Augmenter les droits de mutation immobilière pour « Bring Chicago Home » est une mauvaise idée

Fais attention à ce que tu souhaites.

Nous partageons tous le désir d’un meilleur soutien à la population sans logement de Chicago. Cependant, l’initiative Bring Chicago Home, financée par des augmentations substantielles des droits de mutation immobilière comme actuellement proposé, aura des conséquences involontaires qui nuiront aux propriétaires, aux locataires et aux entreprises de Chicago tout en affaiblissant notre économie déjà en difficulté.

À première vue, l’objectif bien intentionné de cette proposition, qui consiste à augmenter les droits de mutation sur les propriétés de plus d’un million de dollars, semble être une solution attrayante pour lutter contre l’itinérance. Pour ajouter à son attrait, il est même présenté comme une réduction d’impôt pour certains propriétaires. Cependant, l’initiative manque d’un plan clair.

La ville n’a pas été en mesure ou n’a pas voulu expliquer pourquoi seule une fraction des fonds fédéraux, étatiques et municipaux actuellement alloués à la population sans logement a été utilisée. Les contribuables méritent de la transparence concernant l’allocation et l’efficacité des fonds, en particulier sur la manière dont les 100 millions de dollars de nouveaux fonds liés aux droits de mutation immobilière seront utilisés. Le conseil municipal devrait exiger ces réponses avant de voter l’inscription des droits de mutation immobilière sur le bulletin de vote.

Sous une apparence alléchante, cette proposition impose des fardeaux cachés aux propriétaires, aux locataires et aux entreprises. Notre coalition de groupes immobiliers, d’entreprises et d’entrepreneurs est unifiée dans notre préoccupation quant à l’impact de l’initiative proposée. Même si nous souhaitons tous soutenir les personnes sans logement de Chicago, nous devons travailler ensemble pour atteindre cet objectif tout en renforçant l’économie de Chicago, en créant davantage d’emplois et en élargissant notre assiette fiscale pour protéger les contribuables.

Une pression fiscale accrue au fil du temps

L’une de nos principales préoccupations est l’impact sur les propriétaires et les locataires. Bien que certains puissent bénéficier de droits de mutation réduits lors de la vente de leur maison, ils seront confrontés à des augmentations d’impôt foncier plus élevées chaque année à mesure que la valeur diminue au centre-ville. Pour une ville qui se remet encore des défis économiques posés par la pandémie de COVID-19, ces charges financières supplémentaires ne pourraient pas tomber à un pire moment.

Les bâtiments commerciaux, vitaux pour l’économie de Chicago, sont en grave détresse. L’ère post-pandémique a vu moins de la moitié des travailleurs retourner à leur bureau, ce qui a entraîné le taux de postes vacants le plus élevé depuis 75 ans.

Avec suffisamment d’espaces de bureaux inoccupés au centre-ville pour occuper 16 Willis Towers, les experts prévoient que les immeubles de bureaux du centre-ville pourraient perdre jusqu’à 50 % de leur valeur. Les immeubles de bureaux du centre-ville ont payé plus d’un milliard de dollars en impôts fonciers en 2022 ; plus de 500 millions de dollars de charges fiscales foncières pourraient être transférés aux propriétaires, ce qui pourrait augmenter les impôts fonciers résidentiels de 10 % à 20 %. Pour une maison de 250 000 $, cela signifierait une augmentation substantielle de 450 $ à 900 $ de la facture de taxe foncière.

Les locataires en ressentiront également l’impact. Étant donné que les transactions sur les immeubles locatifs entraînent des millions de dollars en droits de mutation plus élevés, les loyers devront être augmentés pour compenser l’augmentation du prix d’achat. Cela affectera de manière disproportionnée les logements abordables, y compris les immeubles de trois étages sans ascenseur et les immeubles d’habitation plus grands qui remplissent les quartiers de notre ville. Ces unités accueillent souvent des jeunes débutants et nos seniors.

Les petits immeubles commerciaux de quartier et les propriétaires d’entreprises ne seront pas non plus épargnés. Les investisseurs dans des immeubles plus petits qui investissent peut-être pour constituer un patrimoine familial ou épargner pour les frais de scolarité de leurs enfants seront confrontés à d’énormes augmentations des droits de mutation immobilière. Associée à des taux d’intérêt élevés, cette situation rendra le financement d’achats immobiliers presque impossible.

Le plus préoccupant est peut-être la menace de désinvestissement qui nuira à Chicago dans son ensemble. Les investissements à Chicago proviennent du monde entier et les investisseurs disposent d’innombrables choix quant aux endroits où investir. À mesure que Chicago augmente les coûts d’investissement, elle décourage les investisseurs, petits et grands, d’explorer les opportunités dans notre ville. Cela pourrait entraîner une baisse de la valeur des propriétés, attirant des spéculateurs qui pourraient négliger leurs bâtiments et leurs communautés, ne parvenant finalement pas à créer des emplois.

Les contribuables de Chicago méritent une meilleure stratégie qui encourage l’investissement, crée des emplois et élargit notre assiette fiscale. Cela ne peut se produire qu’en impliquant toutes les parties prenantes de la communauté de l’immobilier, des entreprises et des entrepreneurs. Les personnes sans logement méritent un plan global qui ne s’accompagne que de transparence, quelque chose qui repose entre les mains du conseil municipal de Chicago et du maire.

Farzin Parang est directeur exécutif de la Building Owners and Managers Association de Chicago. Jack Lavin est président-directeur général de la Chambre de commerce de Chicagoland. Tom Cuculich est directeur exécutif de Chicagoland Associated General Contractors.

Autres membres de la coalition : Association des courtiers immobiliers industriels ; Association des sous-traitants et affiliés ; Association de l’industrie du bâtiment du Grand Chicago ; Association des appartements de Chicagoland ; Association des propriétaires de centres commerciaux de Chicagoland (CASCO) ; Conseil international des centres commerciaux ; NAIOP Chicago, une association de développement immobilier commercial ; Alliance des propriétaires d’immeubles de quartier ; et les femmes propriétaires et cadres du secteur du bâtiment.

Le Sun-Times accueille favorablement les lettres au rédacteur en chef et les articles d’opinion. Voir nos directives.

Les points de vue et opinions exprimés par les contributeurs sont les leurs et ne reflètent pas nécessairement ceux du Chicago Sun-Times ou de l’une de ses filiales.