Le prix du logement gratuit tire 8,4% en 2024, sa plus grande augmentation depuis 2007, selon l’INE | Économie

Les maisons sont de plus en plus inabordables. C’est ce qui est conclu des prix immobiliers de 2024, une année au cours de laquelle le secteur a une fois de plus marquée une triste étape, avec un rebond moyen de 8,4% sur le coût du logement gratuit, qui n’a reçu aucun type d’aide du secteur public. Le taux double à l’augmentation enregistrée un an plus tôt et est la plus élevée depuis 2007, lorsque la bulle immobilière a atteint son apogée, avec une augmentation de 9,8%. Cela se reflète dans le dernier indice des prix du logement publié vendredi par le National Statistics Institute (INE).

Cela a accéléré la croissance des prix de onze années consécutives consécutives d’augmentation de la valeur du logement, dans un pays où l’achat de biens immobiliers reste la pierre angulaire des économies familiales. Le rythme de 2024 est particulièrement frappant car il dépasse même le record de 2022, c’est-à-dire en pleine crise inflationniste. Cette année-là, en plus de la forte demande, il y avait des facteurs qui ont nourri les augmentations de manière généralisée en Espagne, y compris les coûts de construction et les matières premières, la congestion des chaînes d’approvisionnement qui ont duré le déclenchement de la pandémie, l’augmentation du financement du promoteur et la crise énergétique.

Ces facteurs ont cessé d’être dans l’équation, afin que l’augmentation soit conditionnée par l’offre insuffisante et un nouveau cycle de conditions hypothécaires favorables. Ceci est considéré par María Matos, directrice des études de Fotocasa. «Nous sommes à un tournant où la demande n’avait jamais été aussi loin de l’offre. Nous avons une croissance démographique très forte causée par l’augmentation des flux migratoires, une orientation d’investissement constante et une transformation sociale vers des maisons plus unipersonnelles. De plus, la Banque centrale européenne a changé son cours, offrant des conditions hypothécaires plus attrayantes. Tout cela maintient une demande intense et constante, tandis que l’offre reste insuffisante en raison du manque de travail et d’obstacles bureaucratiques pour la construction », détaille-t-il.

Pour sa part, la société d’évaluation insiste sur le fait que «le marché résidentiel passe par un processus de réévaluation accéléré, avec des augmentations de prix de plus en plus intenses. Cette dynamique montre non seulement le dynamisme du secteur, mais accentue également une préoccupation croissante au niveau social et économique: l’accès au logement continue d’être l’un des principaux défis du secteur et de nombreuses maisons espagnoles ».

En termes absolus, l’indice des prix du logement était de 159 656 points. Cet indicateur prend comme base ce que valait une maison en 2015. C’est-à-dire que l’achat est maintenant presque 60% plus cher qu’il y a neuf ans. La réévaluation est encore plus prononcée dans le cas des nouveaux travaux, dont le prix a augmenté de 10,9% au cours de la dernière année. En raison de ce qui a été payé il y a près d’une décennie, il est conclu que ces types de maisons sont à 85% plus chers et que les prévisions doivent continuer.

Matos insiste sur le fait que «la nouvelle maison de construction est pratiquement vendue avant d’être construite car il y a une très forte demande. Beaucoup de gens le préfèrent parce qu’ils n’ont pas besoin de faire des réformes, et le prix d’entrée dans une maison de seconde main est souvent si élevé qu’ils n’ont pas d’argent pour se réformer. De plus, les promoteurs ont encore du mal à développer de nouveaux projets en raison du manque de terres disponibles, de coûts de construction et de bureaucratie, ce qui empêche l’offre d’augmenter le rythme nécessaire.

Bien que les chiffres absolus soient très volumineux, ils restent en dessous des niveaux de la bulle immobilière. José García Montalvo, professeur d’économie de l’Universitat Pompeu Fabra, explique que l’année prise comme référence à l’INE (2015) coïncide avec le début de l’expansion immobilière. «Mais si vous preniez l’année 2007, vous ne verriez pas ce niveau de prix. De plus, il est calculé sur les valeurs nominales – c’est-à-dire qu’elle n’engage pas l’effet de l’inflation. Par conséquent, bien que le niveau soit apparemment plus élevé, en termes réels, vous êtes toujours à 15% ou 18% en dessous du point le plus élevé de la bulle.

Dans tous les cas, les conditions actuelles indiquent un autre rebond en 2025. En fait, selon Montalvo, les prix des maisons du deuxième maintien indiquent déjà cette adresse. Sa valeur moyenne a augmenté de 8% l’année dernière, dépassant l’augmentation de 2023 de près de cinq points et marquant sa plus élevée en 17 ans. «Bien que l’accumulation montre que les nouveaux étages ont plus cher, au cours du dernier trimestre, l’équilibre s’est penché sur le côté de ceux utilisés, et c’est important car ils reflètent beaucoup mieux la pression instantanée du marché. Autrement dit, à l’avenir, le manque se poursuivra. “

Rebonds dans toutes les communautés

Toutes les communautés autonomes ont vu leurs prix augmenter. Les augmentations les plus élevées ont été enregistrées dans Navarra et Andalousie, avec des augmentations de 10,4%, suivies d’Aragon (10,2%) et de La Rioja (9,2%). Madrid et la Catalogne, deux des marchés immobiliers les plus dynamiques, ont connu des augmentations supérieures à 7%, un taux élevé mais en dessous de la moyenne nationale. D’un autre côté, les îles Baléares ont eu l’une des augmentations les plus modérées (6,6%), ce qui suggère que certaines régions, en particulier celles qui dépendent le plus du tourisme et d’un marché saturé, connaissent une décélération relative.

Miguel Cardoso, économiste en chef de l’Espagne dans la recherche BBVA, prévient que «dans certains domaines où le logement est déjà difficile à payer, la demande diminue. C’est le cas des îles, où les prix ont tellement grimpé qu’ils ont du mal à continuer d’augmenter au même rythme car de nombreux acheteurs ne peuvent pas ou ne sont pas disposés à payer plus. »

Quant à la dynamique la plus récente, les données INE montrent une augmentation interannuelle de 11,3% au quatrième trimestre de 2024, marquant la plus haute augmentation depuis 2007. Cette croissance est un bond de 3,2 points par rapport au trimestre antérieur et s’étend à 43 trimestres consécutifs le chemin optimiste. Le nouveau marché du logement était à nouveau le moteur de cette augmentation, avec une augmentation de 12,3%. Celui utilisé, quant à lui, a augmenté de 11,1%, atteignant son plus grand rebond car il y a des records. Presque toutes les communautés ont enregistré des figures à deux chiffres, tandis que les îles Baléares, Castilla-La Mancha et Extremradura étaient les seules à être en dessous de ce seuil.