2024-07-11 12:48:00
Dépôt de location
Bénéficiez de rendements : alternatives au compte de dépôt classique
Obstacle financier avant de déménager : les locataires peuvent utiliser leur caution pour travailler pour eux pendant la période de location
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Les montants des cautions augmentent avec les loyers – jusqu’à trois loyers nets sont courants à titre de garantie. Les locataires peuvent les faire investir intelligemment et ils ont droit au retour.
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Ce qui augmente aussi avec cela : la caution locative. Elle est calculée sur la base du loyer net : plus celui-ci est élevé, plus la caution pour la nouvelle location est élevée. Mais si cet obstacle financier supplémentaire doit être surmonté avant de déménager, les locataires devraient au moins en tirer le meilleur parti. Les propriétaires doivent investir le dépôt aux taux d’intérêt du marché. Après accord, vous ou le locataire pouvez également investir le montant dans des produits financiers qui génèrent plus que des montants minimes et compensent ainsi au moins l’inflation.
Comptes de dépôt de loyer classiques : sûrs, mais à faible rendement
Les propriétaires exigent généralement trois loyers nets, c’est-à-dire des loyers mensuels sans frais supplémentaires, à titre de garantie. Ce n’est pas obligatoire; Toutefois, selon la loi, la caution ne peut être supérieure aux trois loyers de base. Les locataires transfèrent généralement ce montant sur un compte du propriétaire locataire. Certains paient également en espèces. Si les locataires ne paient pas le loyer ou endommagent l’appartement, le propriétaire pourra conserver la part correspondante de la caution. Les propriétaires doivent investir l’argent dans un compte séquestre à intérêt fixe aux taux du marché – distinct de leurs actifs restants. Ils ne sont pas autorisés à y accéder simplement car l’argent appartient toujours au locataire.
Ainsi, l’article 551 du Code civil oblige les propriétaires à investir la somme et à « payer les intérêts après la fin de la location ». Afin de garantir que les propriétaires investissent réellement les intérêts et de suivre le total, les locataires peuvent demander un justificatif à tout moment. Si les propriétaires ne le fournissent pas, les personnes concernées sont autorisées à réduire le loyer du montant de la caution, conformément à un arrêt du BGH de 2009.
Malgré une légère hausse des taux d’intérêt, les taux sur les comptes de dépôt de loyer sont négligeablement bas : la DKB, par exemple, propose un compte de dépôt de loyer gratuit à tous ceux qui y possèdent un compte courant, mais avec seulement 0,01 pour cent d’intérêt. À la Commerzbank, il y a au moins 0,5 pour cent, mais le compte coûte également des frais uniques de 59 euros. La version traditionnelle du compte de dépôt de loyer offre une sécurité, mais les rendements sont assez médiocres malgré des taux d’intérêt légèrement augmentés.
Compte de dépôt journalier pour la caution locative
La règle générale est la suivante : un compte de garantie de loyer au nom du propriétaire avec un taux d’intérêt du marché est le minimum, sinon ce que les parties ont convenu dans le contrat de location s’applique. Les locataires disposent donc de plusieurs options pour gérer eux-mêmes leur argent et améliorer leurs rendements. Toutefois, les propriétaires doivent accepter des formes alternatives d’investissement. Après tout, vous avez un intérêt légitime à ce qu’il advienne de l’argent.
Par exemple, les propriétaires peuvent ouvrir leur propre compte locataire offrant de meilleures conditions ou suggérer des investissements à plus haut rendement. Par exemple, un compte courant : celui-ci bénéficie actuellement d’un taux d’intérêt très attractif d’environ trois pour cent. Néanmoins, cette variante est moins courante car les aspects organisationnels sont quelque peu compliqués. Le compte doit également être un compte en fiducie – auquel la personne qui loue la propriété n’a pas accès au locataire en tant que titulaire du compte. La banque doit également accepter la configuration, car les comptes séquestres sont soumis à des exigences plus strictes. Il est préférable que les locataires demandent directement à leur banque si un tel compte y est possible.
Voici ce que peuvent faire les cautions de loyer
Les comptes de dépôt de loyer offrent également de bien meilleures opportunités de rendement que les comptes de dépôt de loyer classiques. Le gestionnaire d’actifs berlinois Growney, par exemple, en propose un en collaboration avec Sutor Bank. Ici, le montant du dépôt est versé dans les ETF. Le locataire choisit une stratégie d’investissement et Growney s’occupe de l’administration. Les rendements réalisés ne sont distribués qu’à la fin du bail, mais sont réinvestis.
Selon la stratégie d’investissement choisie, Growny s’attend à des rendements compris entre 2,5 et 6 pour cent environ. Comme pour le compte de caution locative, le locataire et le propriétaire signent une déclaration de gage. Cela signifie que les montants sont séparés des actifs et protégés contre d’éventuelles insolvabilités personnelles des deux côtés. Cependant, Growny facture des frais uniques d’un peu moins de 30 euros. En outre, des frais de service annuels de 0,68 pour cent de la valeur du portefeuille sont dus. Avec une valeur de dépôt de 4 500 euros, cela représente environ 31 euros. A titre de comparaison : avec un rendement de seulement 2,5 pour cent, les intérêts s’élèveraient à environ 346 euros après une période de location de trois ans.
La start-up suisse Evorest propose un concept similaire. Il permet aux locataires et aux propriétaires d’investir la caution dans des ETF et d’avoir ainsi la possibilité de générer des rendements. Afin de limiter le risque de défaut, seuls 25 à 75 pour cent du dépôt peuvent être investis, selon la stratégie. La start-up facture également des frais : pour le plan Invest 25 pour cent, il y a des frais d’ouverture de 25 francs suisses (environ 26 euros) et 0,4 pour cent de la valeur du portefeuille comme frais annuels ; Pour le plan à 75 pour cent, il y a 0,6 pour cent supplémentaire de la valeur du portefeuille à titre de frais annuels.
En outre, Evorest exige des investisseurs qu’ils complètent la somme dès qu’elle tombe en dessous de 80 pour cent de la somme initiale en raison des fluctuations du marché. Le locataire doit non seulement payer pour les pertes éventuelles, mais le propriétaire peut également accéder aux bénéfices. Par exemple, si 4 500 euros ont été investis dans la caution locative lors de votre emménagement et que la valeur de la caution a augmenté de 30 % lors de votre départ, les propriétaires peuvent accéder à la totalité du montant de la caution en cas de dommage, c’est-à-dire le montant de l’investissement plus le rendement. Dans l’exemple de calcul, la totalité de la somme de 5 850 euros pourrait être perdue pour d’éventuels dommages au lieu des 4 500 euros investis.
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