Présentez un profil qui ne sème pas le doute sur la possibilité de rembourser la dette, comparez les meilleures offres et étudiez à la loupe les produits liés au prêt. Ce sont les clés pour poser les bases d’une bonne négociation avec la banque lors d’une demande de crédit immobilier et s’assurer du meilleur prix, selon les experts. Si les statistiques officielles indiquent que le coût de financement de l’achat d’un logement se situe à des niveaux historiquement très bas, l’utilisation de ces actifs permettra d’obtenir des taux d’intérêt sur les crédits immobiliers encore plus avantageux.
En novembre dernier, le taux d’intérêt moyen des prêts hypothécaires variables et fixes signés pour acheter une maison était de 2,19% et 2,77%, respectivement, selon les données publiées ce mercredi par l’INE. Mais “une chose est l’offre du marché et une autre chose tout à fait différente est le monde des possibilités qui se cache derrière et auquel on peut accéder en comparant et en négociant », souligne le directeur général d’iAhorro, Marcel Beyer. Dans le cas de ce comparateur bancaire, le taux fixe nominal moyen qu’il a réussi à obtenir pour ses clients en novembre était de 1,03%, ce qui équivaut à 1,74 point de pourcentage de moins. Un peu plus petite, mais pertinente, était la différence de 1,4 point de pourcentage avec le taux moyen nominal des prêts hypothécaires variables signés via iAhorro (0,79%), selon les données fournies par la société, qui reçoit environ 2 000 demandes chaque mois.
Tout d’abord, le profil.
Mais, comment l’utilisateur peut-il économiser autant sur son hypothèque ? “Avant tout, il faut être clair sur le profil financier qu’on a”, soulignent-ils depuis le comparateur. En ce sens, Lola Alcover, secrétaire du Conseil général des agents immobiliers (Coapi), rappelle qu’après l’éclatement de la bulle immobilière il y a plus d’une décennie, les banques ne prêtent plus aussi facilement qu’avant. Désormais, “les entités préfèrent et récompensent les clients qui disposent d’une plus grande épargne initiale pour s’occuper d’une plus grande partie du prix d’achat”, souligne-t-il.
De même, ils sélectionnent l’emprunteur en fonction des revenus attendus et avec qui ils sont censés payer les mensualités du crédit immobilier dans les décennies qui suivent l’entreprise, « mettant l’accent sur leur sécurité d’emploi, leur lien géographique, d’origine, familial ou professionnel, qui offre une garantie de continuité dans le temps face à la mobilité », raconte Alcover. Les entités étudieront également “la stabilité personnelle de la personne sollicitant le prêt, lors du calcul d’éventuelles variations futures de ses responsabilités familiales”, ajoute-t-il.
Tout cela a des conséquences pratiques évidentes. Entre autres profils, les fonctionnaires seront particulièrement privilégiés, notamment “ceux qui n’ont pas d’antécédents de dettes et démontrent quelques liens avec le lieu où ils acquièrent le bien”, selon les mots de cet expert. Les mariages établis seront également vus d’un bon œil, “dans lesquels les deux époux ont un emploi stable, avec un contrat à durée indéterminée et une ancienneté, et de bons revenus”. Soit une personne seule, mais avec une bonne profession, “sans charges de famille et avec un niveau d’épargne solide”, souligne Alcover.
comparer à la presse
Une fois sa situation analysée, l’utilisateur doit étudier les options qui existent et laquelle peut être la plus intéressante selon son profil. « Si on a des revenus modestes et qu’on veut un prêt hypothécaire de 25 ou 30 ans, il est possible qu’un prêt hypothécaire fixe soit l’alternative la plus appropriée pour éviter d’avoir à faire face à long terme. les fluctuations de l’Euribor », c’est-à-dire l’indice auquel se réfèrent presque toutes les hypothèques variables, soulignent de iAhorro. Une option qui, au contraire, sera intéressante pour une personne à hauts revenus qui cherche à rembourser son prêt hypothécaire en peu de temps, puisque, de cette façon, elle profiterait des niveaux négligeables auxquels les L’Euribor est trouvé.
Dans tous les cas, la comparaison des différentes offres est cruciale. “Les options sont là, il vous suffit de sortir et de les trouver”, insiste Beyer. Et pour Alcover, “avoir plusieurs offres sur la table permet non seulement de faire une sélection beaucoup plus fine, mais c’est aussi très utile pour mener des négociations avec les institutions financières, en les pressant d’égaler ou d’améliorer certains points notamment comme le taux d’intérêt, entre autres ». À son avis, non seulement cela, mais aussi les commissions et les dépenses sont des paramètres « décisifs ». Pour cette raison, il sera essentiel de se pencher sur le taux annuel équivalent (TAE) qui, avec le taux nominal, comprend également les autres dépenses qui finissent par renchérir le prêt.
Et les produits associés ?
De plus, les banques proposent souvent à leurs clients des liens. La loi sur le crédit immobilier, en vigueur depuis la mi-juin 2019, interdit aux entités d’imposer la souscription de ces services supplémentaires — par exemple, une assurance — auprès de la même banque, afin d’accorder l’hypothèque. “Maintenant, ils les proposent comme une option pour subventionner les taux d’intérêt ou le différentiel de prêt, et ils les appellent des produits combinés”, explique Alcover.
À cet égard, d’iAhorro, ils avertissent que “l’obtention d’un versement moins cher en échange de plus de liens ne sera pas toujours la meilleure option”, car il est possible qu’au final, le coût de l’hypothèque qui se reflète dans l’APR soit plus grand que s’il n’y avait pas de bonus. Cela serait particulièrement préjudiciable à l’utilisateur, notamment compte tenu de la situation actuelle du marché hypothécaire, dans laquelle un Euribor installé depuis des années en territoire négatif pousse les prix des hypothèques variables vers le bas, mais exerce également une forte pression sur les fixes.
A tel point que les hypothèques sur 20 ans avec un taux d’intérêt fixe à 0% commercialisées par une banque danoise ont déjà créé un précédent en Europe. La même chose peut-elle se produire en Espagne ? “Bien que rien ne l’empêche techniquement, nous serions confrontés à une circonstance inhabituelle et qui, probablement, ne s’appliquerait pas de manière générale, mais uniquement aux clients qui ont les meilleurs profils”, prédisent-ils d’iAhorro. Cependant, ils croient qu’il est possible de s’approcher très près de 0 %. “En décembre, nous avons signé notre premier prêt hypothécaire fixe à 0,65 % et, depuis octobre, nous avons trouvé plusieurs fois des taux fixes de 0,70 %”, disent-ils.
