Aide pour les acheteurs ou profit supplémentaire pour les propriétaires ?

Mais en quoi consiste cette mesure ? La ligne, dotée de 2.500 millions d’euros, vise à toucher environ 50.000 bénéficiaires de moins de 35 ans ou familles avec mineurs à charge qui ont un revenu individuel inférieur à 37.800 euros bruts par an et un patrimoine inférieur à 100.000 euros. Si vous souhaitez acheter un logement, le gouvernement espagnol vous soutient afin que vous puissiez financer 100 % de l’achat. Cependant, le bien doit être une résidence habituelle et aura un plafond en fonction du territoire.

L’aide a été annoncée par le Premier ministre espagnol, Pedro Sánchez, en mai, en pleine pré-campagne électorale, et a soulevé des divergences au sein de son exécutif d’alors – de la part d’Unides Podem – et aujourd’hui encore : la mesure ne convainc pas Sumar. Maintenant qu’il est plus proche, il s’est à nouveau dépoussiéré.

Effets limités et indésirables

Comme c’est le cas pour de nombreuses politiques publiques, cette mesure a des précédents dans le monde : différents gouvernements aux États-Unis, au Danemark, en Finlande et au Royaume-Uni ont mis en œuvre des mesures similaires, communément appelées Aide à l’achat (Help to Buy, en anglais), tel est le nom de la campagne lancée par le gouvernement britannique il y a dix ans.

Dans une note publiée cette semaine, le groupe de réflexion Le Spanish Future Policy Lab a réalisé une analyse comparative des preuves empiriques sur ces mesures, et la conclusion est claire : elles peuvent générer des distorsions sur le marché du logement et des effets indésirables, tels que des augmentations de prix et des réductions de l’accessibilité, sans apporter de grandes conséquences sociales. avantages.

“Le domaine scientifique affirme dans toutes les études que cette initiative n’améliore pas la probabilité d’accession à la propriété, mais qu’elle encourage et modifie la prise de décision d’un ménage, car elle déforme leur perception de savoir s’ils peuvent ou non acheter une maison, alors qu’ils devraient peut-être le faire. ne pas en acheter un. Cela génère une augmentation de l’endettement des ménages”, explique le chercheur de l’Université CY Cergy de Paris (CYU) à l’ARA et compagnon par Future Policy Lab Ivan Auciello-Estévez.

Promoteurs et propriétaires, bénéficiaires possibles

Non seulement cela remet en question les bénéfices pour les supposés bénéficiaires, mais cela montre que les gagnants sont d’autres. C’est la conclusion d’une étude sur Aide à l’achat (HtB) British publié en janvier dans le magazine Science directe: Les principaux bénéficiaires du HtB peuvent être les promoteurs et les propriétaires fonciers, ainsi que les propriétaires de logements existants, et non les acheteurs.

De cette manière, le HtB a non seulement eu des effets limités sur l’accessibilité financière, mais peut également avoir provoqué des effets distributifs régressifs involontaires. Cette mesure, qui comparait l’effet de l’expansion du crédit hypothécaire sur les prix et l’offre dans la zone métropolitaine de Londres et à la frontière entre l’Angleterre et le Pays de Galles, a abouti à une augmentation de 8 % des prix des nouvelles constructions dans les zones les plus tendues, tandis que dans les zones les moins tendues. a aidé à l’approvisionnement.

“Les promoteurs en bénéficient indirectement, car les maisons qui auraient été construites de toute façon reçoivent une subvention et, avec une augmentation des prix, elles ont un meilleur retour sur investissement”, souligne Auciello-Estévez. Ce chercheur explique que ces politiques ne peuvent finir par fausser le marché que si elles sont faites pour l’ensemble de la population et avec un enjeu très fort.

Aucun effet au Danemark et en Californie

Une étude sur l’amélioration de l’accès aux prêts hypothécaires au Danemark, motivée par une réforme de la déduction des intérêts hypothécaires pour les ménages à revenus moyens et élevés, a conclu que l’endettement des ménages augmentait et générait des distorsions dans l’efficacité du marché immobilier et dans les capitaux propres, “puisque seuls des taux élevés “Les ménages à revenus modestes en profitent”, indique la note du Future Policy Lab.

Dans le cas de la Californie, la politique n’a pas eu d’effet significatif sur l’augmentation du taux de propriété ni sur le taux d’inoccupation, un impact qui pourrait s’expliquer par la position de la Californie comme un marché très cher, ce qui limite l’achat et, donc les aides qui la favorisent.

Pour le directeur de la Chambre de la Propriété Urbaine, Òscar Gorgues, il s’agit de politiques qui ont un effet très limité dans les zones où il est plus difficile d’accéder au logement, car accorder plus de prêts hypothécaires n’améliore pas la capacité de dépenser des personnes. “Par contre, à Lleida, on pourrait parler de 20.000 ou 25.000 euros de plus, ici ce serait raisonnable, car l’acheteur a la possibilité d’assumer l’augmentation du crédit”, ajoute-t-il.

Quelles sont les alternatives ?

Le chercheur de La Hidra Cooperativa et de l’Université de Barcelone Jaime Palomera parie sur l’importation de politiques telles que la promotion du logement protégé en soutenant ses promoteurs. “La loi sur le logement ouvre la porte à l’octroi d’aides aux promoteurs de logements protégés et de logements sociaux, dans lesquels notre pays n’atteint même pas 2%”, explique-t-il.

En effet, elle fait en sorte que les aides à l’achat et à la location soient rapidement interprétées par le marché comme des éléments qui permettront au prix d’augmenter. “Il en va de même pour les garanties : aussi bien les banques que les foncières calculent l’augmentation de ces garanties. Le marché métabolise rapidement ces garanties pour calculer le type d’augmentation qu’elles peuvent réaliser”, conclut-il.

La note du Future Policy Lab va dans le même sens : ils proposent de réévaluer les garanties, car elles peuvent générer des distorsions et des effets indésirables sans apporter de grands avantages sociaux, et ils s’engagent à élargir le parc de logements sociaux, à restructurer les conditions d’accès à logements sociaux et introduire une taxe sur la valeur foncière et une surtaxe IBI sur les logements non primaires. Ils envisagent même de revoir des éléments qui ne sont pas inclus dans la loi nationale sur le logement, comme la location saisonnière ou l’application d’un contrôle des loyers.