Alors que certains acheteurs paient des taux hypothécaires de 8 %, d’autres se débattent avec des rabais importants, ce qui crée une augmentation surprenante des ventes de maisons neuves.

Curieusement, cependant, les ventes de logements neufs ont bondi en septembre, tandis que les ventes de logements existants ont pratiquement gelé parce que les propriétaires sont réticents à déménager et à acheter une autre maison à un taux hypothécaire beaucoup plus élevé. Les ventes de logements neufs ont augmenté de 12,3 % pour atteindre un taux annuel de 759 000 en septembre, contre 676 000 le mois précédent, selon le rapport. département du Commerce a déclaré mercredi.

Comme il y a très peu de maisons existantes sur le marché, les acheteurs n’ont presque d’autre choix que d’en acheter du neuf. Les constructeurs, également sous la pression des taux d’intérêt élevés, adoucissent toutefois la situation en proposant des prêts hypothécaires à prix réduit et d’autres incitations. En fait, Devyn Bachman, vice-président senior de la recherche chez John Burns Research and Consulting, considère ces incitations comme le moteur « numéro un » de la hausse des ventes de maisons neuves le mois dernier.

« « Incitatif » n’est qu’un grand mot sophistiqué pour désigner les rabais, et ce que nous constatons à cet égard, c’est que c’est ce qui crée un avantage concurrentiel pour le marché des maisons neuves”, explique-t-elle. Fortune. Le rachat de taux hypothécaires, terme utilisé par l’industrie pour désigner les taux hypothécaires réduits, est l’incitation la plus « souhaitée et la plus efficace » offerte aujourd’hui sur le marché des logements neufs, ajoute-t-elle.

Les vendeurs indépendants ne peuvent généralement pas égaler ces types d’incitations, généralement proposées par les grands constructeurs comme Lennar et Toll Brothers, Erin Sykes, économiste en chef d’une société de courtage immobilier résidentiel. Chercheurs de nids internationauxraconte Fortune.

Les rachats de taux hypothécaires expliqués

Aussi élevés que puissent paraître les taux hypothécaires aujourd’hui, rien n’indique qu’ils baisseront de manière significative dans un avenir proche, c’est-à-dire dans les deux ou trois prochaines années. Capital Economics, par exemple, a publié cette semaine un rapport indiquant qu’il ne fallait pas s’attendre à des taux hypothécaires inférieurs ou égaux à 6 % avant la fin de 2025.

Les taux hypothécaires oscillant autour de 8 % représentent une difficulté pour de nombreux emprunteurs, c’est pourquoi un rachat de taux hypothécaire peut être une option attrayante pour les acheteurs potentiels enthousiastes. Il existe différents types de rachats de taux hypothécaires, explique Bachman, les rachats à terme et les rachats temporaires étant les options les plus populaires parmi les constructeurs.

Un rachat à terme complet est l’option la plus souhaitable pour les acheteurs, car le constructeur rachète le taux hypothécaire pour toute la durée du prêt. En d’autres termes, les constructeurs paient d’avance la différence d’intérêt entre le taux hypothécaire du marché et le taux hypothécaire qu’ils proposent, explique Bachman.

Actuellement, certains constructeurs proposent des rachats aussi faibles que 5 %, principalement sur les marchés « périphériques et émergents », explique Sykes. Cela inclut des endroits comme Loxahatchee, en Floride, et Boynton Beach, en Floride, qui se trouvent tous deux à moins de 30 minutes de Palm Beach.

Au cours de la semaine dernière, les taux hypothécaires ont oscillé autour de 8 %, « alors quand vous parlez d’acheter dans le [5% range] c’est un énorme avantage pour le marché de la nouvelle construction », déclare Bachman. Pour une réduction temporaire du taux, le constructeur rachète toujours le taux, mais ce n’est pas pour toute la durée du prêt. Le constructeur paierait plutôt une somme forfaitaire pour réduire le taux hypothécaire pendant les trois premières années du prêt. Après cela, les acheteurs seraient soumis à des taux hypothécaires plus élevés. De nombreux constructeurs qui proposent ces programmes ont des partenariats avec certaines sociétés de prêts hypothécaires ou ont leur propre branche hypothécaire.

Autres incitatifs aux constructeurs

Les constructeurs proposent également d’autres incitations, notamment la couverture de dizaines de milliers de dollars en frais de clôture, ce qui peut être particulièrement utile pour les acheteurs d’une première maison qui ont du mal à économiser suffisamment.

«Cela est au cœur du problème d’abordabilité que nous observons sur le marché aujourd’hui», explique Bachman. « Comme si je ne pouvais tout simplement pas conclure parce que je n’avais pas l’argent nécessaire pour le faire. »

Les constructeurs ont également commencé à construire davantage de maisons « sur mesure » plutôt que de maisons « à construire ». Ceci est important car le blocage des taux peut être « incroyablement coûteux », explique Bachman. Les taux bloqués signifient que le taux hypothécaire entre le moment de l’offre sur la maison nouvellement construite ne changera pas entre l’offre et la clôture. Cependant, un blocage de taux peut coûter entre 0,25 % et 0,5 % d’un prêt hypothécaire, ce qui représente potentiellement des milliers de dollars de coûts supplémentaires pour les acheteurs sous la forme d’un dépôt en espèces.

Le modèle à construire, dans lequel les acheteurs choisissent leur terrain et toutes les finitions de la maison avant le début de la construction, est traditionnel dans la construction résidentielle. Le problème est que lorsqu’il sera enfin temps de conclure la transaction dans quelques mois, les taux hypothécaires auront peut-être augmenté. Les blocages de taux peuvent empêcher cela.

Cependant, avec la construction sur mesure, les constructeurs commencent la construction sans avoir d’acheteur et une fois terminée (ou presque terminée), ils mettent la maison sur le marché. Cela donne aux acheteurs une meilleure idée de ce que sera leur taux hypothécaire au moment de l’achat.

« Honnêtement, pour rester compétitifs dans le nouveau paysage de la construction d’aujourd’hui, la plupart des constructeurs proposent des rachats de taux hypothécaires associés à d’autres incitations », explique Bachman. “Maintenant, je mets tout cela en garde en disant que si nous arrivons à un point où le marché commence à s’arrêter, il s’agit d’un modèle commercial plus risqué.”

Elle a poursuivi : « Pourquoi ? Parce que les constructeurs construisent des maisons auxquelles il n’y a pas nécessairement de contrat ni de consommateur.

Alors que les rachats de taux hypothécaires et d’autres incitations peuvent être responsables de l’augmentation des ventes de maisons neuves aujourd’hui, Dan Green, PDG de la société de prêts hypothécaires pour les acheteurs d’une première maison Homebuyer.com, a déclaré Fortune qu’il existe d’autres facteurs en jeu, notamment le faible stock de logements existants. Avec si peu de maisons existantes sur le marché, les acheteurs n’ont d’autre choix que de se lancer dans de nouvelles constructions.

« Les incitatifs et les rachats jouent peut-être un rôle, mais la raison la plus probable pour laquelle les ventes de maisons neuves augmentent est que c’est tout ce que les acheteurs peuvent acheter », dit-il. “C’est trop difficile de trouver une revente de maison.”