Alors que les inscriptions à Toronto augmentent et que les acheteurs stagnent, les licornes se démarquent

Une autre vague de nouvelles inscriptions est arrivée sur le marché immobilier de la région de Toronto cette semaine après le long week-end de Thanksgiving.

La tendance la plus marquante des derniers mois a été le retour des vendeurs sur le marché immobilier, explique Robert Hogue, économiste en chef adjoint à la Banque Royale du Canada.

Le marché de la région de Toronto a penché en faveur des acheteurs, note-t-il, puisque septembre a marqué le sixième mois consécutif d’augmentation des nouvelles inscriptions.

Les taux d’intérêt élevés, l’accessibilité médiocre et l’incertitude économique croissante constituent actuellement de sérieux obstacles pour les acheteurs, souligne M. Hogue.

Les données les plus récentes du Toronto Regional Real Estate Board montrent que les ventes en septembre ont chuté de 7,1 pour cent dans la région du Grand Toronto par rapport à septembre 2022.

Les nouvelles inscriptions ont bondi de 44,1 pour cent en septembre par rapport au même mois de l’année dernière.

Le prix moyen a augmenté de 3 % pour atteindre 1 119 428 $ le mois dernier par rapport à septembre 2022.

«C’est un marché difficile. Il y a encore beaucoup d’hésitation des acheteurs », déclare Andre Kutyan, courtier chez Harvey Kalles Real Estate Ltd.

M. Kutyan a récemment fait visiter une maison à un couple ayant un emploi stable qui cherche à vendre sa propriété de 2,5 millions de dollars afin de passer à 3,5 millions de dollars.

Le couple convient que la maison est exactement ce qu’ils recherchent, dans le district scolaire qu’ils préfèrent, mais ils ont décidé d’attendre de voir ce qui se passe avec les prix.

« Ils ne ressentent aucune urgence d’acheter », explique M. Kutyan. « Soit il faut que ce soit vraiment spécial, soit un accord. »

Il a récemment vendu deux propriétés bien au-dessus de la demande auprès de soumissionnaires concurrents, car toutes deux sont des « licornes » difficiles à reproduire.

Près de la rue Yonge et de l’avenue Eglinton, M. Kutyan a répertorié une propriété « réfractaire » qui est restée dans la même famille pendant 50 ans alors que des tours de grande hauteur s’élevaient autour d’elle.

Le défi était que la maison de quatre chambres, située sur un terrain d’angle au 93 Broadway Ave., était éclipsée par un complexe de condos qui entoure la propriété sur deux côtés.

« Elle n’a pas vendu aux promoteurs lorsqu’ils sont venus frapper à sa porte », explique M. Kutyan à propos du propriétaire de longue date.

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M. Kutyan a embauché un urbaniste pour explorer le potentiel du terrain de 32 pieds sur 90 pieds, puis a fixé le prix demandé délibérément bas à 1,495 million de dollars. Il a fixé une date d’offre deux semaines plus tard pour donner aux acheteurs potentiels plus de temps pour évaluer leurs options.

La liste précisait que les seuls rendez-vous autorisés seraient de se promener sur le terrain, car M. Kutyan pensait que la maison serait démolie.

La maison était en mauvais état, dit-il, et le propriétaire n’était pas disposé à laisser entrer les chasseurs de maisons.

Il a été surpris lorsque certains acheteurs potentiels ont voulu voir l’intérieur parce qu’ils envisageaient de rénover et d’habiter la maison. Le propriétaire a accepté une courte fenêtre de rendez-vous.

À la date de l’offre, la propriété a attiré quatre offres et s’est vendue pour 2,65 millions de dollars, soit 1,155 million de dollars au-dessus de la demande.

M. Kutyan affirme que la propriété a suscité un certain intérêt de la part des promoteurs de la région en raison de la possibilité de transférer le terrain à la ville pour y créer un parc, ce qui compterait dans leurs obligations de réaménagement d’autres sites.

D’autres acheteurs potentiels ont envisagé des projets allant de la transformation de la maison existante en quatre unités avec une suite donnant sur une ruelle, à sa démolition et à son remplacement par un immeuble d’appartements de quatre étages. Certains propriétaires d’entreprises ont envisagé de transformer la structure en restaurant ou en bureaux professionnels.

M. Kutyan affirme qu’un soumissionnaire a dépassé les autres en termes de valeur monétaire, mais que l’offre était assortie de conditions.

“Je lui ai conseillé d’accepter l’offre ferme, cela ne vaut pas le risque dans le haut de gamme.”

M. Kutyan dit qu’il est difficile de déterminer si le vendeur a laissé de l’argent sur la table en ne vendant pas plus tôt. Au fil des années, elle avait rejeté certaines offres conditionnelles lorsque des acheteurs potentiels laissaient des lettres dans sa boîte aux lettres.

Ces acheteurs proposent souvent un prix extrêmement généreux pour mettre le pied dans la porte, puis finissent par négocier le prix à la baisse ou s’en vont une fois la période conditionnelle écoulée.

Le vendeur envisage d’emménager dans un condo ou un appartement dans le secteur.

Dans une autre propriété inhabituelle, M. Kutyan a pensé que les acheteurs potentiels seraient prêts à rivaliser pour une maison à East York avec un vaste terrain adossé à un ravin.

La maison individuelle de quatre chambres située dans une impasse au 7 Hale Court appartenait également à la même famille depuis 50 ans. La caractéristique rare était une grande piscine située plus près du bord du ravin que ne le permettait la réglementation en vigueur.

M. Kutyan a fixé le prix demandé en dessous de la valeur marchande à 1,295 million de dollars et une date d’offre une semaine plus tard.

« C’est une propriété difficile à évaluer – il n’existe pas de comparables récents », dit-il. “Je l’ai volontairement fixé à un prix nettement inférieur.”

Un « intimidateur » a fait une offre avant la date de l’offre, mais le vendeur a refusé.

Le même acheteur est revenu le soir de l’offre avec une offre ferme et améliorée de 1,86 million de dollars et a battu trois autres concurrents.

M. Kutyan estime que fixer une date d’offre peut encore être une stratégie efficace sur le marché actuel, lorsque les propriétés sont uniques.

“D’autres personnes dans le quartier sont restées assises – leurs prix sont trop élevés et la maison devient obsolète”, explique M. Kutyan.

Davelle Morrison, courtier chez Bosley Real Estate, affirme que certaines maisons sont situées un peu plus longtemps dans l’est de Toronto, où elle exerce une grande partie de ses affaires.

«C’est ce qu’on appelle la ‘paralysie de l’analyse’», dit-elle à propos des acheteurs nerveux.

Les vendeurs dont les prix demandés tournent autour du million de dollars fixent les dates d’offre, mais dans de nombreux cas, la maison est toujours sur le marché le lendemain, dit-elle.

Ce segment de prix attire souvent une cohorte d’acheteurs qui tentent de passer d’une unité en copropriété à une maison, souligne-t-elle. S’ils tentent de vendre le condo en premier, ils risquent d’être en concurrence avec de nombreuses autres inscriptions.

« Le marché des copropriétés est vraiment inondé en ce moment », dit-elle.

Mme Morrison affirme que la dynamique actuelle peut également jouer en faveur des premiers acheteurs : un couple a économisé une mise de fonds et a trouvé du financement pour acheter un logement en copropriété d’environ 1 million de dollars.

Mme Morrison a suggéré d’envisager une maison jumelée dans l’est pour le même montant. Le couple a acheté une propriété près des avenues Coxwell et Sammon.

“Ils ont eu une très jolie maison pour laquelle ils n’ont pas eu à rivaliser.”

Le marché des copropriétés connaît un afflux d’offres alors que les investisseurs vendent leurs logements locatifs face à la hausse des coûts de possession.

« Je pense que les taux d’intérêt ont vraiment fait tomber les gens. »

En conséquence, elle voit les prix baisser.

« Le nouveau terme est « amélioration des prix » », dit-elle.

Selon M. Kutyan, les cadres qui pourraient être incités à acheter cet automne sont ceux qui recherchent des titres d’une valeur de 3 millions de dollars et plus.

Le mois dernier, le conseil municipal de Toronto a approuvé une augmentation des taux des droits de cession immobilière municipaux pour les propriétés de luxe. Les tarifs augmenteront sur une échelle mobile pouvant atteindre 7,5 pour cent pour les propriétés de plus de 20 millions de dollars.

M. Kutyan dit avoir constaté une légère augmentation des fréquentations de certaines de ses annonces de transport depuis que les nouveaux tarifs ont été approuvés.

Mme Morrison pense que de nombreuses personnes ignorent le changement de politique et elle alerte donc les acheteurs et les vendeurs.

« Je ne pense pas que beaucoup de gens adhèrent à cette « taxe sur les résidences ». Je dis aux gens d’avoir peur, cela pourrait démarrer le 1er janvier.»