Est-ce le moment d’acheter une maison ou un appartement en Belgique? La question est sur toutes les lèvres.
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Côté face: le ralentissement des transactions enregistré depuis la forte hausse des taux d’intérêt hypothécaires permet de chercher un bien à acquérir à tête plus reposée. Le temps où tout se vendait et très vite est révolu.
Côté pile: le coût élevé des emprunts et leurs conditions d’octroi (dont la mise initiale) découragent nombre de candidats acquéreurs, quand elles ne les disqualifient pas carrément et pour longtemps aux yeux des organismes bancaires.
Le contexte reste à vrai dire incertain. En 2023, le marché belge de l’immobilier a marqué une légère pause. Les transactions ont diminué au plan national de 1,1% par rapport à 2022 et de -3,1% par rapport à 2021. Mais en Wallonie et à Bruxelles, le marché a au contraire progressé, avec respectivement +0,9% et +0,4%.
15,2% de ventes en moins
Si l’on se penche uniquement sur les ventes, on constate qu’une baisse de -15,2% a été enregistrée en 2023 par rapport à 2022. Selon notaire.be, en 2023 toujours, il y a eu un peu plus de 210.000 ventes en Belgique contre 248.000 l’année précédente. Ce recul est toutefois limité à – 12,2% en Wallonie, les provinces de Brabant wallon, du Hainaut et de Namur conservant un marché immobilier en légère progression.
Notons aussi que les ventes concernent un appartement pour trois maisons.
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Le marché traverse une période d’attente, après la hausse du coût de l’immobilier, conséquence de la montée des taux d’intérêt, de l’augmentation des prix des matières premières et des matériaux de construction. Selon notaire.be, il devrait retrouver « une certaine forme de dynamisme durant la deuxième moitié de 2024. A ce moment, tout le monde aura probablement bien assimilé la hausse des taux hypothécaires et des prix des matériaux ». Autrement dit, le client sera mieux disposé à payer davantage. Psychologiquement…
C’est aussi à ce moment que la BCE pourrait baisser ses taux, entraînant potentiellement vers le bas à terme le coût des emprunts hypothécaires. La présidente de la Banque centrale européenne (BCE) Christine Lagarde fait toutefois valoir que si le contrôle de l’inflation est actuellement «sur la bonne voie», il est encore trop tôt pour crier victoire.
L’acheteur moyen a presque 40 ans
Si baisse des taux il y a, elle apportera bien sûr un bol d’oxygène aux acheteurs, singulièrement aux plus jeunes. Les derniers chiffres montrent que l’âge moyen de l’acquéreur frôle désormais les 40 ans (39,5 ans en 2023 contre 39,2 ans en 2022). Trois acheteurs sur dix sont âgés de 30 ans ou moins.
Concrètement, le prix moyen d’une maison en 2023 en Belgique s’élevait à 322.780 euros soit une hausse de 1,1% par rapport à 2022 et de 22,8% par rapport à 2019, année qui a précédé le Covid et ses confinements.
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Tout le monde n’est pas logé à la même enseigne. Les vendeurs bruxellois trinquent, puisqu’un bien moyen se vend désormais 562.489 euros contre 576.576 euros il y a un an (-2,4%). Sur cinq ans, le prix médian d’une maison a toutefois augmenté de 21% dans la capitale. En Flandre, en moyenne, il faut débourser 358.677 euros (+3%) pour acquérir une maison et 240.649 euros (+2%) en Wallonie. Les maisons ont augmenté de +23,1% entre 2019 et 2023 dans le sud du pays.
Classiquement, le Brabant wallon réalise les ventes les plus hautes avec un prix moyen de 415.850 euros (-0,5% sur un an), soit plus du double du Hainaut avec 195.078 euros (+1,9% sur un an). Sans surprise, la province de Luxembourg, dopée par la proximité du Grand-Duché, se trouve dans la fourchette haute (268,712 euros, + 0,9% sur un an).
Les appartements plus chers dans le Luxembourg belge
Si l’on cherche un appartement, l’augmentation du prix moyen au plan national est de +1,6% par rapport à 2022. Bruxelles reste en tête avec un prix de 280.520 euros (-0,3% par rapport à 2022), le Brabant wallon descend à 265.164 euros (-1,3%), mais la province de Luxembourg se hisse à 224.565€ (+7,4%).
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Ce tableau serait incomplet sans l’évocation du PEB (Performance énergétique des bâtiments), l’efficacité énergétique d’une maison ou d’un appartement devenant un facteur de plus en plus important sur le marché immobilier. Si l’on s’en tient à la Wallonie, on constate qu’une maison ou un appartement de très bonne ou de bonne performance énergétique labellisé A+ à D a vu son prix augmenter d’environ 2% en un an. Pour les maisons portant un label de E à G- les « passoires énergétiques » – le prix a diminué d’un petit pour cent.
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