L’analyze suivante examine la chute de la construction d’appartements et les facteurs qui y contribuent.La diminution de l’offre de logements a dominé le débat politique cette année.Le gouvernement prévoyait 40 000 nouveaux logements, mais cette prédiction s’est avérée inexacte. Les réglementations sur les zones de pression locative (RPZ) sont pointées du doigt, car elles ne créeraient pas un « environnement clair et stable dans lequel investir ». La construction de maisons unifamiliales et d’autoconstructions est restée stable, ce qui suggère que la baisse de la construction d’appartements est la principale cause de la diminution globale.

Des acteurs du secteur immobilier ont également mis en cause les RPZ. Dans une lettre à l’Irish Times, Pat farrell d’Irish Institutional Property a affirmé que « les prix des loyers ont recommencé à augmenter en 2024, parallèlement à une réduction marquée de la nouvelle offre, car l’impact des plafonds de loyer de 2 % a continué de se faire sentir, entraînant l’assèchement des investissements institutionnels ». Un rapport récent des agents immobiliers Hooke et McDonald soutient que la baisse de l’offre d’appartements est « directement attribuable au plafonnement des loyers, qui tue l’offre sur le marché locatif ».

L’impact réel des RPZ sur l’offre de logements reste incertain. La version initiale des RPZ (fixée à 4 %) ne semblait pas avoir d’impact négatif sur l’offre.Cependant, en 2021, les augmentations annuelles maximales ont été réduites à 2 %, ou au taux de l’indice des prix à la consommation harmonisé (le plus bas des deux). Des recherches récentes [[1]] indiquent que ce resserrement est associé à une augmentation des sorties de propriétaires, mais uniquement pour les petits propriétaires individuels, et non pour les acteurs institutionnels qui construisent des appartements.

De nombreux exemples internationaux montrent que les contrôles des loyers, sous une forme ou une autre, sont associés à une diminution de l’offre de propriétés locatives. Des analyses internationales [[1]] soulignent que l’impact des contrôles des loyers dépend de leur conception et du contexte dans lequel ils sont mis en œuvre, ce qui rend difficile l’estimation de leur impact probable.

En Irlande, les règles des RPZ ont été renforcées juste avant les hausses de taux d’intérêt des banques centrales.Il est donc difficile de déterminer si le resserrement des règles des RPZ ou les augmentations des taux d’intérêt sont le principal facteur de la baisse de l’offre d’appartements locatifs.

« Les prix des loyers ont recommencé à augmenter en 2024, parallèlement à une réduction marquée de la nouvelle offre, car l’impact des plafonds de loyer de 2 % a continué de se faire sentir, entraînant l’assèchement des investissements institutionnels. »

Alors que les RPZ ont été au center du débat en Irlande, les données internationales suggèrent que les taux d’intérêt sont le véritable problème. Si les RPZ étaient le principal facteur, le secteur de la construction de logements locatifs se serait mieux comporté dans d’autres pays.

Les constructions d’appartements ont chuté de 12 000 à 9 000 entre 2023 et 2024 (la quasi-totalité des appartements en Irlande sont livrés par des investisseurs institutionnels), soit une baisse de 25 %. Aux États-Unis,le plus grand marché de construction de logements locatifs,les données de Cushman et Wakefield [[1]] indiquent que « à l’échelle nationale, 560 000 logements restent en construction, le niveau le plus bas depuis 2018. Les promoteurs se retirent considérablement,avec seulement 230 000 logements mis en chantier en 2024,un niveau comparable à celui de 2012 et plus de 30 % inférieur à la moyenne pré-pandémique (2017-2019) de 330 000. La plupart des prévisionnistes estiment que les livraisons de 2025 représenteront environ la moitié du taux de 2024 ».

Les États-Unis ont connu une baisse massive des investissements et de la construction de logements locatifs, bien plus importante qu’en Irlande. La plupart des régions des États-Unis n’ont pas de réglementation des loyers, et celles qui en ont ont des régimes beaucoup plus souples que les RPZ irlandaises.

Le marché du logement britannique est similaire à celui de l’Irlande, mais le secteur locatif est le moins réglementé d’Europe. Un rapport de la British property Federation [[1]] révèle que les logements locatifs en construction au Royaume-Uni ont chuté de plus de 25 000 en 2022 à moins de 10 000 en 2024. Un rapport de Knight Frank [[1]] montre que la situation à Londres était encore pire,avec de nouveaux projets de construction de logements locatifs tombant à leur niveau annuel le plus bas depuis 2014.

Les États-Unis et le Royaume-Uni ne font pas partie de la zone euro. Bien que la Réserve fédérale et la Banque d’Angleterre aient augmenté leurs taux d’intérêt pendant la même période que la zone euro, leurs taux d’intérêt étaient légèrement plus élevés. L’allemagne est le plus grand marché de construction de logements locatifs en Europe, avec plus de la moitié des ménages locataires. L’Allemagne a une réglementation des loyers, mais elle est plus souple que celle de l’Irlande et n’a pas empêché un boom des investissements dans la construction de logements locatifs lorsque les taux d’intérêt étaient bas.

Les investissements allemands dans la construction de logements locatifs ont connu une baisse plus importante qu’en Irlande. Selon CBRE, au premier semestre 2023, « le volume des transactions sur le marché allemand de l’investissement dans les propriétés multifamiliales (plus de 50 logements) s’est élevé à 3,1 milliards d’euros, soit une baisse de 61 points de pourcentage par rapport à la même période de l’année précédente.Le deuxième trimestre de 2023 s’est avéré être le trimestre le plus faible sur le marché des transactions immobilières multifamiliales depuis 2011 ».

« Le volume des transactions sur le marché allemand de l’investissement dans les propriétés multifamiliales (plus de 50 logements) s’est élevé à 3,1 milliards d’euros, soit une baisse de 61 points de pourcentage par rapport à la même période de l’année précédente. »
CBRE

Ces données concernent les volumes d’investissement totaux, plutôt que les investissements dans la nouvelle offre. En ce qui concerne les transactions de financement à terme (l’une des principales formes de financement de la construction de logements locatifs en Irlande), « au premier semestre 2023, 965 millions d’euros ont été alloués aux transactions de financement à terme, contre 3,1 milliards d’euros il y a un an. Au deuxième trimestre de l’année, le volume des investissements pour les développements a de nouveau diminué de moitié d’un trimestre à l’autre ».

La baisse du développement d’appartements locatifs est une tendance internationale qui n’est pas due aux réglementations irlandaises sur les loyers. Les augmentations des taux d’intérêt ont été le facteur décisif, les RPZ jouant probablement un rôle moins crucial. D’autres facteurs ont également joué un rôle, en particulier les coûts de construction et le système de planification.

L’examen du système des RPZ sera bientôt terminé. Les réformes potentielles auront un impact sur les 330 000 ménages qui louent un logement privé en Irlande. Il est essentiel de trouver le juste équilibre entre la protection de l’abordabilité et la facilitation de la nouvelle offre.Il est critically important que le débat tienne compte des nombreux facteurs qui freinent actuellement l’offre d’appartements, plutôt que d’attribuer hâtivement toute la responsabilité à la réglementation des loyers.

Baisse de la construction d’appartements : Analyse des facteurs en Irlande et à l’international

L’analyse suivante examine la baisse de la construction d’appartements et les facteurs qui y contribuent, en se concentrant sur l’Irlande et en comparant avec d’autres marchés internationaux.

Contexte et Problématique

La diminution de l’offre de logements a dominé le débat politique cette année. Le gouvernement prévoyait 40 000 nouveaux logements, mais cette prédiction s’est révélée inexacte. Les réglementations sur les zones de pression locative (RPZ) sont pointées du doigt, car elles ne créeraient pas un « environnement clair et stable dans lequel investir ». La construction de maisons unifamiliales et d’autoconstructions est restée stable, ce qui suggère que la baisse de la construction d’appartements est la principale cause de la diminution globale.

Le rôle des RPZ (Zones de Pression Locative)

Des acteurs du secteur immobilier ont mis en cause les RPZ. Dans une lettre à l’Irish Times, Pat Farrell d’Irish Institutional Property a affirmé que « les prix des loyers ont recommencé à augmenter en 2024, parallèlement à une réduction marquée de la nouvelle offre, car l’impact des plafonds de loyer de 2 % a continué de se faire sentir, entraînant l’assèchement des investissements institutionnels ». Un rapport des agents immobiliers Hooke et mcdonald soutient que la baisse de l’offre d’appartements est « directement attribuable au plafonnement des loyers, qui tue l’offre sur le marché locatif ».

L’impact réel des RPZ sur l’offre de logements reste incertain. La version initiale des RPZ (fixée à 4 %) ne semblait pas avoir d’impact négatif sur l’offre. Cependant, en 2021, les augmentations annuelles maximales ont été réduites à 2 %, ou au taux de l’indice des prix à la consommation harmonisé (le plus bas des deux).Des recherches récentes [[1]] indiquent que ce resserrement est associé à une augmentation des sorties de propriétaires, mais uniquement pour les petits propriétaires individuels, et non pour les acteurs institutionnels qui construisent des appartements.

Comparaison Internationale

Contrôle des loyers et offre : De nombreux exemples internationaux montrent que les contrôles des loyers, sous une forme ou une autre, sont associés à une diminution de l’offre de propriétés locatives. Des analyses internationales [[1]] soulignent que l’impact des contrôles des loyers dépend de leur conception et du contexte.

Irlande : En Irlande, les règles des RPZ ont été renforcées juste avant les hausses de taux d’intérêt des banques centrales. Il est donc difficile de déterminer quel est le principal facteur de la baisse de l’offre d’appartements locatifs.

États-Unis : Les États-Unis ont connu une baisse massive des investissements et de la construction de logements locatifs, bien plus importante qu’en Irlande. La plupart des régions des États-Unis n’ont pas de réglementation des loyers,et celles qui en ont ont des régimes beaucoup plus souples que les RPZ irlandaises.

Royaume-Uni : Le marché du logement britannique est similaire à celui de l’Irlande, mais le secteur locatif est le moins réglementé d’Europe. Les logements locatifs en construction au Royaume-uni ont chuté [[1]].

* Allemagne : L’Allemagne a une réglementation des loyers plus souple que celle de l’Irlande et n’a pas empêché un boom des investissements dans la construction de logements locatifs lorsque les taux d’intérêt étaient bas. Les investissements allemands ont également connu une baisse importante.

Analyse des données

Les constructions d’appartements ont chuté de 12 000 à 9 000 entre 2023 et 2024, soit une baisse de 25%.

Tableau comparatif des tendances de construction

| Pays | Changement de la construction d’appartements | Facteurs |

| —————- | —————————————————————- | ————————– |

| irlande | Baisse de 25% entre 2023 et 2024 | RPZ, taux d’intérêt |

| États-Unis | Baisse massive des investissements et de la construction | Taux d’intérêt |

| Royaume-Uni | Chute des logements locatifs en construction | Taux d’intérêt |

| Allemagne | Baisse des investissements plus importante qu’en Irlande | Taux d’intérêt, réglementation des loyers |

Conclusion et Recommandations

La baisse du développement d’appartements locatifs est une tendance internationale qui n’est pas due principalement aux réglementations irlandaises sur les loyers. Les augmentations des taux d’intérêt ont été un facteur décisif, les RPZ jouant probablement un rôle moins crucial. D’autres facteurs ont également joué un rôle, en particulier les coûts de construction et le système de planification.

Il est essentiel de trouver le juste équilibre entre la protection de l’abordabilité et la facilitation de la nouvelle offre. Il est crucial que le débat tienne compte des nombreux facteurs qui freinent actuellement l’offre d’appartements, plutôt que d’attribuer hâtivement toute la responsabilité à la réglementation des loyers.

FAQ

Quelles sont les causes de la baisse de la construction d’appartements ?

Les augmentations des taux d’intérêt sont le facteur décisif principal. Les RPZ pourraient jouer un rôle moins crucial.Les coûts de construction et le système de planification sont également des facteurs.

Quel est l’impact des RPZ sur l’offre de logements ?

L’impact réel des RPZ reste incertain, mais des données suggèrent un impact