L’annonce selon laquelle An Bord Pleanála aurait refusé un projet de développement de 881 appartements sur le site de l’ancien centre commercial Dundrum suit un schéma bien trop familier. Un processus long et compliqué fait échouer un projet en raison d’objections et de la décision des planificateurs selon laquelle les règles avaient été violées. Les premiers projets de réaménagement de ce site remontent à 2004, la dernière décision relative à un processus de candidature ayant débuté vers la fin 2021.
Mais ce qui apparaît clairement avec le recul, c’est qu’il s’agit d’un autre exemple du système de planification et de développement qui n’agit pas dans l’intérêt national plus large. Après tout, il y a une crise du logement. Voici un site idéalement adapté au développement. C’est dans une zone urbaine que, sur la base de tous les plans nationaux et locaux, le développement est souhaitable. Les directives nationales soulignent l’objectif vital d’un mode de vie plus « compact » : développer des sites à proximité des centres-villes et des liaisons de transport, nécessaires pour atteindre les objectifs climatiques. Ce site se trouve à 50 m d’un arrêt Luas, à côté de nombreux services de bus et à proximité des écoles, commerces et autres services.
Le programme de développement stratégique du logement introduit en 2017, conçu pour accélérer les choses en permettant aux promoteurs de contourner les autorités locales (et dans le cadre duquel la demande Dundrum a été déposée) a été un désastre.
Pourtant, les promoteurs et les planificateurs ne parviennent pas à trouver un plan pour y parvenir. Dans un scénario logique, les deux parties s’assoiraient dès le départ – sur la base de directives de planification claires – élaborées après consultation locale et offrant des droits d’opposition appropriés et s’accordant sur ce qui pourrait arriver. Une fois que le développeur respectait les règles, cela se produirait.
Au lieu de cela, le système irlandais regarde à l’envers et à l’envers. Les développeurs sont confrontés à des retards et à des incertitudes. Les planificateurs tentent de se prémunir contre l’annulation légale de leurs décisions. Les tribunaux statuent sur des questions de droit restreintes, ce qui n’est pas toujours conforme à l’intérêt général. Il y a de fortes chances que des progrès soient réalisés, en particulier dans le cas de sites intercalaires complexes tels que Dundrum.
Les difficultés liées au développement de sites urbains sont courantes, même si les raisons varient. Juste à côté, le site de l’ancien hôpital psychiatrique central a également fait l’objet de démarches de planification, retardées par l’opposition d’un autre promoteur à un projet approuvé par An Bord Pleanála. Une coentreprise entre les autorités locales et l’Agence de développement foncier pourrait enfin permettre de démarrer la fourniture vitale de plus de 800 logements sociaux et abordables. Mais avec des années de retard.
Deux projets de construction à louer à Blackrock et Dublin 18 proposés par Cairn Homes ont été refusés par An Bord Pleanála après une longue réflexion – l’un en raison d’une « prolifération excessive » de tels projets dans la région. Traversez la rivière vers le nord de Dublin et vous trouverez la décision de la Cour suprême contre l’approbation de la planification de plus de 1 500 appartements sur l’ancien site du Clonliffe College, parce que suffisamment d’attention n’a pas été accordée aux dommages potentiels aux terrains et aux structures adjacentes.
En d’autres termes, les développements destinés aux locataires ne sont pas les bienvenus. Les propriétaires et les entreprises locales ont souvent des préoccupations légitimes, mais les plus aisés utilisent n’importe quel outil juridique pour maintenir le statu quo.
Et un projet de réaménagement d’un ancien parcours de pitch and putt à côté de l’usine Cadbury sur Malahide Road a été rejeté par An Bord Pleanála parce qu’il a jugé qu’un élément de vie assistée sur le site n’allait pas assez loin pour répondre aux directives « d’usage mixte ». (ce qui signifie que les sites devraient comprendre plus que de simples logements), des inquiétudes concernant la lumière dans une minorité d’appartements et la constatation que les promoteurs n’avaient pas pris en compte de manière adéquate l’impact sur les bernaches cravants. Une enquête n’a montré aucune preuve que les oies – un élément régulier des appels dans le nord de Dublin – aient utilisé le site ces dernières années.
Que nous réserve 2025 ?
Ce n’est pas un argument pour permettre qu’une bonne planification et des règles environnementales vitales soient ignorées. Mais si la vie compacte est l’objectif de la politique nationale, alors l’Irlande doit faire beaucoup mieux dans ce domaine. Le programme de développement stratégique du logement introduit en 2017, conçu pour accélérer les choses en permettant aux promoteurs de contourner les autorités locales (et dans le cadre duquel la demande Dundrum a été déposée) a été un désastre, suscitant de nombreuses contestations juridiques. Au moins, son remplacement semble meilleur. En attendant, sur certains aspects – comme la désignation de nouvelles zones de développement urbain – la nouvelle loi sur l’urbanisme pourrait être utile, même si sa mise en œuvre prendra du temps et les experts en urbanisme mettent en garde contre l’impact de certaines dispositions.
Le Plan de logement du Sinn Féinentre-temps, avait des suggestions judicieuses sur la manière dont les promoteurs et les autorités locales pourraient coopérer plus efficacement pour que les réaménagements de sites de « friches industrielles » tels que celui de Dundrum soient planifiés et exécutés plus efficacement. Et la Commission du logement possède une bonne analyse des défis particuliers en matière de planification et de financement liés au réaménagement de ces sites et de la manière de les relever.
À l’heure actuelle, les intérêts de personne ne sont servis – à l’exception bien entendu des avocats et des conseillers en urbanisme. Ou peut-être, tranquillement, tout cela convient-il plutôt bien à certaines personnes. Un certain nombre d’objections aux programmes de logements locatifs font référence de manière péjorative à la création d’une communauté « transitoire » ou non « stable ». En d’autres termes, les développements destinés aux locataires ne sont pas les bienvenus. Les propriétaires et les entreprises locales ont souvent des préoccupations légitimes, mais les plus aisés utilisent n’importe quel outil juridique pour maintenir le statu quo. Et les politiciens locaux cités dans le cas de Dundrum, par exemple, étaient heureux de soutenir l’idée du développement, mais aussi de répéter les objections de leurs électeurs à ce projet.
Un esprit malveillant pourrait soutenir que plutôt que de considérer tout cela comme un problème qui touche au cœur de la politique spatiale, sociale, économique et climatique nationale, beaucoup de gens sont plutôt satisfaits de la façon dont les choses se passent. Et voir le manque d’offre fait augmenter la valeur de leur maison.
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