Blackstone commence à ressentir le poids de la hausse du coût de l’argent aux États-Unis. Après avoir gelé en février également les retraits de son fonds REIT (Real Estate Income Trust), d’une valeur d’environ 71 milliards de dollars, Blackstone s’est déclaré en défaut sur une obligation couverte par un portefeuille de bureaux et de commerces détenu par le finlandais Sponda Oy. Le défaut global est de 531 millions d’euros, mais il risque d’être le prélude à une série de situations similaires. Le secteur de l’immobilier commercial, tant en Europe qu’aux États-Unis, est sous pression de la hausse constante des taux d’intérêt pour endiguer la flambée des prix. Le risque, comme l’expliquent des sources financières, est une série de défauts de paiement des deux côtés de l’Atlantique. Avec une pression conséquente sur les établissements de crédit.
Il y a de l’excitation autour de l’un des géants mondiaux de l’investissement. Le défaut de Blackstone est un signal qu’il ne faut pas sous-estimer dans un marché, celui de l’immobilier, touché sur plusieurs fronts. D’une part, de la nouvelle normalité du monde du travail au niveau mondial, qui prévoit une moindre utilisation des bureaux grâce au télétravail et aux formes de travail agiles. D’autre part, la normalisation de la politique monétaire, après plus d’une décennie de taux nuls sinon négatifs. Blackstone n’est pas à l’abri du phénomène. Et son exposition au secteur immobilier est telle qu’il est une source potentielle de risque. A tel point que le 1er mars, Blackstone a envoyé une lettre aux investisseurs soulignant qu’ils seraient empêchés d’encaisser leurs investissements auprès de BREIT, le maxi fonds d’investissement immobilier lancé il y a quelques années. Autrement dit, impossible de retirer l’argent du fonds, même si les demandes de rachats continuent d’augmenter mois après mois. Blackstone a confirmé avoir satisfait des demandes d’environ 1,41 milliard de dollars en février, soit un peu plus de 35 % des 3,94 milliards de demandes demandées par les investisseurs le mois dernier seulement. “Bien que les rachats bruts de février soient cohérents avec les commentaires précédents de la direction, les données globales continuent de s’aligner sur notre point de vue sur le ralentissement de la croissance organique des produits destinés au commerce de détail en général”, ont déclaré les analystes du Credit Suisse, dirigés par Bill Katz, dans une note aux investisseurs.
Un autre aspect vient s’ajouter à ce problème objectif de liquidité du secteur commercial américain. C’est-à-dire que la situation américaine n’est pas isolée. Et cela est démontré par le cas de Sponda, un agent immobilier finlandais que Blackstone a racheté en 2018 pour près de 1,8 milliard d’euros en 2018. Bien avant la pandémie, bien avant la guerre, bien avant la crise énergétique. La volatilité des marchés déclenchée par la conjonction de ces trois chocs, auxquels s’ajoutent les goulots d’étranglement des chaînes de production à l’échelle mondiale, a créé un déséquilibre de nature à créer des asymétries entre l’offre et la demande, ainsi qu’un avantage concurrentiel, sur le marché de l’immobilier commercial. Les hausses de taux d’intérêt par la Banque centrale européenne (BCE), dans le cas finlandais, ont fait le reste. C’est-à-dire qu’ils ont bloqué les différents processus de vente des actifs en portefeuille, conduisant les porteurs d’obligations à dire non à une prolongation du remboursement des billets titrisés détenus par Blackstone. Par conséquent, la valeur par défaut. Et le transfert du dossier à un nouveau réparateur.
“Cette dette concerne une petite partie du portefeuille de Sponda”, a déclaré un représentant de Blackstone. “Nous sommes déçus que le servicer n’ait pas fait notre proposition, ce qui reflète nos meilleurs efforts et nous pensons qu’il offrirait le meilleur résultat pour les détenteurs de billets. Nous continuons d’avoir pleinement confiance dans le cœur de portefeuille de Sponda et son équipe de direction, dont la priorité reste la fourniture d’actifs de bureaux et de commerces de qualité », a expliqué la société américaine. Cependant, la situation reste celle d’une instabilité prudente, compte tenu du scénario macroéconomique difficile à lire même pour les banques centrales.
Sur le marché immobilier occidental, d’ailleurs, les craquements sont multiples. Selon les données les plus récentes publiées par CoreLogic, le taux de défaut de paiement hypothécaire aux États-Unis a augmenté au cours de la dernière année. Les légers retards de paiement des échéances, entre 30 et 59 jours, sont passés de 1,2 % en décembre 2021 à 1,4 % en décembre 2022. Les retards importants, entre 60 et 89 jours de retard, sont passés de 0,3 à 0,4 %. Les graves, au-delà de 90 jours, sont finalement passées de 1,2 à 1,9 %. Augmentations modestes en termes absolus, mais significatives en valeur relative. Quant aux prêts liés à l’achat de biens commerciaux, le taux d’insolvabilité est encore bas, à 1,93 %, mais il a enregistré en janvier la hausse la plus importante depuis un an. Assez, c’est la preuve, pour convaincre certains investisseurs de demander le rachat du capital engagé dans le fonds de Blackstone.
Désormais, la contagion, notamment sur le marché immobilier nordique, pourrait se propager rapidement. Comme le rapportait S&P Global fin décembre dernier, le segment scandinave est en difficulté. “La qualité de crédit des sociétés immobilières nordiques en 2023 sera confrontée à la pression d’un mélange de marchés des capitaux plus serrés, de besoins de refinancement substantiels, d’un effet de levier élevé et d’une baisse de la valeur des actifs”, a expliqué S&P. Bien que les prêteurs nordiques soient bien capitalisés, 2024 verra un pic de refinancement en raison des échéances et des remboursements des instruments hybrides émis au cours des dernières années. En l’absence de ventes d’actifs importantes et potentiellement difficiles, prévient S&P, “les entreprises se tourneront probablement vers des dettes à échéance plus courte et des dettes garanties, même si une utilisation excessive de ces instruments pourrait affaiblir la solvabilité des émetteurs”. Et cela pourrait signifier de nouvelles crises de liquidité sur certains instruments. L’épisode Blackstone n’est donc peut-être pas isolé.
