2025-02-02 12:00:00
En 2025 la tendencia alcista del mercado de la vivienda seguirá “zona expansiva” hasta las 650.000 transacciones, el mismo nivel que en 2022. Ello será así debido a que se mantendrán las variables que impulsan la demanda, entre ellas una financiación más barata gracias a que seguirán los recortes en los tipos de interés, según los pronósticos de CaixaBank Research, el servicio de estudios de la entidad. Este análisis apunta a un nuevo ejercicio de encarecimiento de las viviendas similar al del año pasado, de más del 5% según el indicador de precios del ministerio de Vivienda, basado en el valor de las tasaciones; y del 7,2% (el año pasado fue del 8,5%), según el índice del Instituto Nacional de Estadística (INE). Esto se traduce, a su vez, en un empeoramiento de la accsibilidad en especial en las grandes ciudades.
La tendencia positiva en materia de financiación seguirá, aunque más moderada. En enero, el euríbor diario a un año, la referencia para las hipotecas a interés variable, cerró el mes por encima de la media de diciembre, en el 2,525%. Pero las cuotas mensuales de los préstamos que se revisarán seguirán reduciéndose, a un ritmo menor, pero con un interés por debajo del mismo mes del ejercicio anterior, en el que superaba el 3%, con un ahorro anual por encima de los 1.000 euros para la hipoteca media.
En este contexto, 2025 será un ejercicio alcista como 2024. “El Banco Central europeo (BCE) seguirá reduciendo los tipos de interés, la renta de las familias se espera que siga recuperando poder adquisitivo y la población también se prevé que siga creciendo”, destacan en su análisis. Como consecuencia de ello, el mercado continuará al alza y la oferta de vivienda seguirá “creciendo gradualmente”. La entidad eleva la previsión de visados de obra nueva de 125.000 a 135.000 en 2025, tras ir ganando tracción en 2024 (+16,5% interanual en enero-octubre de 2024, unos 125.000 en el acumulado de 12 meses). De todas formas seguirá “por debajo de los nuevos hogares que se creen, lo que mantendrá el crecimiento de los precios de la vivienda en cifras similares a las observadas en 2024″.
Peor accesibilidad
Esta revisión de CaixaBank supone que la subida de precios será “ligeramente superior” al de la renta disponible por hogar. Y como consecuencia de ello, la ratio de accesibilidad aumentará a nivel agregado, de 7,2 años en 2024 a 7,5 en 2025, una cota similar a la de 2022, pero muy inferior al máximo del 9,4 que se alcanzó en 2007, cuando el ‘boom” inmobiliario tocó techo. Por lo tanto, el buen comportamiento de las rentas de los hogares evitará a corto plazo desequilibrios destacados en los precios a nivel agregado, aunque “en las grandes ciudades existe un problema obvio de accesibilidad”.
De todas formas, la evolución del precio de la vivienda se mantendrá condicionado en gran medida por el desajuste entre la oferta y la demanda. Una reactivación de la oferta menor de la prevista puede presionar más de lo esperado a los precios de la vivienda y, en función de la reacción de la demanda, agravar los problemas de accesibilidad.
Este ciclo alicista comenzó el año pasado, caracterizado por un cambio de tendencia en el mercado inmobiliario. Si en 2023 el aumento de los tipos de interés propició que el precio de la vivienda se ralentizara y que disminuyera la demanda (las compra-ventas cayeron un 10,2%), en 2024 el precio se aceleró de forma notable: pasó de crecer un 3,9% en 2023 a un 6,0% interanual en el tercer trimestre de 2024, según el Ministerio de Vivienda, con datos basados en el valor de tasación.
La escalada es todavía más evidente si se toma como referencia el índice del Instituto Nacional de estadística (INE), que utiliza los precios de las transacciones: 4% en 2023 y 8,2% interanual en el tercer trimesre de 2024. Todo ello en un contexto en el que la demanda de vivienda se ha mantenido muy dinámica. El número de compraventas aumentó un 8,1% interanual en enero-noviembre de 2024 (628.000 unidades en el acumulado de 12 meses hasta noviembre, un 24% más que en 2019).
Al impulso de la demanda han contribuido una serie de factores, que van del crecimiento de la renta bruta disponible a la pujanza de la demanda extranjera, los flujos migratorios positivos, la situación financiera favorable de los hogares (menos endeudados), la reducción de los tipos de interés y la expectativa de que los precios de la vivienda seguirán aumentando.
El modelo de “reloj inmobiliario de CaixaBank Research” refleja este movimiento: el sector abandonó la zona de desaceleración en la que se hallaba en 2023 (descenso de ventas, pero no de precios) para entrar en la zona expansiva en 2024 (incremento de ventas y del precio).
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