“Beaucoup d’entre nous sont très anxieux”: pourquoi les propriétaires locatifs britanniques vendent | Acheter pour louer

Philip Harris, un designer de 42 ans qui possède des propriétés dans le sud et l’est de Londres, est devenu propriétaire par accident après avoir rencontré sa femme. Elle possédait déjà un appartement, mais le louait, et le couple acheta un bien sur plan, alors qu’il n’en était encore qu’au stade de la conception. À la naissance de leurs enfants, ils avaient besoin de plus d’espace et ont acheté une troisième propriété, louant la seconde. À l’époque, ils voyaient leur petit portefeuille comme un placement de retraite, mais maintenant, inquiets de l’augmentation des coûts, ils veulent réduire le risque en vendant l’une des maisons.

C’est une image qui se joue à travers le pays. Les propriétaires ont vendu 35 000 propriétés de plus qu’ils n’en ont achetées en 2022, selon l’analyse de Hamptons des données de Countrywide, alors que la hausse des coûts hypothécaires et les modifications fiscales incitent à laisser une proposition de plus en plus peu attrayante.

Huit ans après que le chancelier de l’époque, George Osborne, a réprimé ce que beaucoup considéraient comme les privilèges fiscaux excessifs dont bénéficient les investisseurs locatifs, certains propriétaires affirment que le gouvernement s’est lancé dans une nouvelle mission de “détruire” Le secteur.

Et ceux de l’industrie qui revendiquent des propriétaires ont été soumis à une longue «guerre d’usure» ont trouvé une sorte d’allié au sein d’un comité influent de députés, qui demande que des changements soient apportés pour faire acheter pour louer « plus attractifs financièrement » pour les petits propriétaires.

Le premier coup est venu en 2015, lorsque Osborne a introduit des réductions d’allégements fiscaux sur les prêts immobiliers locatifs. Une surtaxe de droit de timbre de trois points de pourcentage sur l’achat de propriétés supplémentaires a suivi.

Le fardeau réglementaire a augmenté et cette année, Michael Gove, le secrétaire d’État au nivellement, au logement et aux communautés, prévoit de renforcer les droits des locataires avec une réglementation plus stricte, notamment en supprimant les expulsions « sans faute » de l’article 21.

Hadi Khalisadar est un propriétaire pas si petit, avec 150 propriétés et sa propre agence de location. Il a dit que 20% des propriétaires avec lesquels il travaillait voulaient vendre. “Beaucoup de propriétaires sont très anxieux, au point que certains disent qu’ils ne peuvent pas payer leurs propriétés.” Khalisadar veut également se débarrasser de trois de ses maisons. Il dit que les locations sont désormais “sur-réglementées” et que la hausse des taux d’intérêt n’a pas aidé.

Depuis l’année dernière, la Banque d’Angleterre a augmenté son taux de base 10 fois, ce qui a fait grimper les coûts hypothécaires. Les données de Moneyfacts montrent que le coût moyen d’un nouveau prêt hypothécaire à taux fixe de deux ans s’élevait à 5,95 % au début de ce mois. C’est en forte hausse par rapport à la moyenne de 2,9% début décembre 2021, bien qu’il ait légèrement baissé par rapport au pic de 6,75% atteint début novembre de l’année dernière après la crise des marchés obligataires déclenchée par le mini Kwasi Kwarteng-Liz Truss -budget.

En décembre, la Banque prévoyait que d’ici la fin de cette année, les remboursements hypothécaires mensuels pour les propriétaires locatifs augmenteraient généralement d’environ 175 £. Il a averti qu’un cinquième des propriétaires avec une hypothèque seraient confrontés à des augmentations de plus de 300 £.

Tout le monde ne s’en soucie pas. Les critiques disent que les propriétaires ont profité d’années de forte croissance des prix de l’immobilier tout en retirant autant de loyer que possible aux jeunes adultes exclus du marché du logement. Mais de nombreux petits investisseurs locatifs affirment qu’ils regardent maintenant dans l’abîme financier. La flambée des taux hypothécaires a laissé certains faire face à des pertes, tandis que les avertissements dans certains quartiers d’un effondrement des prix de l’immobilier ont fourni une raison supplémentaire d’envisager de renflouer.

Dans un rapport la semaine dernière, les députés du comité restreint de mise à niveau, du logement et des communautés ont fait valoir dans un rapport que le gouvernement devait envisager d’acheter pour louer plus attrayant financièrement les propriétaires avec des portefeuilles plus petits.

Le groupe de députés de tous les partis, présidé par Clive Betts du Labour, a conclu que le «défi le plus sérieux» était «le coût élevé de la location». Leur rapport indique : « Nous partageons certaines des préoccupations exprimées au sujet de la réduction de la taille du secteur locatif privé, et nous recommandons que le gouvernement examine l’impact des récentes modifications fiscales sur le marché de l’achat-location en vue d’apporter des changements qui le rendre plus attrayant financièrement pour les petits propriétaires.

Ben Beadle, directeur général de la National Residential Landlords Association, a déclaré que les propositions du gouvernement “effrayaient le bejesus” de ses membres. S’ils étaient mis en œuvre, ils obligeraient encore plus de propriétaires à démissionner, réduiraient encore la taille du secteur locatif privé et entraîneraient des loyers plus élevés pour les locataires.

Amy Cowan de Capital Letters, une organisation à but non lucratif qui aide les personnes bénéficiant d’allocations à trouver un logement, a déclaré que le manque d’offre signifiait que les familles avaient du mal à obtenir des propriétés, avec des loyers en hausse: “Nous avons maintenant 10 familles qui se battent pour une propriété … Les loyers sont vraiment haut.”

Dorian Hardacre, 48 ans, qui est sur le marché de la location depuis 23 ans et possède des dizaines de propriétés étudiantes, principalement à Bristol, a affirmé que les propositions du gouvernement montraient un “lamentable manque de compréhension” et auraient un “impact dévastateur sur la disponibilité et le coût des logements privés”.

D’autres estiment que les petits propriétaires supporteraient le poids des changements. Le rapport des députés a déclaré: «On nous a dit que les petits propriétaires seraient beaucoup plus susceptibles de quitter le secteur que les plus grands car ils seraient moins en mesure de supporter l’augmentation du coût et du risque de location, et cette politique depuis 2015 avait été conçue spécifiquement pour faire cela, car le gouvernement voulait voir le secteur consolidé entre les mains de propriétaires moins nombreux mais plus grands, ou au moins refroidir le marché de l’achat pour louer.

Mais certains sont plus optimistes. Les données de Moneyfacts montrent que le nombre de produits hypothécaires d’achat-location proposés est passé de 988 en octobre 2022 à 2 246 ce mois-ci.

Les chiffres de l’agent immobilier Hamptons montrent une légère augmentation des logements locatifs mis sur le marché, mais l’offre reste faible par rapport aux chiffres historiques. Cette année, il y avait 19 % de logements disponibles à la location en Grande-Bretagne par rapport à janvier 2022, bien que ce chiffre soit en baisse de 57 % par rapport à 2019.

Aneisha Beveridge, responsable de la recherche chez Hamptons, a déclaré: “Certains propriétaires ont vendu, mais la majorité essaie d’avoir une vision à plus long terme.”

« La plupart des propriétaires ayant des hypothèques les lisent et savent que les taux vont baisser. Ils seront loin d’être aussi bas qu’avant, mais un peu en baisse. Nous verrons plus de propriétaires vendre qu’acheter cette année, et peut-être l’année prochaine aussi, donc il y a certainement des risques, mais je ne dirais pas que c’est le fin de l’achat-location.

Elle dit qu’il y a des risques pour les locataires. Des taux hypothécaires plus élevés retarderont l’achat d’une première maison, obligeant les gens à louer plus longtemps, ce qui stimulera davantage la demande dans un marché déjà surchauffé. Hamptons pense que les loyers continueront d’augmenter cette année en conséquence.

« C’est une mécanique difficile à comprendre », dit Beveridge. “Si les propriétaires devaient vendre, alors je pense qu’environ un tiers des ventes seront achetées par d’autres propriétaires, et certaines seront achetées par des primo-accédants.”

Pour ceux du secteur, en particulier les petits propriétaires, il s’agit d’attendre de voir s’ils peuvent affronter la tempête.

“Cela me cause énormément de stress et d’anxiété”, déclare Harris. « Nous avons une grosse hypothèque et, en plus, une mise de fonds tous les mois pour couvrir les dépenses. Nous essayons juste de respirer, car nous espérons qu’il y aura un peu de répit.