La province de Barcelone est à l’origine du déséquilibre en Espagne entre les nouvelles maisons créées et les logements achevés depuis 2014. L’explosion démographique connue ces dernières années, entraînée par l’immigration, et le ralentissement du rythme de construction dû à la bulle immobilière ont provoqué un impact significatif. déficit de logements dans les principales zones urbaines, notamment sur le marché locatif et la protection officielle (VPO).
La situation a atteint des niveaux maximaux à Barcelone et dans sa province, souligne l’étude Écarts démographiques, de logement et de richesse préparé par la Fondation Afi Emilio Ontiveros. Entre 2014 et 2023, cette zone accumule le plus grand écart d’Espagne entre le nombre de logements créés et de logements achevés. « L’excédent de logements par rapport aux logements était de 61 000, devant Valence –43 000– et Malaga –36 000–, commentent les auteurs du rapport (Marina Asensio, Ángel Berges, Marina García, Marina Luque et Enrique Martín). Dans la Communauté de Madrid, le déséquilibre est légèrement supérieur à 20.000 logements par rapport aux logements finis.
La Communauté valencienne et Malaga se distinguent également par leur déséquilibre sur le marché du logement
L’accès réduit au crédit, la pénurie de nouvelles constructions et le fait que les nouveaux arrivants ont besoin d’un logement dès la première minute ont mis sous pression le marché du logement. Les dernières données du Collège des Conservateurs indiquent que les prix des logements ont atteint des sommets historiques en Espagne jusqu’en septembre, avec 2 042 euros le m².
L’analyse d’Afi indique en ce sens que la hausse des prix a été plus intense dans la location que dans l’achat, motivée en grande partie par la difficulté d’accéder à la propriété, « soit en raison de l’absence d’épargne préalable pour le paiement initial nécessaire, soit en raison de la difficulté d’accéder au financement bancaire, ou en raison d’une combinaison des deux.
En raison de cette plus forte croissance du coût du loyer, une situation sans précédent a été atteinte, poursuit l’étude : payer un loyer demande plus d’efforts qu’un prêt hypothécaire dans de nombreux domaines. “L’augmentation relative des prix de location par rapport aux prix d’achat pourrait refléter soit l’existence d’un marché rigide, avec une demande croissante, soit une perception des risques associés à l’investissement”, ajoutent-ils. A titre d’exemple, ils soulignent que le prix moyen d’un crédit immobilier pour une maison de 90 mètres carrés, avec un acompte de 20 % du prix, avoisine le millier d’euros. En revanche, le loyer est de 1 100 euros par mois. Les jeunes entre 16 et 29 ans et les personnes de nationalité extracommunautaire sont ceux qui choisissent la location en plus grande proportion.
Payer un loyer demande plus d’efforts qu’un prêt hypothécaire dans de nombreux domaines
Le gouvernement central a tenté de mettre un terme à la hausse des loyers avec le plafonnement des loyers de la loi sur le logement, dont l’application est dirigée par la Catalogne (la quasi-totalité de la population est soumise à la réglementation). Son impact attend encore une analyse approfondie.
Concernant le déficit de logements par rapport aux ménages, même si la province de Barcelone est leader en chiffres absolus, en termes relatifs, il y a des provinces où le déséquilibre est plus important. À Barcelone, les logements neufs représentaient 53 % des logements créés, un chiffre similaire à celui de Malaga (50 %), mais supérieur à celui de Valence (35 %). Dans d’autres provinces, le déséquilibre en termes relatifs est plus important. À Almería, les logements neufs ne représentaient que 17 % des logements neufs, 22 % à Castellón et 24 % à Tarragone. “Ce déficit a généralement été comblé en consacrant des logements auparavant secondaires, généralement de vacances, ou restés vides à des logements principaux”, affirment les auteurs. Dans les endroits où la pression démographique est moindre, la situation change. À Lleida, par exemple, la construction de logements, bien que modérée, a compensé la légère croissance du nombre de logements.
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