Aux gâteaux pour la garantie des loyers | Entreprise

La restitution d’une caution locative est l’éternelle bataille dans laquelle locataires et propriétaires mesurent leurs forces. C’est l’un des principaux conflits qui s’affrontent. Il y a quelques semaines, une vidéo d’un internaute, Alejandro Cencerrado, est devenue virale sur Twitter, montrant l’état dans lequel il laissait son appartement en location à Madrid. “C’est ainsi que nous avons quitté l’appartement dont nous sommes partis le mois dernier, génial. La propriétaire nous a facturé 150 euros de caution pour nettoyer. Nous l’avons dénoncé.” Immédiatement, il a commencé à recevoir des réponses de personnes qui avaient vécu la même expérience. La vidéo a eu 960 800 vues.

Alejandro, qui a 36 ans et vivait dans cette maison avec sa femme et son fils de deux ans, dit que sa logeuse a gardé un total de 400 euros “pour réparer quelque chose dans la cuisine et quelque chose sur la porte, qui rentre à l’intérieur. l’ambiguïté qui est l’usage normal de la maison ». Il attend son procès. « Les locataires sont totalement sans défense à cet égard. Si vous ne savez pas comment vous déplacer, il n’y a pas de mécanisme simple pour réclamer votre argent », raconte-t-il.

Que le propriétaire retienne le montant total ou une partie de la caution après la remise des clés est assez courant. “Il est courant qu’ils trouvent des excuses et se cachent derrière n’importe quoi pour ne pas rendre l’argent”, explique Macarena Redondo, avocate de Legálitas. Dans ce bureau, 7 demandes sur 100 concernant des contrats de location concernent des obligations. Un autre utilisateur du réseau social a souligné : «Notre dernier propriétaire n’a pas rendu notre caution et après avoir été derrière lui pendant quatre mois, il dit qu’il ne la rend pas parce qu’il a dû réparer le sol, ce qui n’est pas vrai. Les nouveaux locataires sont venus habiter ravis 10 jours après leur départ ». De l’organisation de consommateurs OCU, ils ont un impact sur ce point : « C’est un moment où le manque de confiance entre les parties est à son apogée ; quatre locataires sur cinq expriment leur crainte que le bailleur ne restitue la caution à la fin du contrat, une crainte qui n’est pas fondée dans tous les cas ».

Si la majorité des locataires indignés ont répondu à la vidéo d’Alejandro, il y a aussi de nombreux propriétaires dont la caution est parfois insuffisante. « Nous avons rencontré des situations très extrêmes où la maison était livrée en très mauvais état, avec des bouchons et des plinthes arrachés et des portes qui pendaient. Dans ce cas, le propriétaire a le pouvoir de faire les remises appropriées », affirment-ils au bureau de KLJ Abogados. De plus, il y a des locataires qui ne paient pas le dernier mois, ce qui n’est pas légal.

Partie par partie. La caution équivaut à un mois de loyer et le bailleur peut demander une caution complémentaire qui ne pourra en aucun cas excéder deux mois de loyer. Ce sont deux chiffres différents et doivent être inclus dans le contrat indépendamment. Le propriétaire doit déposer la caution auprès de l’organisme compétent de sa communauté autonome et, s’il ne le fait pas, il risque d’être sanctionné. De l’avis des avocats consultés, ils sont de plus en plus nombreux à respecter la norme. “Maintenant, cette caution est exigée pour que le locataire puisse bénéficier de certaines aides ou déductions fiscales, et il n’y a plus de contrôle”, précise-t-on à l’OCU.

mandat d’un mois

Un mois à compter de la remise des clés. C’est le délai dont dispose le propriétaire pour restituer la caution. “Le contrat est terminé, un mois s’est écoulé et ils n’ont toujours pas rendu ma caution. Puis-je porter plainte au tribunal ?” demande un autre internaute après la vidéo d’Alejandro. La réponse est oui, bien qu’il soit d’abord conseillé d’envoyer un burofax au propriétaire demandant le retour de la caution et de la garantie supplémentaire. Et, dans le cas où ils ne répondent pas ou ne sont pas satisfaits, ils devront saisir la justice.

Selon les calculs qui sont traités au bureau de KLJ, “70% des affaires qui nous parviennent se retrouvent devant les tribunaux”. Il en est ainsi parce que la loi n’établit pas quelles réparations peuvent être déduites de la caution, c’est donc une question d’interprétation des clauses qui sont fixées dans le contrat et de la jurisprudence existante, ajoutent-ils. Bien que cela dépendra toujours du montant réclamé et de l’importance des dommages. “Quand il s’agit de petits montants, ils se terminent par un accord”, explique Fátima Galisteo, l’avocate en charge du cabinet Galisteo Abogados.

Réclamer judiciairement est facile s’il s’agit de montants inférieurs à 2 000 euros. “Vous pouvez aller à un procès verbal et l’intervention d’un avocat ou d’un avocat n’est pas nécessaire, bien que cela puisse être complexe si vous n’avez pas l’assistance de professionnels”, explique Redondo. Le demandeur peut trouver devant les tribunaux un formulaire standard de demande de procès verbal. “Pour lancer la procédure, vous devez soumettre la réclamation, accompagnée de la documentation originale disponible et qui appuie la réclamation, y compris des preuves telles que des photographies, des expertises…”, explique l’avocat. Les vidéos, comme celle d’Alejandro, en sont une preuve supplémentaire.

Passé ce premier mois à compter de la remise des clés, le montant de la caution commence à produire des intérêts. Le locataire peut les réclamer tant dans le burofax adressé au bailleur que dans le procès.

Il est important de savoir quand vous pouvez vous battre pour cet argent et quand vous ne le pouvez pas. L’OCU lance un conseil : “Il est très important que les deux parties connaissent leurs droits et obligations, afin de pouvoir les défendre fermement et, si possible, sans avoir à intenter une action en justice.” Les propriétaires peuvent légalement retenir la caution, ou une partie de celle-ci, en cas de non-paiement des loyers ou des fournitures (électricité, eau, gaz…), ainsi que des dégradations et vices imputables au locataire. Aussi quand il quitte la maison avant le terme convenu. Cependant, certains propriétaires ont tendance à se cacher derrière la nécessité de peindre, de faire un nettoyage en profondeur, de boucher des trous et de réparer ou de remplacer des appareils. Les tribunaux ont statué que l’aménagement de la maison correspond au propriétaire. De plus, “la seule raison pour laquelle la caution peut être retenue est une mauvaise utilisation, par exemple une charge excessive dans la machine à laver”, explique Redondo. Mais attention, car il doit être possible de prouver “l’existence du dommage ou du dysfonctionnement (le plus approprié est un avis d’expert) et sa réparation avec des factures”, précise-t-on dans KLJ.

Les obligations des deux parties sont définies, en termes très généraux, dans la loi sur la location urbaine. Le propriétaire est tenu d’effectuer les réparations nécessaires pour maintenir le logement dans des conditions habitables, sauf lorsque la détérioration est imputable au locataire. Par contre, le locataire a l’obligation d’effectuer les petites réparations pour l’usage courant de la maison. Par exemple, une ampoule qui ne marche pas, un robinet qui casse… “C’est une question d’interprétation, donc on va continuer à avoir beaucoup de condamnations à ce sujet”, dit-on au cabinet d’avocats KLJ.

De plus en plus de propriétaires et de locataires se soutiennent mutuellement et prennent des photos et des vidéos de l’état de la maison. “Il convient de faire l’inventaire de chacun des meubles et effets et leur valorisation”, conseille Galisteo. De plus, pour le locataire, « lorsque le contrat prend fin et qu’il remet les clés, il peut tenter de faire signer au bailleur une clause où il reconnaît avoir reçu la maison en parfait état. Cela lui fermerait la porte de réclamer après quelques jours des dommages et intérêts qui n’existent pas », explique l’avocat de Legálitas. « Si le propriétaire dit au locataire de laisser les clés au portier ou dans la boîte aux lettres, il viendra les chercher plus tard. Cela peut poser des problèmes, il est donc conseillé de visiter l’appartement ensemble le dernier jour de la location. Si une agence était impliquée dans la location, elle pourrait être présente à la remise des clés comme témoin que tout va bien », conseillent-ils à l’OCU.

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