un locataire aussi précisément que possible. Outre les délais, cela s’applique également à la quantité d’électricité consommée. En outre, le propriétaire doit également être en mesure de le prouver, par exemple par le biais de photos du compteur électrique manipulé et de déclarations de témoins.
C’est la seule façon de poursuivre le locataire pour obtenir une injonction ou, dans des cas extrêmes, de résilier le contrat. Il est important que le propriétaire prévienne au préalable le locataire. Les locataires ne doivent pas commettre de vol d’électricité. Ceci s’applique également s’il n’y a pas de raccordement pour votre voiture électrique dans le bâtiment.
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