Achetez des FPI quand il y a du sang dans les rues

Coproduit par Austin Rogers

Le dicton “Achetez quand il y a du sang dans les rues” est beaucoup plus ancien que beaucoup de gens ne le pensent.

Il serait naturel de supposer que ce dicton est né pendant le redoutable marché boursier krach de 1929.

Le Dow Jones Industrial Average (DJI) de YCharts ne remonte pas plus loin que 1930, donc ce graphique ci-dessous commence en avril 1930, après que l’indice boursier ait récupéré environ 60 % de ses pertes lors du krach brutal de 1929.

Le DJIA a culminé en septembre 1929 à 381,17 après avoir sextuplé (multiplié par six) par rapport au marché haussier précédent de huit ans. Puis, au cours des trois années suivantes, l’indice a perdu environ 89 % de sa valeur pour atteindre un creux d’environ 43,50.

Imaginez que vous déversiez vos économies sur le marché boursier, sans jamais imaginer que la création massive de richesses des années 1920 pourrait se transformer en destruction massive de richesses dans les années 1930, pour ensuite voir 90 % de votre argent partir en fumée. Ou, si vous étiez l’une des nombreuses personnes qui achetaient des actions sur marge à l’époque, vous auriez peut-être tout perdu.

Il y a des histoires d’agents de change lisant la bande du téléscripteur et se jetant ensuite par la fenêtre de leur bureau jusqu’à la mort.

Certains pourraient penser que c’est de là que vient le “sang dans les rues”. Mais le dicton est encore plus ancien que cela.

En fait, il provient du baron Nathan Rothschild, un financier anglo-allemand et membre de la deuxième génération de la célèbre famille bancaire Rothschild. Dans la panique et l’incertitude généralisées qui ont suivi l’annonce de la perte de Napoléon à la bataille de Waterloo en 1815, le baron Rothschild aurait fait fortune en achetant la trempette.

On pourrait dire que Rothschild était cupide quand les autres étaient craintifs. Et cela a considérablement augmenté sa richesse à long terme.

Le marché baissier est sur nous

Aujourd’hui, les investisseurs ont la possibilité de s’inspirer du Baron Rothschild et d’acheter quand il y a du sang (métaphorique) dans les rues.

Récemment, le S&P 500 (ESPIONNER) et Vanguard Real Estate ETF (VNQ) a plongé en territoire baissier en chutant de plus de 20 % par rapport à son sommet, et le Nasdaq, riche en technologies (QQQ) a enregistré une baisse de 30 % par rapport à son sommet.

Depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale, la baisse moyenne du S&P 500 pendant les marchés baissiers a été d’environ 30 %, et la durée moyenne des marchés baissiers a été d’un peu plus de 11 mois.

Bien sûr, beaucoup de variance est cachée dans ces moyennes.

Pendant les marchés baissiers, les actions ont baissé aussi peu que 20 % et jusqu’à 57 % pendant la crise financière de 2008-2009. De même, la période du pic au creux a été aussi courte qu’un peu plus d’un mois (au début de la crise du COVID-19) et aussi longue que 30,5 mois à la suite du crash de la bulle Internet de 2000.

Les marchés baissiers sont comme des flocons de neige. Chacun est unique et suit son cours différemment de tous les autres.

Comment garder son calme et, comme le Baron Rothschild, « acheter quand il y a du sang dans les rues » ? Nous le faisons en investissant avec l’état d’esprit d’un propriétaire plutôt que d’un commerçant à court terme.

Autrement dit, nous accordons une attention particulière aux fondamentaux des entreprises que nous possédons et nous n’aimons pas que les fluctuations de prix nous affectent émotionnellement. Ils disent que la connaissance est le pouvoir, et dans ce cas, c’est absolument vrai. La connaissance des fondamentaux opérationnels des entreprises et des biens immobiliers que nous possédons nous donne la force de volonté et la force mentale nécessaires pour résister à la volatilité et même pour continuer à acheter.

Trois raisons d’acheter des FPI dès maintenant

En particulier, nous pensons que les marchés baissiers sont un moment fabuleux pour accumuler des fiducies de placement immobilier (« FPI ») dans un portefeuille d’actions diversifié.

Cela peut aller à l’encontre de certaines idées fausses courantes sur l’immobilier pendant les périodes de hausse des taux d’intérêt et de faiblesse économique. Voici donc trois raisons pour lesquelles nous pensons que c’est le moment idéal pour acheter des FPI :

1. Les FPI surperforment historiquement pendant les périodes de forte inflation. Les valeurs immobilières et les taux de location augmentent avec les prix généraux.

2. Les FPI surperforment historiquement dans les 3, 6 et 12 mois après les augmentations du taux des fonds fédéraux. La croissance des loyers au cours de ces périodes fait plus que compenser tout vent contraire de la hausse des coûts d’emprunt.

3. Les FPI surperforment historiquement pendant les périodes de fin de cycle et les récessions. La plupart des locataires ne veulent pas renoncer à leurs emplacements immobiliers en ne respectant pas leur bail à moins qu’ils ne soient absolument obligés.

La plupart des biens immobiliers que les entreprises louent sont mission critique, ce qui signifie qu’il est nécessaire d’assurer le fonctionnement de base du modèle d’entreprise. Ainsi, les revenus locatifs des FPI ont tendance à être plus stables pendant les récessions que la moyenne des sociétés non immobilières. De plus, en période d’inflation élevée, les entreprises s’engagent à payer des loyers plus élevés afin de continuer à utiliser leurs précieuses infrastructures immobilières.

Cela dit, voici trois FPI sur lesquelles nous sommes particulièrement optimistes en ce moment.

1. Accepter Realty Corporation (ADC)

ADC est une FPI triple net à capitalisation boursière de 5 milliards de dollars qui possède un portefeuille en croissance rapide de biens immobiliers commerciaux de haute qualité, isolés du commerce électronique et résistants à la récession. Les deux tiers de ses revenus locatifs proviennent de locataires de première qualité, avec Walmart (WMT) comme son plus grand locataire en termes de chiffre d’affaires à plus de 6 %.

Alors que le FPI a considérablement accéléré son rythme d’acquisitions au cours des dernières années, la qualité du portefeuille n’a fait que s’améliorer. Le pourcentage de détaillants Investment Grade a augmenté d’environ 500 points de base par rapport à il y a deux ans, et cette dynamique s’est poursuivie au premier trimestre 2022 avec 74 % des loyers acquis provenant de détaillants IG.

Pourquoi cette concentration incessante sur les détaillants les plus importants et les plus puissants du pays ? Après tout, les taux de capitalisation de ces propriétés ont tendance à être plus bas en raison de la forte demande des investisseurs pour des flux de trésorerie sûrs.

Eh bien, l’équipe de direction d’ADC, fortement alignée sur les actionnaires, est avant-gardiste et pense que les immeubles à locataire unique sont le format idéal pour que les détaillants prospèrent face à la hausse des ventes du commerce électronique.

Bien sûr, ces détaillants doivent être bien capitalisés et avoir des bilans solides afin d’investir dans un avenir omnicanal dans lequel les clients ont de nombreuses façons de commander et de recevoir des marchandises. D’où l’accent mis sur les détaillants IG comme Walmart, Home Depot (HD), Tractor Supply Co. (TSCO) et TJ Maxx (TJX).

Avec une cote de crédit BBB, une dette nette par rapport à l’EBITDA de seulement 5,0x, pratiquement aucune échéance de dette avant 2025 et une récente augmentation de capital à terme de 5 millions d’actions à 68,65 $ chacune, ADC semble bien préparé pour poursuivre sa frénésie d’acquisition malgré la volatilité cette année.

Le dividende à rendement de 4,2 % d’ADC a connu une croissance à un chiffre élevée et continuera probablement de le faire dans les années à venir.

2. Crown Castle International Corp. (CCI)

Axée sur son marché principal aux États-Unis, CCI est le plus grand propriétaire/exploitant d’infrastructures de télécommunications du pays, comprenant à la fois des tours et des nœuds de petites cellules dispersés à travers le pays.

S’il est difficile de discerner dans quelle mesure la révolution 5G profitera aux grands opérateurs comme AT&T (J), Verizon (VZ), et T-Mobile (TMUS) en raison de la quantité massive de capitaux que ces fournisseurs de télécommunications doivent investir dans son déploiement, il est indéniable que le déploiement de la 5G est extrêmement bénéfique pour CCI.

Le portefeuille de CCI de plus de 40 000 tours cellulaires, 80 000 nœuds de petites cellules et 80 000 kilomètres de fibre optique joue un rôle essentiel dans la fourniture de services 5G ainsi que dans la demande croissante des consommateurs pour l’Internet par fibre. Les petites cellules, qui sont essentiellement des mini-relais de communication placés dans des zones urbaines denses pour amplifier le signal, devraient devenir particulièrement précieuses à mesure que les grands opérateurs investissent dans la 5G.

Il y aura sûrement des hauts et des bas dans le niveau de la demande des opérateurs de téléphonie mobile, mais le modèle commercial global de CCI devrait continuer à fournir une croissance résistante à la récession des flux de trésorerie et des dividendes, poursuivant sa séquence impressionnante depuis sa conversion en FPI en 2014.

Le bilan solide de CCI et sa cote de crédit BBB devraient bien servir le FPI dans un contexte de hausse des taux d’intérêt, et ses revenus devraient rester stables, car les consommateurs continueront probablement à payer leurs factures de téléphone cellulaire même en période de récession.

La croissance annuelle moyenne de 9 % du dividende de CCI depuis 2014 devrait se poursuivre dans un avenir prévisible.

3. Medical Properties Trust, Inc. (MPW)

MPW possède un portefeuille de 440 hôpitaux et autres établissements de santé dans 10 pays, tels que l’hôpital général de 384 lits, le St. Francis Medical Center, à Lynwood, en Californie :

Le modèle commercial de base de MPW consiste à effectuer des cessions-bail avec de grands systèmes de santé, dans lesquels le FPI achète des biens immobiliers sur les registres des opérateurs de soins de santé et conclut immédiatement un bail à long terme avec cet opérateur pour continuer à occuper la propriété.

Les baux de MPW sont triple-net, ce qui place les locataires en charge de l’entretien, des assurances et des taxes de la propriété. En plus de cela, la grande majorité des baux contiennent des augmentations de loyer basées sur l’IPC qui fournissent des augmentations de loyer jusqu’à 5% par an, ce que les opérateurs peuvent généralement gérer car les taux de remboursement des assurances ont historiquement augmenté plus rapidement que l’IPC.

Dernièrement, MPW a subi une vente massive de 35 %, en partie par crainte d’une faiblesse des locataires. Après tout, les revenus des hôpitaux ont été touchés ces dernières années par la réduction des chirurgies électives pendant la pandémie.

Récemment, MPW a signalé que la couverture des loyers pour son plus grand locataire, Steward Health, reste supérieure à 3x. Il en va de même pour la plupart de ses autres locataires.

En outre, MPW dispose de plusieurs couches de protection, même en cas de défaillance ou de faillite d’un locataire.

Première, il bénéficie de baux principaux qui couvrent plusieurs propriétés en vertu d’une clause de défaut croisé. Cela empêche les locataires de simplement faire défaut et de remettre les clés à MPW pour une seule propriété. Dans le cas d’un seul défaut, MPW a le droit de reprendre toutes les propriétés couvertes par un bail principal, ce qui incite le locataire à donner la priorité au paiement du loyer.

Deuxième, Les baux de MPW sont conçus spécifiquement pour résister à tout examen minutieux lors d’une procédure de faillite. En d’autres termes, ils sont conçus pour empêcher le locataire de renégocier un loyer inférieur devant le tribunal de la faillite.

Troisième, MPW a établi de solides relations avec tous les systèmes de santé les plus importants et les plus solides du pays. Si un locataire-exploitant avait besoin de quitter une propriété dans le pire des cas, MPW aurait plusieurs prétendants potentiels pour reprendre les opérations de cette propriété.

Le rendement du dividende de 7,8 % de MPW semble désormais extraordinairement attractif d’un point de vue ajusté au risque.

Conclusion

La chose la plus importante à faire dans un marché baissier est de vous empêcher de paniquer et de prendre des décisions irréfléchies avec votre argent. Ne pensez pas que vous devez verrouiller les pertes non réalisées afin d’éviter de nouvelles pertes.

Au lieu de cela, adoptez l’état d’esprit d’un propriétaire. Ignorez l’encre rouge numérique et concentrez-vous sur les opérations des entreprises et des biens immobiliers que vous possédez. N’envisagez de vendre que si vous êtes Bien sur que le modèle d’entreprise est en permanence altérée et susceptible de tomber à zéro. Ce sont des cas rares.

Comme le baron Rothschild, nous vous conseillons d’utiliser votre argent disponible pour profiter de la panique généralisée et “acheter quand il y a du sang dans les rues”.