Augmentation des loyers : quelles règles s’appliquent – ​​ce qui est légal et ce qui ne l’est pas

Louer
Quelles règles s’appliquent aux augmentations de loyer ?

La tentative a complètement échoué : un propriétaire de Halle an der Saale voulait profiter du remplacement des détecteurs de fumée pour faire un bruit puissant. imposer des augmentations de loyer. Les locataires se sont défendus et ont finalement obtenu justice devant la Cour fédérale de justice en mai 2023 : selon la plus haute décision du tribunal, le simple remplacement des détecteurs de fumée ne justifie pas une augmentation du loyer. Parce qu’un nouveau détecteur de fumée n’est généralement pas une mesure de modernisation, comme l’a soutenu le propriétaire. Seules les améliorations techniques ou autres améliorations démontrables d’un bien immobilier permettent des loyers plus élevés – par exemple si le propriétaire améliore l’efficacité énergétique. Les juges du BGH n’ont pas constaté une telle situation dans le cas concret.

L’exemple montre que les locataires ne sont pas obligés d’accepter chaque augmentation – et ne devraient pas non plus le faire. “Les dispositions légales en matière d’augmentation des loyers sont fondamentalement clairement réglementées”, explique l’avocat Florian Timmer sur le portail en ligne Rechtsanwalt.de : “Les propriétaires n’ont pas les mains libres pour augmenter le loyer de manière arbitraire et à un montant exorbitant.” Au contraire, toute augmentation de loyer doit être justifiée de manière plausible par le propriétaire, sinon “une augmentation du loyer n’est pas légale”, déclare l’avocat. Il existe des réglementations strictes qui doivent être respectées dans tout cela, car la loi protège les locataires d’une manière particulière. Outre la justification spécifique, le propriétaire doit également quantifier spécifiquement l’augmentation de loyer prévue ; il doit indiquer l’ancien et le nouveau loyer. Et le locataire les paie au plus tôt trois mois après avoir reçu la lettre d’augmentation de loyer.

Augmentations de loyer autorisées et plafonds

Ce qui suit s’applique également : La première augmentation de loyer ne peut intervenir que douze mois après l’emménagement. Ensuite, un délai d’attente supplémentaire de 15 mois s’applique avant qu’une nouvelle augmentation de loyer ne soit possible. Les propriétaires doivent également respecter ce que l’on appelle le plafond lorsque le loyer augmente. Celui-ci précise : Le loyer peut augmenter au maximum de 20 pour cent dans un délai de trois ans. Le loyer net est déterminant pour cela. Dans des marchés immobiliers particulièrement tendus, où le plafonnement des loyers est en vigueur, seule une augmentation de 15 pour cent est autorisée en trois ans.

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Voilà pour la théorie. Dans la pratique, cependant, il semble que les propriétaires disposent de plusieurs options pour contourner la réglementation. Par exemple, un propriétaire peut augmenter le loyer afin de l’ajuster au loyer comparatif local en fonction de l’indice des loyers. Certaines mesures de modernisation peuvent également être répercutées sur les locataires si – comme indiqué – elles entraînent une amélioration démontrable de la valeur de l’appartement ou de la maison. Une majoration allant jusqu’à huit pour cent des frais d’investissement est alors possible, bien entendu calculée en fonction de la part de l’appartement dans la maison. Toutefois, les frais supplémentaires nécessaires ne peuvent pas dépasser trois euros par mètre carré. Important à savoir : Dans les deux cas, les propriétaires ne sont pas tenus de respecter le délai de carence de 15 mois, mais peuvent augmenter le loyer plus tôt.

Location neuve attractive

Une autre option que les propriétaires aiment utiliser pour mettre en œuvre des augmentations de loyer de manière rapide et flexible sont les accords explicites dans le contrat de location, c’est-à-dire un loyer progressif ou dit indexé. Cela signifie que le loyer augmente ensuite à intervalles fixes ou s’adapte au taux d’inflation général.

Lorsqu’il s’agit de nouvelles locations, les propriétaires peuvent également augmenter les prix. Un supplément allant jusqu’à 10 pour cent par rapport au loyer comparatif habituel est autorisé ici, à condition qu’il existe un indice des loyers. Dans le cas contraire, le loyer pourrait même être jusqu’à 20 pour cent supérieur au niveau général. Si le marché du logement est très tendu, comme à Berlin par exemple, une prime de 10 à 15 pour cent par rapport à la moyenne actuelle est encore possible pour les nouvelles locations.

Cependant, des propriétaires ingénieux ont trouvé le moyen de contourner ce frein en proposant des espaces de vie meublés temporairement. Ces propriétés sont exonérées du plafond de loyer. Il en va de même pour les espaces de vie meublés dans les nouveaux bâtiments.

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Des augmentations de loyer injustifiées

Il y a toujours des cas où les augmentations de loyer ne sont pas légales, mais les propriétaires tentent quand même de les faire respecter. Par exemple, lors d’un changement de propriétaire. Contrairement à un changement de locataire, cela ne justifie pas à lui seul une augmentation de loyer. Il en va de même pour les fausses mesures de modernisation telles que le remplacement d’une sonnette ou d’une enseigne – ou une nouvelle couche de peinture. Une augmentation de loyer rétroactive n’est pas non plus autorisée, car le locataire doit toujours l’accepter au préalable. Tant qu’il n’y a pas de consentement, une augmentation de loyer ne peut pas prendre effet.

Quiconque a des doutes sur la légalité d’une augmentation de loyer devrait prendre le temps de la vérifier, si nécessaire avec l’aide d’un avocat. Un locataire dispose d’un délai total de deux mois pour s’opposer à une augmentation de loyer annoncée. Il doit justifier son objection de manière suffisante et, idéalement, par écrit. En cas de succès, il économise de l’argent – si l’augmentation est légale, vous acquérez au moins de l’expérience.

Cet article est apparu en premier dans le magazine économique « Capital »qui, comme Stern, fait partie de RTL Deutschland.